年轻人,请利用好你的首房首贷

真实买房计划 · 2020-08-24
好好利用,认真把握,命运刻意改变

很多人觉得,现在买房越来越难了?不仅仅房价让人们望而却步,买房资格还有各种限制。

今一套房子的价格大多都是百万起,是普通家庭存款很难轻易达到的一笔存款数额,很多人买房都卡在首付款上。这时候大多都需要借助贷款的力量,但是贷款买房,并不是你想贷就能贷。

从全国来看,目前我国买房限购限贷城市已经有40多个,分别是:北京、上海、广州、厦门、成都、杭州、长沙、济南、青岛、宁波、深圳、福州、南京、天津、三亚、海口、温州、大连、苏州、兰州、郑州、太原、武汉、昆明、南昌、金华、合肥、南宁、西安等城市。

限购条件通常是外地人在一个城市买房,需要有本地户口,或者在本地连续缴纳几年社保才有购房资格。

在购房贷款限制上,大部分首套房的首付比例都为30%,也有少部分首套房首付比例在20%甚至20%以下,而二套房的首付为50%以上。

01 为什么要珍惜首房首贷的机会?

首房首贷的含金量那么高,主要体现在两个方面:

(1) 首房首贷的首付比例低

在很多城市,首套房首付需要20%—35%,也就是说一套100万的房子,二三十万就可以买下来,这样可以帮助购房者在资金有限时,买到更好更大的房子。在投资的时候,可以获得更大的资金杠杆。而二套房的首付大多在50%以上,这样一算,如果是首房首贷,比二套房子少付一半的首付钱。

从全国来看,当前首次购房主流首付为30%的数量最多,占比73%,包括广州、深圳、南京、杭州、天津等城市;而包括南宁、哈尔滨、长春等地首次购房主流首付比例为20%。

(2) 首房首贷的利率低

由于首房首贷是被认为是刚需的贷款,也是国家比较鼓励的,所以首套房的贷款利率会比二套房的贷款利率低一些,一年下来能省很多钱。

以北京为例,如果是商贷贷款100万,按照30年等额本息来还款,首套房贷目前按照(LPR+55基点)是5.2%,那么首付30%,每个月月供就是5491.11元;如果你是二套房,贷款按照当前利率5.7%(LPR+105基点)计算,那么每月还款就是5804元。每个月相差313元,30年112640元,也是一笔不小的数字。

图自影视剧《安家》

02 首房仅仅是指第一套住房吗?

在我们具体买房中首房和首贷看似很容易理解,其实有很多限制性的条件,尤其是首房。

先来说说首套房,广义上指购买且仅拥有一套住房,需要满足购房人满18周岁,并且没有与他人共同购买住房,首套房的产权登记在产权登记信息库中,产权来源于规定房屋类型且满足首套房要求的属于首次购房。

然后是首贷,首套房贷是指银行向借款人发放的用于购买第一套自用普通住房的贷款,也就是只有在征信上没有任何住房贷款记录,此时去申请住房按揭,这才算首贷。

但在实际房屋购买中,首套房在各个城市都有不同的涵义,通常来看,以下几种情况都算首套房:

(1)全款买过一套房后卖掉,房屋登记系统查不到房产再贷款买房,算首套;

(2)买商住房后再买商品房的;

(3)动迁房但是还没有备案(签过动迁协议但是没有备案的房子,如果在买房也算是首套);

(4)没满18周岁的跟家人一起拥有1套房产,18周岁后自己再买房的;

(5)在一些个别城市,如果在本地没有买过房子,无论是否你在外地买了房子,在本地都是第一套住房。

03 如何保留自己的首房首贷名额?

对于很多刚需购房者,或许会遇到这样的冲突,既需要当前有一套房子自住,又需要留有首套贷款购房资格以备以后发挥最大的价值。

那么可以参考以下几种方式:

(1) 全款买房无贷款记录

对首套房贷款的限制,并不是你必须是第一套住房,只要在银行征信系统里能查到贷款记录的,就算首套住房。当你全款买了一套房子后,第二套房子贷款也算首套住房。

(2) 商住房或者小产权房

商住房或者小产权房,这类房子不会在房管局备案,自然房屋登记中心也不会有记录,相当于你名下没有房产。这种情况下再购买普通商品房算是首套房,但是买小产权房要慎重,一是买小产权房以后不容易出手,二是小产权房升值空间比较小

(3) 用父母名义买房

很多人为了保留自己首套首贷的名额,通常用父母的名义买房。但是要注意用父母名义购买,贷款年限会受限,一般住房贷款年龄为60周岁以下,两个(含)以上申请人申请借款的,可以根据实际情况合理确定贷款期限,但不能所有借款人年龄加贷款年限均超过70岁。

(4) 有房但是还没过户

目前你只拥有这套房子的使用权,如果利用这个时间差买房,还能算作首套房,虽然你能享受到低首付和低贷款利率的优惠,但是其中一套房子的契税,肯定还得按照二套房的标准缴纳。

如果你已经利用了你的首房首贷,后面你会发现,二套住房不仅在利率上和首付比例上提升,在贷款年限也有一定的限制。

所以说,首房首贷是一个人一生唯一的一次的机会,在业内被称为处女贷。如此珍贵的机会,建议大家好好利用、认真把握。

作者:赵晓丽

编辑:小屋

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