苏州楼市,最近开始冷了?

真叫卢俊 · 2020-08-24
这个城市的房价和成交量在最近一年,正在经历着前所未有的挑战

编者按:本文来自微信公众号“真叫卢俊”(ID:zhenjiaolujun0426),作者:R,36氪经授权发布。

不知道大家有没有这样的感受,最近深圳、东莞、宁波等城市讨论的热度很高,甚至已经横盘近3年的上海楼市,在土地端和成交端口都出现了极速的回暖

但是,苏州最近一段时间却显得异常低调,从各方面显示的数据看,这个城市的房价和成交量在最近一年,正在经历着前所未有的挑战

苏州楼市,究竟怎么了,带着这样的疑问,我实地去调研了下苏州市场

01

头顶地表最强市的苏州,最高光的时刻是在去年六七月,通过冰山指数我们可以看到,涨幅妥妥的稳居全国第一,拉都拉不下来

记得去年很多人都想去苏州买套房,大家都在诉说着一件事,苏州经济这么强,苏州园区这么厉害,房价肯定不会降,只会涨

可惜的是,有句俗语,有一种说法叫"枪打出头鸟”,到了去年5月,因房价上涨过快,苏州直接被约谈

此次约谈,带来的最大的直接后果就是,苏州在724发布了楼市新政,直接对楼市进行了史上最强干预

导致的最直接的结果就是,如果我们从大面上看,苏州房价的涨幅瞬间就变得很温和了

我们以苏州房价的最高地苏州园区为例,我跟链家我爱我家几位中介深度沟通了下

他们给出的答案都很类似,现在小区整体的成交价与挂牌均价相差都比较大,房东处于很弱势的地位,谈判空间很大,而且房子的成交周期差不多要3-4个月,而去年基本上只要1-2个月

比如在园区的中央景城,最新的挂牌均价是5.79万元,而成交均价是5.36万元,相当于直接打了92折,而去年最高的成交单价是6.12万元,单价下跌了3221元每平

还有苏州园区最火板块的玲珑片区整体跌幅很明显多,作为《都挺好》的取景点,这个小区在去年曾经红极一时,玲珑湾花园六区的跌幅竟然达到了1.3万每平,位于同板块的雅戈尔潇邦西区的跌幅达到了7256元每平

园区95%的小区的房价都出现了不同程度的下跌,而且整体的降幅普遍在2-6千左右

为什么要单独以苏州园区举例

是因为苏州园区在前两年一直涨的时候,很多大V分析的原因是因为苏州园区出现了明显的供需失衡的情况,新房没有什么供应量,但需求却一直在很井喷,房价自然会不断上涨,看起来很有逻辑是不是

但园区房价此轮的下滑再一次证明,只要想调控,总有办法遏制住不断上涨的房价。

看来,这一次的苏州,是要动真格的

02

经过这么久的房源蓄积,大家知道当前苏州在售房源有多少嘛

从二手房的整体供应看,挂牌房源比年初激增137%

如果我们去看下当前苏州在售的二手房的销售数量,根据链家的挂牌数据,差不多是在9.5万套

要知道,在今年年初的时候,苏州二手房源的挂牌量大概只有4万多套,短短半年时间,就增加了130%多

二手房源出现了史无前例的增多,对比深圳和杭州,又分别多了5万套和2万套

从成交走势看,当前苏州二手房差不多每月成交在6000套左右,换句话说,苏州仅仅是当前二手房的库存,就可以差不多可以卖15个月左右,供应非常充分

而这样激增的数据,不仅仅体现在二手房端口,在新房的供应上,也出现了明显的涨幅,苏州新房当前的库存差不多是5万套左右

而从未来看,下半年苏州的新盘供应也将实现井喷,下半年竟然还有100多个盘都要争相入市,我们可以想象,整体的竞争是多么的激烈

所以你看,从整体的供应情况看,不管是二手房还是新房,苏州都达到了历史的峰值水平,也就不难理解为什么那么多的业主都争相降价抛售了,没办法,卖房的竞争太激烈了

03

聊完了苏州楼市的现状,有必要聊聊产生这些现状的核心原因

首先第一点,也是最重要的一点,就是苏州去年调控所实行的九年一学位,实在太严格了

大家可以想象下,直接将学区房锁定9年,这导致大量的学区房源一旦被用掉了学位,相当长的一段时间是缺乏流动性的,市场接受度不高

根据统计,如果房子没有学票的加持,整体的价值往往会打9折甚至更多

苏州前期楼市的涨幅,很大程度上来自于优质学区的推动,实行九年一学位后,大量的学区房源在二手成交市场上价格缩水严重,表现出来的就是整体成交均价的下滑

其次,对新房实现了严格的限价政策,通过对控制新房的价格从而影响整体的楼市房价

苏州有一项规定,同一个楼盘的同类型产品,二期的备案价格不得高于一期的成交均价

我举个例子,比如A楼盘一期的备案价格是3万元,但开发商为了走量,就会打97折,相当于成交价格是2.9万,一旦打折了,那么,二期的价格就不能高于2.9万

当然,这就非常考验开发商操盘的节奏和策略

苏州的限价新房到底有多严格呢,就是不管你前期是不是地王,也不管你是多少钱拍的地,给备案价时只会考虑当前周边二手房的价格

比如苏州木渎地王中铁诺德姑苏上府楼面价是2.57万,开盘均价是2.8万,仅仅比楼面价贵2000元

所以,很多苏州的朋友都开玩笑说,很多开发商来苏州,其实是来做慈善的

也因为对新房采取的严格限价,所以出现了不同程度的一二手倒挂

位于奥体核心区域的唐宁府的洋房,二手房成交价格差不多是在6.5万左右,对标同区域的海和云庭一期新房4万的均价,直接倒挂差不多在2.5万左右

位于狮山板块的中梁香缇,成交均价差不多是5万左右,区域内的新盘上贤府,均价是4万左右,倒挂1万

而二手房在市场上的定价往往会受到区域新房定价的影响,所以,在大面积一二手倒挂的情况下,二手房的处境更是艰难

所以,在这种情况下,如果想在苏州买房,倒挂新盘别犹豫,确实是一个非常不错的选择

第三是在苏州实行落户新政后,新增人口的落户程度一般

苏州是从2020年5月1日实行的落户新政,本科生可直接落户,截止到8月份,3个月时间一共有4万人左右提交了申请落户,相当于月均是提交落户是1.3万人左右

光看数字可能大家没感觉,我们来对比下杭州找找差距,杭州是2019年5月放开的落户,短短两个月,新增人口高达11.8万,月均新增高达5.9万人

当然,也不是所有的房子都是跌的

在苏州有两类房产的价值出现了上涨,一类是学票没有用过的好地段的二手房,比如星海的一些楼盘,另一类是有品质的改善房,在苏州市场的均出现了不同程度的上涨

换句话说,苏州,其实已经进入了改善为王的时代

链家中介小姑娘给我举了个例子,园区的仁恒双湖湾项目,今年以来,房价都出现了一定程度上涨,而且很容易被内部业主消化掉,出现了“内循环”的趋势

比如2室小面积的想要换3室或4室大面积的,大平层的想要换别墅的,这些购买行为,全部都发生在同一个小区,所以整体的出售周期就会大大缩短

而对于稍微偏远一点的斜塘,去年还有很多4字头,现在全部都是3字头,越是地段偏远的小区,在此轮苏州房价的跌幅中,就越明显

这一次,苏州的板块又在进行了新一轮的深度大调整

04

我们在去年的时候,因为苏州房价上涨过快,说有人买不起苏州的房子,在情急无奈下,只能去上海买房

没办法,苏州离上海真的太近了,很多人自然很容易把苏州的房价与上海进行比较,作为上海的后花园,苏州前期的房价实在太凶猛了,甚至比上海很多区域还要贵很多

我其实是一个比较理性的人,从来不推荐大家去追涨杀跌,但现在苏州的楼市其实进行了很大程度的调整,在这个时刻,二手房会出现笋盘,卖家愿意更多的让价,新盘也会因为政府的严格限价出现一二手倒挂,建议大家可以逢低买入

最后还有个建议,希望大家可以咬咬牙尽量凑到核心板块去

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