1个月涨3000!横盘多年的城市突然爆发,是坑吗?

大胡子说房 · 2020-08-24
比起稳步下跌或者横盘,广州的稳步上涨就是最大利好。

编者按:本文来自微信公众号“大胡子说房”(ID:dahuzishuofang),36氪经授权发布。

湾区楼市的下一把火,要烧到广州了?深圳东莞升级调控,似乎带旺了广州。

前两周,网红盘南沙万顷沙新盘恒大阳光半岛开盘,现场一片火热,开盘当天到场将近6000人,去化达6成,超1200套成交。

这火爆场景,让人不禁惊呼,楼市的这把火终于要烧到广州了?但这是当下广州的常态吗?

01

值得肯定的是,广州这几个月的成交确实比以往更火爆了。

数据上基本呈现量价齐涨的状态。从4月开始,广州二手房成交量开始爬坡。8月截止到9号,也已经成交了2396套。

图源:房频

房价方面,国家统计局公布的最新的70城房价数据显示,7月份一线城市中广州的一手房价格涨幅最高,环比上涨0.8%。

尤其值得一提的是二手房价格数据,广州7月份 1.6%的涨幅是所有统计的城市中最高!

具体到区域而言,黄埔、南沙无疑就是最近广州楼市最靓的崽。

从各区7月的网签量就可以很明显地看出来,南沙、黄埔的成交总数均超过1000。也都成为3个成交量破千区域中的一员。

成交的火热加速了黄埔的去化,7月份黄埔区的去化周期只有4.67个月,在广州各区中最低的。

价格方面,黄埔的均价已经突破三万,是近一年的最高值。

部分小区二手房涨幅非常大,一个月的单价甚至已经涨到了3000元以上,涨幅超10%。

而南沙同样亮眼,在成交量方面,南沙的楼市成交价格从四月以来一直在上升。近5个月上涨了3000元/㎡,6月和7月的成交套数也是近半年来最高。

除了楼市,土拍市场上南沙也有重磅消息,8月10号,南沙湾的一个地块的楼面价直接到了19389元/平方米,这个成交楼面价直接刷新了南沙楼面价的记录。

值得一提的是,它的起拍楼面价也是历年最高。在最高起拍楼面价和成交楼面价的加持之下,未来这个楼盘卖到4万以上不成问题。

广州楼市的火热为何集中在黄埔南沙?

一、限购的宽松

除了外地人五年社保或个税的限购之外,南沙和黄埔都实施相应的人才购房政策来放松限购。

黄埔区这边,经区认定的在黄埔连续工作半年以上的人才,就可以不受户籍限制购买新房,另外持有人才绿卡和经区认定的杰出人才等,其父母、配偶父母、成年子女均可购买1套住房。购房限制较为宽松。

南沙则规定在南沙就业的本科及以上人才、中级工及以上职业资格的人才放开首套商品房不受户籍、社保和个税缴存的限制。也是放松了购房限制。

二、热钱涌入,深圳客进场

整个南沙和黄埔买房客源中来自深圳的东莞的客源比例很高,尤其是深圳。在限购政策之后,失去名额但又资金充裕的深圳买房客对广州格外青睐。

三、有概念、有规划

南沙最明显,作为“大湾区的南沙”,南沙的规划就是大湾区的几何中心,湾区概念加持之下楼市被格外看好是意料之中。

而黄埔,主要是对应广州东进的产业承接,位于黄埔的科学城是广州发展高新技术产业的重要基地,中新广州知识城则是要引领广州、广东以至中国产业高端发展尤其是知识经济发展的新引擎,在产业、规划的巩固下,中新知识城和科学城的概念让黄埔在广州未来的城市规划中占据了重要地位。

四、价格较低,有上涨空间

南沙和黄埔的均价都在2万左右,和深圳动辄5万甚至到6、7万左右的均价差距实在太大。

但南沙和黄埔的局部火热带动起了吃瓜群众的讨论热情,广州楼市由此迎来全面活人,还是局部片区的自嗨?

广州在今年特殊的经济大背景下,难道整个广州的楼市的上涨行情开启了吗?

而局部的火热是否引起上层的关注,调控在路上了吗?

02

跳出局部来看广州,今年的广州楼市依旧平稳。

今年四月以来,广州楼市的一手住宅网签成交量确实是有明显的上升,但当我们把时间线拉长,会发现成交量上涨之后的数量对比2018和2019年的数据并没有很大的差距,这说明在成交量上广州近三年是稳定的。

而在区域上,除了几个火热的区域之外,其他区的楼市整体都比较平稳。从下面广州8个区的房价走势图中可以看到,大部分区域的楼市是平稳的,即使有一些区像白云、越秀和海珠在过去几个月中有1万左右价格的波动,但他们在波动过后的价格都和疫情前的水平相差无几。

所以哪怕是黄埔和南沙这些局部地区已经有了和深圳、东莞调控前一样楼市火热的苗头,只要大部分区域楼市的还处于相对平稳,广州楼市也就依然趋于稳定。

而过去一直以来,广州的楼市一直坚持的基调就是稳。

过去十五年统计的数据显示,中国四个一线城市中,过去十五年广州的房价涨幅是最少的,只有6.72倍。在过去十几年中国楼市出现大牛行情时广州始终都不是主角,政府对于楼市一直是持谨慎态度。

现如今国内已经开始着重向国内大循环转向的背景之下,无论是国家还是广州自身,都是想让楼市保持一贯的“稳重”。

03

局部火热,整体平稳的楼市行情下,广州会不会出现调控?

可能性不大。

首先,在疫情冲击之下,广州的财政收入情况并不乐观。

上半年全国城市的Gdp排名,广州已经被重庆超过到了第五。同比下降了2.7%。地方一般公共预算收入只有817.12亿元,同比下降了6.9%。收入下降的同时,政府也在积极地卖地,上半年的卖地成交金额为1088亿元,去年同期只有582亿元,同比增长87%!可见在困难时期广州是多么依赖卖地。

因此,在相对困难的经济环境中,即便广州独善其身要求自己不能依赖卖地提升收入,但起码也不能断了自己的后路。一旦调控,意味着土拍市场可能会遇冷,卖地获取收益的这条后路也就断了

二是广州不像深圳有那么紧张的供求关系。

深圳一直以来饱受人多地少状况的困扰,但广州与之相比则明显没有那么大的压力。从人口密度的数据就可以看出来,广州的人口密度为2056人/平方公里,深圳是6522人/平方公里,深圳几乎是广州的三倍。深圳的住宅供需矛盾是广州所不具备的,因此也就没有深圳那样的需求驱动房价过快过高地上涨。也就不具有调控的紧迫性。

但是,个别火热的区域依旧是值得留意的,特别是黄埔和南沙,因城施策下的因区施策。

比较典型的例子是花都,花都前几个月的二手房市场比较火,因此花都本月初收紧了人才绿卡政策,增加了半年社保的要求, 等同于加紧了限购。

另外一边,白云区在8月的第一周则是放开了人才落户的限制,降低了购房门槛,放宽了限购。

两个区的调整方向都是人才购房政策,但方向完全不同。

一区一策具备针对性和灵活性,而且对整体楼市的影响会比较小,这非常适合广州这样的大城市。

具体来看,花都的经验在前,现在火热的南沙和黄埔如果一直维持这样的热度,实行区域针对性的调控是必然。但只针对个别区的调控对广州整体楼市的影响并不会很大。

已经稳了十多年的广州,在现如今这个阶段,依然没有自己改变最初的模样。

如果你觉得稳对于楼市来说算不上积极讯息,千万不要忘了,这个认知只适用于之前,调控风口之下,稳其实就是最大的利好。

比起稳步下跌或者横盘,广州的稳步上涨就是最大利好。

虽然坡还很长,但还在一路往上。

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