北京二手房怎么买?请收好这份买房避坑指南

真实买房计划 · 2020-08-19
手把手教你淘到北京高性价比的二手房

对于大部分在北京打拼的人而言,让人望而却步的房价是他们很多人生活中不可承受之重。可当你掌握了一些技巧,会发现现实并没有那么糟糕,不要被“片面”的新闻吓到了,如果你想留下来,就必须多做功课。

很多人会被动则10万+的豪宅吓住,或者不想要跑到逼近六环的区域去“捡便宜”,实际上,刨除这些不符合你要求,也根本不需要考虑的项目,在一些不错的地段还有很多二手房可以给刚需购房者选择。

2020年的经济压力比较大,但北京对刚需购房者来说,市场环境要比前几年友好。今年全年过半,北京房地产市场不管从房价还是成交量看,整体一个字:稳!

根据北京中原市场研究部的统计,7月,北京二手住宅成交环比量价齐跌,网签1.64万套, 环比下降6%;二手成交均价为6.50万元/㎡, 环比下降1.3%。分区域来看,7月除了海淀、丰台、顺义、密云4区域成交均价环比上涨,其余12区域成交均价环比下降,其中怀柔降幅最大,环比下降3.1% 。

感谢牢牢稳住的调控,没有放大水进来,可以看出,北京的二手房真的降了!

目前对购房者来说,正是看房、买房的好时机,如果看到一所适合的房子,抓紧时间赶紧上车。

(截图自电视剧《都挺好》)

在北京买房首先要解决自己的购房资质问题,必须拥有以下三个条件之一:北京市户口/北京市工作居住证/在北京连续缴纳社保60个月(5年)。

对于北漂来说,如果走攒社保这条路,那么就是社保一定不要断,影响太多了。另外,北京的购买套数和买房贷款政策都比较严格。

(购房套数)

(买房贷款政策)

以刚需和改善两类来看北京二手房市,从链家官网搜索发现,北京总价格在1000万以内的二手房共搜到 75739 套,以总价500万为分界线。其中500万以内的普通住宅共找到 44734套,500万以上1000万以下的普通住宅有31005套。

(来自贝壳找房)

在北京买二手房该如何选择?

(1) 区域的选择

首先是区域上的选择,刚需族和换房族,通过综合考虑预算、通勤时间、区域发展状况以及未来规划定位、学区等因素进行选择。例如买房围绕着自己的工作或者生活区域来做选择,比如说在中关村上班的购房者,那么他大概率会买北边海淀或者昌平的房子,如果在朝阳区望京附近上班的购房者,可以看看顺义的大房子和朝阳区位置好一点的房子。

(截图自电视剧《都挺好》)

(2) 房子的选择

房子的选择可谓是重点,社区环境、实用面积、楼道环境、房屋基础设施、房屋可改造性、房屋类别、朝向、户型、楼层、楼龄都是我们考察的范围内。

(房屋考察表)

在这里重点强调被购房者忽略的一项,就是房子的可改造性。我们大部分人买房之后都有装修的打算,房子是否可以改造我们必须在购买之前就了解清楚,首先要了解房屋结构中哪些墙体可以拆除哪些不能拆除(区分承重墙和非承重墙),物业是都允许对房子进行改造,其次要看厨房看下水位置、燃气位置、烟道位置;卫生间看马桶位置。

(3) 中介的选择

与新房不同,购买二手房大多数离不开房产中介,从看房到最后成交,一个专业的房产中介在你买房中占有重要的因素。在我们选择房产中介时,主要看他们的工作年限,对交易流程及税费等是否熟悉,对小区周边了解更全面。

(截图自电视剧《安家》)

很多刚需购房者在初次买房时候,通常会被房产中介牵着鼻子走,在区域和房子的选择上,容易被他们所左右。尤其是在看房的时候,购房者一定要保持清醒的辨析能力,并且占有主动性。

(截图自电视剧《都挺好》)

在和中介沟通的时候,尽量给出一个略高于自己预算的需求,这样中介给你推荐的房子就会更多,也能碰到一些品质不错、又有一定谈价空间的房子。

当然,房产中介人的选择通常是选择一个中介的基础上,并且每个经纪人会专属负责该片区的房源。当前在北京品牌、规模比较大的房产中介有链家、我爱我家、麦田房产。还有一些规模相对小一些的房产中介。相对一小房产中介,大中介的优势是操作流程比较正规,对交易各环节熟练——当然在中介费用上一般会高于小中介。

买二手房不得不看的省钱方式

购买二手房最大的优势就是选择性比较多,各个小区都会不断推出新的房源,当你错失一套房子后,不要担心,还有更多的在等你选择。但是无论怎么选择,想省钱一定要注意以下几点:

(1) 选择满五唯一的房子

关于税费问题,满五唯一(满五唯一是指业主购房已经满5年,并且是名下唯一一套住房)的房子最理想,个税、增值税均为0,只有契税需要交。如果你买的房子面积是90平米以下的首套住房,那么税率是房子成交金额的1%。如果是90平米以上,那么税率1.5%。

个人所得税是指如果房子房主买到手没有满5年,需要缴纳个税;如果你买的房子还没有满2年,还需要缴纳增值税。个税=(本次网签价-原值)*20%,原值为上次交易的网签价格。可以说是个税是很让人恐怖的事情;增值税=估算为网签价的5.3%或者(网签价-原值)的5.3%,同样是一笔不小的数目。

有一部分房子“满2唯一”,如果贷款总金额比较少,也可以省掉大部分税费,所以看房之前也需要评估你的贷款能力。

(2) 尽量选择钢混结构,并且房龄较新的房子

银行在做贷款时会考虑到房屋的折旧及预估风险,通常来看,钢混结构的房子评估值会高一些,相对应也会能贷到更多一些的钱。 对于楼龄较老的小区无论是房屋估值、贷款成数,还是贷款年限都会大打折扣。对选择公积金贷款来说,砖混结构的房屋,贷款年限=47-楼龄,而钢混结构则更长;对于商业贷款,一些房龄比较老的房子有些也有一些限制。

所以尽量购买房龄在 20 年之内的房子,毕竟你还要考虑到下次卖房时,留给买家一定的操作空间。

(3) 关注急用钱等着急卖的房子

在二手房市场中,通常业主卖房大概有这几种可能:一种是置换,卖掉当下的换一套更大的地段更利于自己工作生活的;一种是着急用钱,金额比较大,只能通过买房子获得;还有一些去外地生活的一些因素。

市面上比较多见的情况是业主换房,并且已经有看上的房子,就会着急找买家、赶周期(下了定的更着急卖),通常会给出比较“有诚意”的优惠,如果你付款方式好(如全款),优惠力度也会更大。

也有部分业主受疫情影响,急用钱周转生意,或受疫情影响失业无法负担房贷,以低价出房。在这种情况的议价空间更大,但这类情况相对较少,并且很多业主要求买家付全款。

看房的时候也要细心看业主的装修,一些定制款的家居(如阳台柜、到顶衣柜),大概率是带不走的,谈价钱的时候可以让业主多“送”你几件,把装修费用省下来。

(4) 对比同一户型同一小区的成交记录

很多人对同一小区同一户型的挂牌价格相差太大会感到不解。为什么很多同一户型同一楼层的房子价格相差10多万,甚至20万?事实上你仔细查看就会发现,通常挂牌价格较低的房源通常为满五唯二或者有抵押的房子。要么税费比较高、要么需要承担原房主一部分抵押费。

另外,如何得知自己所买的房子是否价格合理?一个最简单的方式就是查看所买小区的同一户型、同一楼层的近几个月的成交记录。通过查看成交记录可得知该小区的购房成交价格。现在很多APP上也会直接显示该小区的成交均价,但如果是冷门小区,成交间隔时间太长,就不要死扣历史价格了。

疫情影响逐渐减弱,买房还有抄底时机吗?

2020年以来,北京房价在疫情影响下呈现较大的跌幅,尤其是在3、4月份,但如今随着疫情影响逐渐减弱,买房还有抄底时机吗?很多购房者或许疑问,3、4月份没买房,是否错过了二手房入手的最佳时期?

诸葛找房研究院王小嫱认为,今年4、5月以来,随着房地产市场环境好转,购房需求逐步释放,价格逐步回归平稳,但仅凭这一点,无法证明北京买房“抄底”时机逐渐失去,疫情影响是偶然性因素,会随着时间的流逝逐渐褪去。

由于目前的经济指标以及开发经营指标并未恢复到疫情前水平,政策大幅收紧的概率不大,因此市场降幅也不是很大,只是疫后高速增长的市场逐步回稳,量价涨幅收窄不排除小幅下降。

对于下半年,北京二手房市场在经历了5月,6月,7月成交的集中释放,市场交易量将会回归到历史成交水平,价格会呈现稳中有降的局面,预计9-10月也是买房好时机。

准备买房的你,请务必根据买房攻略做好准备,把握时机!

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