还想买房暴富?洗洗睡吧,这才是买房正确姿势

魔都财观 · 2020-08-17
究竟什么样的房子才最值得买

编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:魔都财观团队,36氪经授权发布。

最近几年,从全国楼市来看,真的没出现过什么大行情了。

所以越来越多的人问我,未来投资房产到底还能不能赚大钱。我的观点是,能,但是难度可能会比以往任何时候都要大。经过十几年的发展,中国楼市野蛮生长的时代已经结束了,在未来"居住属性的回归和投资属性的降温"将会变成大的趋势。

人是无法对抗趋势的,只能顺势而为。就像我的三个朋友,虽然他们来自不同的城市,恰好又是购房者中典型的小白、置换人群和投资客,但从他们身上我看到了微观购房市场的巨大变化。

见微知著,也许听完他们的故事,你就知道在未来究竟什么样的房子才最值得买了。

01

我的第一个朋友是来自南京的小白同学,他和女朋友真的是第一次置业。去年的时候他们一直在看市区的老破小,但是这次他跟我说准备去摇新房了。

因为最近南京出台了调控新政,对于无房户家庭有30%房源的优先选择权,那对于像小白这样的刚需人群就很有优势了。

以前他不买新房就是因为参加摇新房的人太多了,心想去摇了也是陪跑。但是现在不一样了,既然能摇到新房了,小白就果断放弃了老破小。毕竟新房和周边二手房的差价摆在那里的,即使未来房价不涨了,现在买入也有的赚,相比之下市中心的老破小未来能不能有这样的涨幅就不好说了。

另外从居住的舒适度来看,以他现在的首付和收入,只能买得起市区的小两房,但是却可以够一够郊区的三房,别小看这多出来的一间房,等有了孩子家里的人口多了,就知道这多出来的功能空间有多重要。

最后他跟我说最打动他的还是新房的小区环境,每栋房子的外立面都很新,绿化又好,一走进小区鸟语花香的,而且物业服务到位,让人很有安全感。

经常看我文章的老铁都知道我是比较推荐年轻人买市区老破小的,主要是总价低好上车,我觉得年轻人不应该太在意居住的舒适性,把通勤时间节省下来提升自己的收入才是王道,等积累几年再置换套更大更好的房子就行了。

但是听了小白的想法,我觉得他说的也很有道理,毕竟现在类似南京这样严格调控的城市很多,置换房子非常的麻烦,限售三年不说,只要你有过贷款记录再买房最低也要支付五成首付。

所以在房票和贷票越来越珍贵的当下,我越来越认同首次置业就尽量一步到位,即使未来5到10年房价有没有很好的涨幅,至少买套新点的大点的房子自己住起来也舒心。

02

第二个跟我有深入交流的是来自上海的鲁大哥。他和妻子来上海打拼已经快二十年了,现在一家三口住在五角场的黄兴公园附近。

鲁大哥算是我朋友圈中比较典型的靠自己白手起家一路打拼过来的上海中产了,他和妻子都是从小城市考到大上海来的,初入职场的夫妻俩由于都没啥背景,但又想出人头地,所以只能发挥自己学霸的优势拼命考证。

现在两人基本都混到单位的中层了,日子过得还算殷实。随着职位的晋升和收入的提高,两人居住的环境也得到了极大的改善,从远郊到市区,从租房到自己买下第一套小房子,再到后来换到现在住的大三房里。

夫妻俩基本达成了共识,是学习改变了自己的命运!

所以虽然孩子还小,但是两个人决定要再给孩子买套学区房。他们本来的计划是买套300万左右的小房子挂个户口就行,但是最近跟我说他们准备把现在住的房子卖了,差不多能卖到900万左右,加上手里的积蓄直接买套1000万到1200左右的次新学区房,走自住+学区的路线。

他们最近正在谈几套大宁金茂府的房子,小区对口的是大宁国际小学和风华初级中学,都是区域有名的小学和初中。房子本身更没得说,金茂品牌加持,交付没几年,科技住宅,干挂大理石外立面,人车分流,算是当年的现象级产品了。

以前我总觉得学区房就买总价低能挂户口的就行,自己再买套不带学区的大房子居住,毕竟上海还是民办学校比较厉害,所以我一直比较担心学区房的房价未来存在很大不确定性。

但是这两年的情况完全不一样了,未来公民同招、民办摇号会逐渐成为大的趋势,越来越多的家长会倾向于公办学校,于是水涨船高,虽然这两年上海的总体房价没怎么涨,但是学区房却是实实在在走出了一波自己的行情了。以前这种大面积的次新学区房真的挺不受待见的,因为总价比较高流动性差,但在未来,随着自住和上学需求的趋同,这种大面积带学区的次新房可能会逐渐成为被市场追捧的主流产品。

03

最后我要说的这位朋友真的可以算得上我们房圈里的老大哥了,我们都叫他金老师,他是温州人,就是大家熟知的"xx炒房团"诞生的那个地方。按照时间上算,我还没走上社会的时候,金老师就已经和他的一众亲友在全国扫房了。

现在金老师早已淡出江湖了,在杭州过着深居简出的日子。但是他也会经常跟我们讲一些他们以前的峥嵘岁月,帮我们解答一些选筹方面的问题,也会亲自指导我们做一些实操。

虽然是已经过起了退休的生活,但是金老师每年还是会买卖几套房产,我问他最近比较看好什么地方的房子。他说自己最近在考察大湾区的市场,他觉得这里可能是当下全国最值得投资的区域。因为湾区的那些中心城市从地理位置上离得都很近,城市联动性很强,产业布局也非常成熟,由于当地政府管理非常高效,集中力量办大事,所以基建的速度非常快。

他说虽然前几年才去的广州,但是最近去已经快不认识了,这座城市扩张的非常快,很多价值洼地正在迅速的被填平。由于每年有巨大的人口导入,所以不是投资需求在买房,而是真正的有居住需求的人在填补楼市的空白。

除了买大湾区的房子,他说自己最近在杭州还买了几套商住公寓,我真的是大跌眼镜,稍微有点房产投资常识的人都知道,公寓由于杠杆低、交易税费极高、产权年限又短,所以一直是边缘产品。

但贫穷还是限制我的想象,原来金老师买的是杭州奥体板块的大平层公寓,是真正的千万级江景豪宅。他跟我说自己以前也不会考虑这种产品,都是喜欢买金融属性强的产品,比如大面积低单价的房子。但是这几年,融资的难度越来越大,而且房产增值的速度明显变慢了,在这样的市场中盲目放杠杆风险是很大的。

所以像金老师这样真正的有钱人和投资客,以前最看重的是房产的投资性,他们总是把最好的房子用来收租,然后通过高周转和放杠杆来获利,但是自己却过得像苦行僧一样,但是这两年房产的居住属性明显正在重新被这些有钱人所重视,那些别墅产品、CEO盘和顶豪大平层公寓越来越被这些投资人们所亲赖。

04

才短短一年时间,我这三位朋友的买房观就发生了巨大的变化,市场总是在以他自己的节奏慢慢教会人们究竟该买什么样的房子。

其实我一直觉得今年的楼市应该是个货币+政策的大年,按照以往的规律5年一轮回,上半年LPR持续走低,深圳的西部地区走出了一波自己的行情,上海也出现了点状的上涨,一切都在按照既定的剧本开始演绎。

但是到了下半年,一切嘎然而止。基准利率已经保持三个月没有变动,刚刚起誓的深圳出台了史上最严格的调控政策,短短十天,南京、宁波、长春、东莞也相继跟进了调控政策,中央政治局会议再次强调"房住不炒"。

一时间关于楼市的一切幻想被暴击的烟消云散。

也许是因为现在房价真的太高了,还需要时间再等等刚需人群;也许是房地产已完成了带领中国从贫穷走向小康的历史使命,接下来该交棒其他产业了;也许是大多城市都已经认识到,土地财政不可持续,唯有高端产业和人才储备才能保持一座城市的活力。

总之"投资属性在慢慢褪却,居住属性在逐渐回归"将会在很长时间里成为中国楼市发展的主题。下一步,选套自己觉得住起来舒服的房子,你一定不会买错!

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