这两年买房,如何摆脱“烂房”命运?

大胡子说房 · 2020-08-13
预售制的雷

编者按:本文来自微信公众号“大胡子说房”(ID:dahuzishuofang),作者:大胡子说房,36氪经授权发布。

(轰动一时的上海倒塌楼事故)

最惨的事不是买了房,房价跌了。

而是你好不容易抢到的新房,因为质量太差,完全不能入住。

比起不能入住,还有更惨的是,住进去还丢了命!

8月4日,浙江台州市渝汇蓝湾国际小区,业主在关窗户时被台风吹落坠亡,该小区同一栋多家业主阳台玻璃窗被吹破,而该小区住宅因质量问题已经发生过多次事故!

根据中国裁判文书表示:当地两名官员在小区验收中受贿赂!哪怕台风是事故的罪魁祸首,这样的房屋质量也难逃其责。

难道现在买房还要:不经历风雨,怎么买好房?

01

上月中旬的“315晚会”曝光了万科尚城的精装房变“水帘洞”,招商远洋在杭州的春秋华庭项目也因“问题房被强制收房”遭点名。

近日重庆又爆光一起住宅质量问题,还直接被人民网新华网、中新经纬报道。

这个项目是金科、联发两家房企联手打造的项目,在巡查中发现洋房地基出现沉降,经过评估是:楼栋基础处于持续下沉状态,沉降未达到稳定状态,房屋出现结构裂缝等等。

开发商的回应是:近期雨水多。

这锅甩得有点快,但好在甩锅之后还是痛快给出了解决方案:

1、发生沉降的楼栋全部返工重建;

2、如果业主继续履行合同,依照合同约定,按已付房款的0,01%/日支付逾期交房违约金。

3、如业主不同意逾期支付,可选择退房,按照合同约定退还业主已付房价款及利息,并支付已付房款1%的违约金。

这开发商也算是有点良心了,毕竟质量安全已经不是住得舒不舒心,而是安不安全的问题了。

作为房企标杆的万科,房屋质量屡屡出问题,房企巨头尚且如此,可想而知,当下房地产行业的现状如何。

这两年,我们已经不可避免地迎来了史上最惨交房季。

漏水已成为常态,但更奇葩的房屋质量问题陆续有来,比如杭州山水如画小区交房,业主穿着高跟鞋去验房竟然直接插穿地板,一走一个洞,还要人帮忙拔出来,画面真有点滑稽。

而开发商的回应是:楼板浇筑没有质量问题,保温材料就是越松软越好。

还说是业主的高跟鞋穿得太细,纳尼,直接甩锅给业主?这是把业主的智商按在地上摩擦吧,

查了查,这个项目还卖2.3万/㎡,相当于业主花了2-300百万买来这样一套房子,开发商的良心不会痛吗?

而标榜着全国幸福感最高的城市长沙,这两年维权事件更多,墙是歪的、门框一碰就掉、地板踩上去都是凹凸不平的、墙面大面积空鼓等等,最重要的是有质量的还不止这一家。

也不知道在长沙买了房的业主在交房的时候,幸福感高不高了。

说好的“精装修”,结果收房的时候变成了“惊装修”。

房价越涨越高,市场越涨越嗨,质量却越做越差。

市场上有一个声音:这两年我们买到的新房,有可能是史上最烂的房子。

2019年的博鳌论坛会上,一个地产大佬曹舟南突然开炮:哪个开发商敢跳出来说,我造的房子是不漏水的?据说台下无人接腔,场面一度尴尬。

业内甚至说:漏水问题就像是行业的癌症,很难治好。

02

让业主扎心的除了是房屋质量问题,还有社区减配。

去年12月,南京江北融侨观邸三期交付,曾经沙盘中展示的郁郁葱葱的绿化,变成了宽阔的石板路,整整一条绿化带只有6棵小树在寒风中瑟瑟发抖。

业主们满腔怒火找开发商讨说法,回应是:整体绿化率已经达标,三期不种树,也已经达到承诺的绿化率了。

换句话说:这6棵小树都是附带赠送的,你们该感恩了。

再一问:沙盘上展示是有树的,为什么实际没有。

回答更绝:红烧牛肉面还没有红烧牛肉呢…

换言之:图片仅供参考的套路都不懂?

就这样,这群业主们花了200多万重新认识了什么叫做“老婆饼里没有老婆、驴打滚里没有驴”的套路,还得感恩开发商附赠的6棵树的绿化。

比起南京江北融侨观邸三期的业主,长沙北辰中央公园的业主们更是哭笑不得。说好的人工湖变成了塑胶的,有些许讽刺的是,这家房企还在塑胶上架了座小桥···

开发商的回应是:小区未规划人工湖,塑胶湖只是景观。

这是为了省一些景观费用,做着侮辱业主智商的事吗?唯一能让业主的安心的难道是那句:妈妈再也不用担心我在湖边玩儿了?

只能用两个字形容:呵呵。

而以上的房屋质量不过关、各种降标减配背后,不乏限价和房企高周转模式的原因。

但原罪还是——预售制的雷。

03

2016年的地王潮,那些高价拿下地价的房企碰上了突如其来的限价,溢价空间消失了,为了减少开发成本,只能无所不用其极地降标减配。

限价省下的钱,可能就是你失去的那个人工湖。

而地产的高周转模式为了提高资金效率,纷纷去赶工期,3个月开工,6个月开放,9个月拿预售证。

这种抢工期卖房的做法,最终只能牺牲房屋质量和当初承诺的公共配套。

预售制的存在,恰好就是帮凶,正好为这种高周转模式提供了最坚实的资金支持,预售证降低开发商门槛,使得不具备开发实力的企业进入了市场,增加了出问题的几率。

但买房永远不能既要又要,期房的风险和现房的价格,无法兼得。羊毛始终出在羊身上,作为整个房地产开发链条的末端,普通消费者根本无力反抗,只能接受限价带来的恶果,也承担着这种高周转模式下的恶果。

早在今年年初,海南楼市出台楼市新规,其中提及将实行现房销售制度,一时间群众欢呼拥戴,海南以壮士扼腕的的决心,摆脱预售制的瘾。

海南走出的这一小步,是整个房地产前进了一大步。只不过要想预售制度全面取消,推行现房销售,当下还不具备条件。

所以我们必须认清未来几年都必须面临期房交房的风险。

那如何尽可能躲开?

首先是尽量避免宣传自己是快周转的项目,那些刚拿地就紧急动工,并标榜多久之后就能交房的项目,可能有猫腻。虽然快周转并不会必然出现问题,但从概率来说,紧急赶工的项目出现质量问题的概率更高。

其次是能大开发商还是大开发商,虽然今年大开发商暴雷很多,但正因为大开发商都如此,更别说资金链本更紧张的小开发商了,大开发商、大城市的物业,质量还是相对较好,而且出问题也比较好找到人解决,不至于像小开发商那样遇到事情就跑路。

第三是尽量别买2019年销售榜单上爆发上涨的企业,目前前十榜单都比较稳定,如果个别开发商上涨太猛,不排除是因为资金压力太大而赶工期回款。

第四是谨慎购买近1-2年拼命上市的房企在小城市开发的房子,因为大城市买不到优质的地块,只能去小城市,一旦面临资金回笼的压力,会率先去卖小城市的房子,哪怕降价出售回款。

最后是买了房后尽量早点加业主群,可以一起监督开发商,一群人的声音总是比一个人的声音更大。

“房住不炒”不仅是遏制炒房,也应该提高居住品质,这句话虽然当下有点宏大,但却是每一个购房者心中最真切的希望。

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