万科在北京改造了一条「脏乱差」旧街,探索城市空间重塑模式

未来城不落 · 2020-08-10
北京市首个由政府引导,社会资本参与的国际化商业街区项目。

望京小街,是老望京人经常逛的一条商业街。

最早的时候,街道两旁有百货商场、母婴用品、餐馆、健身、影院、KTV、电器等商业种类,可以一站式消费,所以人气很旺。但建成10年左右之后,百货业态退出市场,望京小街也越来越老旧。

双向两车道的街边日夜都停满了车,仅容一辆小汽车通过,如果有外卖车没有停好,就会造车通行困难。

望京小街的东边,以前是老的望京商业中心,原来多种多样的品类,后来大部分变成了餐饮店,地上出现私搭乱摆,地下则污水横流。

这里的人气也逐渐被望京新建的商业综合体吸引走了。

改造前的望京小街

2017年,北京万科收购了望京商业中心的大部分面积(除已经散售部分外),按照北京万科此前制定的新业务方向,万科将大规模参与城市更新项目,让一些区域/老旧项目重新焕发活力,为居民提供新的价值。

此前,北京万科改造的沈阳万科红梅文创园和北京万科时代中心(十里堡)已经率先亮相,成为典型的城市更新样本。

北京万科拿下望京商业中心项目之后,将它命名为万科时代中心•望京,并计划改变它单纯的商业功能,注入文化、创意、国际化的定位和设计,对整个项目进行了全方位的综合提升。

在这个项目上,北京万科还首次尝试“社会资本参与公共空间改造”,对项目的外部道路“望京小街”进行焕新,这也是北京市首个由政府引导社会资本参与的国际化商业街区项目。

改造后的步行街实景,万科时代中心·望京 互动喷泉

望京小街的两侧,曾经汇集了繁华的华堂商场、望京商业中心(现为万科时代中心•望京)和方恒购物中心,除了万科、方恒两个企业主体,小街上有近千个零散商户持有产权。街的一端还有一个1400多户业主的小区,整个区域有将近50万平米的综合体,包括办公、朝庭住区、综合商业和两个500多间房的酒店,街道上道路破损、停车混乱、交通拥堵和环境脏乱等问题,仅,停车需求缺口就达1900个。

为了解决脏乱差的现状,万科在朝阳区政府的引导下,作为社会资本参与了望京小街的改造提升工作。

在具体实践中,万科多次调研走访周边居民和项目商户,锁定了“停车难、垃圾多、能耗大”这三大痛点问题。同时,还面向30多家周边的头部企业开展了“敲门行动”,例如大望京片区的阿里、美团、奔驰等公司,梳理出了“品质商业、文化体验、户外体育、艺术交流”这四大核心需求。结合调研成果和国际人才社区功能定位,配合步行街环境提升计划,朝阳区政府和望京街道与万科方面共同形成了现在包含多种功能场景的步行街改造计划。

经过万科改造之后,原先一条秩序混乱的小街,变成了望京居民闲逛、打卡的空间。

一位住在附近的“望京人”说,“咱们望京的商业又升级了,居住氛围越来越好了。”

在招商定位方面,望京小街侧重于大品牌、国际化,引入新晋品牌和网红IP业态,汇集餐饮、影院、酒吧、文创集市、商超等业态,目前入驻商家包括中影影院、盒马鲜生星巴克、申德勒加油站西餐厅、牛排家、隐厨、集渔、局气、凑凑、牛角村、鹿角巷等。

夜景

为了有效推进商街的整体改造工作,望京街道办以万科、方恒为重点,建立以党建协调委员会为核心,小街自治委员会为支撑,商户自治联盟和流动党支部为补充的治理架构。望京小街产权方(企业)、管理方(职能部门)、使用方(商户、居民、消费者)得以有机融合起来。经过10余次区级层面的小街治理调度会,上百次的街道级“吹哨报道”,交通秩序、垃圾分类、施工管理、餐饮及商户规范管理等一系列重点难点问题得以有效推进解决。

本质上,望京小街模式是一种互利共赢模式,体现了对多方利益诉求的创新性平衡。达成在城市更新中“共同建设、共同见证、共同获益”的治理共识,将不同力量以街区治理共同愿景和共同利益的形式进行了绑定。

“结合政府开展的街区更新工作,在望京小街的改造过程中,我们响应号召、主动参与,通过将望京小街的改造整治与紧邻商业办公区的升级焕新相融合,形成了目前宜居、宜商、宜业的街区级特色更新。”万科集团合伙人刘肖表示,将发挥市场主体的专业优势,把望京小街打造为“国际化+文化+科技”的时尚活力新街区。

万科时代中心·望京 风舞游龙,由德国柏林艺术工作室QUINTESSENZ设计,寓意巨龙腾飞。

除了焕新商业活力,万科还在望京万科时代中心望京项目上落地了产业与城市的思考,做了产业升级尝试。

一方面,万科对存量商户逐步升级、引导朝阳品牌商户,完成原有商业业态的腾笼换鸟,进一步提升人流量和商业获客量,实现商业企业的可持续发展,成功摸索出一条适用于商业导向更新的优良发展路径;另一方面,改造后,望京小街和望京万科时代中心将吸引更多优质租户入驻,实现商场、写字楼出租率和租金的双提升。项目定位集团型企业总部办公,主要产业方向为公司规模在200人-5000人的TMT领域领军企业。现已入驻keep、唱吧、HIGO、北控城市发展等总部,在未来入驻楼宇的企业平均年纳税额可超1亿元。

通过空间改造、文化注入和产业引进,撬动社会资本深度参与,推动街区更新从施工建设到后期运营的全流程管理机制建设,将小规模空间整治与相邻商业区升级串联为整体,形成商业+文化、商业+科技、商业+商务、商业+文明、商业+休闲的模式,让望京小街形成更具价值的街区级特色更新。

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