Bye Bye房地产的世界,Bye Bye万通的老故事

未来可栖2020-08-07
一代人的黄金梦

旅行团乐队歌曲《byebye》

1999年,很多人都还很年轻。

广西柳州市的校园里,主唱孔阳、吉他手黄子君、键盘手韦伟、鼓手徐彪合组了一个乐队,并在几个月后发布了自己的第一首原创歌曲《Don't worry,I love u shadows》。蒸蒸向上的日子,没什么是需要担心的。

不久之后,他们去了北京——当时的国内摇滚乐队圣地,混进了主流音乐圈,并和摩登天空签约,正式命名为“旅行团乐队”,从此唱遍全国。

但刚来北京的时候,旅行团乐队一直租房子住,直到有一天,房东把他们赶跑了。孔阳曾在节目中回忆说:因为那时候房价上涨很快,房东急着卖房,宁肯多赔他们一个月的房租,也要撕毁合约。

这段经历后来还被他们写进了歌里面,在《Bye Bye》中唱道:“bye bye 房地产的世界,bye bye 颠倒的世界”,这首歌成为他们演唱会的保留曲目。

图自网络

之后在2008年,经济危机、奥运会、房地产哑火的时候,他们还专门把新专辑发布演唱会的定名为“我们有间房子在未来”——从1999年到2008年,十年间,房地产确实影响了很多人。

01

1999年的房地产,也还很年轻。冯仑、任志强、王石、潘石屹都还处于风暴中心。

北京,金融大街的入口处,耸立着一幢25层高的现代化大厦,这个位于全北京最贵商圈的大厦,喻示着万通地产在当时的行业地位。

后来,冯仑和潘石屹还都成为最早一批在国贸附近拿地开发的“大佬”,就像万通地产给自己的定位一样,是“房地产行业的创新者和开拓者”,他们会进入一个城市的新城核心,开发当时最好的项目。

但现在,国贸万通中心的租金只有8元/平米/天,几乎是国贸大厦的三分之一。而万通地产早不为人熟知,再次进入视野,是它在转型,“去地产化”,跟房地产说byebye。

国贸万通中心

8月3日,李彦在雪球上发了一条评论:“万通董事会同意将公司证券简称由“万通地产”变更名称为“万通发展”。从此以后江湖上再无万通地产了,万通早已不是从前的万通了,今日只是证券更名而已。我记录下来。万通会起飞,无论资本市场还是业务。大家拭目以待吧!”

李彦目前是洪泰基金的高级投资经理,之前他还有另一个身份:鼎辉投资创始人王功权的助理,而王功权和冯仑都是“万通六君子”中人。1995年,潘石屹离开,“六君子”第一次分裂;2003年,王功权离开,最后只有冯仑留在了万通。

02

九十年代的万通,就像一个朝阳。只不过,后来它的规模几乎止步不前,一直留在了早上。

但翻翻旧历,万通也曾是一代人的“黄金梦”。

1991年,冯仑与潘石屹、王功权、刘军、王启富、易小迪等人创办了万通,史称“万通六君子”。

几个年轻人摸着石头在海南大搞房地产,还扩大到了全国各地,写出了另一部《中国合伙人》的故事。

冯仑回忆,“那一年咱们平均年龄25.6岁,就赚了上亿美金。”

这对处于时代洪流中,渴望着暴富和成功的一代人来说,是极大的激励和诱惑。“六君子”成功的经历,就如同把钱摆在了无数人的面前,告诉你,你只要敢拼,就有可能成为被时代临幸的下一个。

万通六君子

“万通”,更像是一个激情时代的符号,一个实现财富自由关于创业的梦想。

那个时代最有名的就是万通、万科,今天房地产行业中TOP20中的很多企业还没有走向全国。

03

21世纪前十年,冯仑要做美国模式的“定制化住宅”,但除了天津、杭州等少数几个项目,万通并没能将其商业模式复制推广。

后来冯仑又要做“立体城市”,主要理念是“城市必须是集中的,只有集中城市才有生命力”其主要特点是高容积率,产城一体统筹规划提高土地利用率。

但面临的却是万通业绩的疲软。

2014年半年报披露,万通的现金流由上一年同期的4885.87万元变为-10.56亿元。

万通的解释是“公司本年代垫参股公司土地款”,剑指冯仑“立体城市”。

彼时,大小股东都对万通原管理层,包括冯仑十分不满。有股东认为,一心扑在立体城市和美式资产模式上的冯仑,只是将传统地产业务当成其它业务的来钱渠道,并不care企业的发展。

冯仑为自己的理想付出了代价,最终退出了万通。

而后的他,更像是一个游离在地产圈外的“游吟诗人”。他做过“立体城市”,但钱都被刘永好的新希望赚走了;他发射过卫星,向天空释放了一个梦想;他现在以自媒体人自居,日常就是讲课、组稿。

十几年后,再提万通地产旧事时,有人问冯仑:对自己一手创立,现在已经卖掉的万通是否满意?

冯仑回答说,“当然是不满意了,如果满意,我就现在不做事了。”

冯仑讲完了“万通”上半场的故事,而在下半场的故事里,万通做了另一个选择。

04

2019年2月,斯洛普以8.21亿的总价,获得了2.05亿万通地产股份,占万通股份总数的10%。交易完成后,普洛斯成为万通第三大股东。

三个月之后,万通地产第一大股东实际控制人王忆会辞职,首席执行官李虹和董事会审计与风险控制委员会委员孙华与之一同离开。与此同时,普洛斯的联合创始人梅志明进入万通地产管理层。

万通开启第二轮转型。2020年8月,万通地产更名为“万通发展”,并制定了新的业务方向:“以地产业务为载体,以文化、科技、新基建等产业为地产业务赋能。”实际上是转向了物流和产业地产,万通对此的解释是“公司受房地产政策调控及房地产行业竞争激烈等影响,传统单一的房地产开发面临诸多困难,为保障上市公司可持续发展,公司努力寻求新的发展机遇。”

图自网络

李彦之所以说万通会“起飞”,是因为产业方向是目前国家政策重点支持领域,而房地产则是政策抑制行业。李彦一直认同一个原则:“创业者做事情必须要在一个浪潮和趋势上,不然你做的太费力,打开一扇门光有蛮力是没有用的,得有一把钥匙才能很轻松。”

万通正是想站在新经济浪潮上。比如,8月4日,国务院印发《新时期促进集成电路产业和软件产业高质量发展的若干政策》,而万通则在IDC数据中心建设方面也在布局,计划搭乘“新基建”,续写万通“新发展”。

2020年6月,万通成立了100%控股的全资子公司万通数字(北京)科技有限公司,并任命张伟为万通数字的CEO——张伟是万通今年新挖的高管,此前担任应通科技IDC子公司应通数据总裁,主导IDC与边缘计算、AI数据中心融合的平台建设与发展。

7月份,万通还选举了蒋德嵩任董事会独立董事,蒋德嵩同时是长江商学院中国发展模式研究中心、中国与全球化研究中心执行主任,他最近几年在研究互联网、金融、经济政策。

万通在2020年还有很多非地产业务的拓展动作,5月12日,万通地产与福建省电子信息集团签署备忘录,拟增资入股福建云计算公司,实施大数据战略,加快布局数字基础设施。此外,也在加速与公司第三大股东普洛斯的业务互动。

中泰证券评价说,“梅志明不仅以非独立董事身份加入公司董事会,同时出任战略委员会主任委员掌握全局,这或许意味着普洛斯与万通的合作将更加深入,未来将在资本市场、资产开发、运营和管理等多个领域,为万通转型升级赋能。”

05

2015年冯仑“退居幕后”之后,万通一直没有在公开市场拿地,2019年,它全年的营收只有11亿元,它的销售业绩常常是在30—50亿元之间徘徊,而曾经齐名的万科的业绩已经超过了5000亿元。

万通逐渐成为一个中小型房地产企业的生存样本,因为没有实现规模化,不得不转战二三四线城市,然后转型,甚至去地产化。

2018年,卖掉了北京CBD核心区一处项目股权;

2019年3月6日,万通转让旗下3家公司的部分股权;

2019年3月28日,万通将香河万通70%的股权以13.328亿元的价格转让给北京茂新。

冯仑还没有离开时,万通已经计划向商用物业转型,打算到2015年时,旗下商用物业开发面积要超过100万平米、目标年租金收入11亿元。但到了2019年,万通商业地产仅贡献营业收入2.75亿,占总营收比重为25.09%。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜在接受采访谈到万通时分析说:“万通近两年没有新增土储,在开发领域已经被边缘化,向其他行业的转型也是十分自然的事情,其在房地产行业的生存和竞争已经比较困难。”

万通在今年第一季度,继续无新增土储、无在建项目、无新增竣工面积。在销售的房地产项目只有位于北京、天津、杭州的四个,都是开盘超过3年的老项目。

万通目前在售的项目

目前在转型的一些千亿级房地产企业,通常是以地产开发业务提供现金流,支持非地产业务的发展。而万通的地产开发业务规模已经在萎缩,但同时万通的负债率也下降了,如果万通起飞,可能会给同类企业提供一个好的样本。

文/盐阿白

编辑/小屋

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