深圳限购后,东莞惠州值得买么?

魔都财观 · 2020-08-04
可以说,深圳购买力,撑起了东莞和惠州的房价。

编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:观观,36氪经授权发布。

大家好,我是观观。接下来几周,我会在粤港澳大湾区实地踩盘。

我打算每周调研一个城市,用我自己亲身体会,给大家找到一些大湾区的房产投资机会。

上一站,我们讲了深圳的情况,今天我给大家分享临深楼市的实地见闻。

临深是哪里?顾名思义,是指临近深圳,与深圳地理接壤的城市,即东莞和惠州。

调研后,我才发现,深圳人真的很爱这两个城市。

每逢周末,深圳人民都会去东莞松山湖和惠州大亚湾休闲度假。

在这里买房,简直再自然不过。

不过,深圳人买房,主要买在离深圳较近的区域。

东莞的长安和凤岗,惠州的惠阳和大亚湾,都紧挨着深圳。

所以这几个区域的房价都很高,普遍高于市平均水平。

可以说,深圳购买力,撑起了东莞和惠州的房价。

1

当然,具体来看,东莞和惠州的情况,还有点不太一样。

惠州完全依赖于深圳,但东莞并非如此。

今年上半年,东莞楼市表现相当亮眼,涨幅排名全国第5,部分周涨幅排名全国第一。

为什么东莞涨得这么猛?

和深圳有关,也和深圳无关。

和深圳有关的是,的确有不少深圳人跑到东莞买房,甚至有很多深圳大V都在炒作东莞。

东莞房价较高的片区里,滨海湾片区、松山湖片区和临深片区,都跟深圳有着千丝万缕的关系。

那么和深圳无关的地方是什么呢?

那就是:东莞已经形成自己的涨价逻辑。

上半年东莞上涨,除了有深圳资金拉动之外,还有两个原因:天价土拍和产业聚集。

要知道,一个城市房价上涨,通常都是从地王开始。

2020年,东莞一连出了好几个地王,很多知名的大房企都在东莞抢地,土拍热情一下点燃了大家的信心,于是房价立刻跳涨。

当然,除了土拍刺激,东莞房价上涨,主要还是因为这里有着强大的产业实力。

有产业,有高薪工作,所以才能彻底夯实房价。

由于靠近深圳,东莞承接了深圳产业转移的红利,华为、OPPO、顺丰等公司都落地东莞,而且近几年东莞第三产业GDP的占比也在逐步提升。

可以说,东莞楼市已经不完全依赖深圳购买力,本地的资金就已经足够。

东莞共有6个片区,其中最值得关注的,是以下4个片区:松山湖片区、临深片区、城区片区、滨海湾片区。

东莞楼市,目前房价最高的地方,是位于华为所在的松山湖片区。

很多外地朋友,都以为松山湖有个湖,其实那里只有一个松木山水库。

松山湖是一个泛称,指的是松山湖高新产业技术开发区。前几年由于华为入住,使得松山湖的名字被全国人熟知,现在绝对是东莞高新产业龙头的聚集地。

松山湖片区,目前是东莞房价最高的区域,部分房源的单价已经突破5万/平。

除了有华为产业链带动,这里本身就聚集着很多高收入人群。

而且松山湖招商局每年都会跑去各大城市招商引资,给到的政策福利都相当给力。

有高新产业,有高收入人群,所以这里不仅房价最高,而且涨幅也是东莞最快。

再来讲讲另外三个片区,临深片区、城区片区和滨海湾片区。

东莞的临深片区,主要是指凤岗、塘厦、清溪这三个镇。

其中,凤岗离深圳最近,紧邻着龙岗,开车去深圳非常方便,未来有地铁规划,楼盘也非常宜居。

最出名的楼盘,叫大运城邦,目前已经开到8期。

大运城邦离深圳,也就一条街的距离,楼下就有星巴克、麦当劳和生活商圈,居住起来相当舒适。

不少深圳人都住在这里,而这里二手房均价,也已经涨到3万多/平。

总的来看,东莞房价最高的两个区域,松山湖和临深,都与深圳的关系密不可分。

再来说说,城区片区。

城区片区是东莞的政治、经济、文化中心,东莞市政府就在这里,到2035年东莞市将会有12条地铁线路,其中半数左右都分布在东莞城区附近。

城区片区各类配套最为齐全,所以今年这里的房价涨幅也相当不错。

最后,说说滨海湾新区。

滨海湾新区,是长安镇海边的填海地块,现在仍是一片荒芜。

因为是填海区,规划成本更低,而且地段非常好,靠近前海和南沙,在大湾区A字形区域里,所以未来非常值得期待。

不过从居住的角度来说,滨海湾新区并不是一个好的选择,毕竟产业离成熟还有很长距离,周边配套设施也比较欠缺。

值得注意的是,最近东莞滨海湾新区的所有建设行为全部被暂停,有传言这里会被粤港澳大湾区统筹规划,其发展建设很可能会“放个大招”,让我们拭目以待。

总的来说,由于之前东莞二手房不限购,很多外地客户跑来东莞买房,所以上半年房价猛涨也有资金炒作的原因。

就在不久前,东莞住建局出台调控政策,保护本地刚需买房。

调控主要是针对非户籍人群,比如缴满1年社保才能买房,外地人只能买2套,但对本地购买力影响不大。

政策中杀伤力最强的是限售3年,预计新政后很多外地投资客都会重新评估资金成本。

很显然,东莞楼市接下来将面临降温。

2

说完了东莞,再来讲讲,惠州的情况。

惠州,被称为深圳的后花园。深圳很多公司团建,都会跑来惠州看海。

和东莞不同,惠州几乎完全依赖深圳购买力,很多新盘都是深圳买家在买。

那么深圳人最喜欢在惠州买什么样的楼盘呢?

答案是靠近深圳的海景新房,有地铁规划最好。

惠州距离深圳最近的,是惠阳和大亚湾,房价也是惠州最高。

深圳人爱买惠州的房子,主要还是因为惠州房价太便宜。

因为你想想看,深圳最东边的坪山也要3-4万/平,东莞临深片区差不多2-3万/平,而惠州房价最高还不到2万,想想就让人很心动。

在惠州买房,有个很明显的选筹逻辑,那就是:靠不靠近地铁?

具体还可以分成:靠近深圳地铁沙田站(在建)和靠近深圳地铁惠州延长线规划地铁口。

距离深圳近,是惠州楼盘最大的竞争力之一。

惠州人民最渴望的,是深圳14号线延长至惠州。

作为深圳东部的第二条城际快线,14号线最高时速能达到120公里/小时,未来一旦与惠州打通,惠州与深圳的距离将大大拉近,成为名副其实的大城市圈。

不过说是这么说,但深圳地铁14号线延长,已经喊了很多年,早先地铁14号线最开始深圳申报时,就连同惠州段一起呈报上去的。

但现在情况怎么样呢?结果依然还是没有下文。

为什么迟迟不动工?因为惠州还没能达到修地铁的标准。

根据2018年中央出台的《关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》规定,建设地铁的城市必须具备3项硬性指标:

1.城市一般公共财政预算收入在300亿元以上;

2.地区生产总值(GDP)在3000亿元以上;

3.市区常住人口在300万人以上。

惠州前两个要求已经及格,但在常驻人口上,离目标仍有几十万的差距,所以不是惠州不想修,而是国家不让修。

当然,这种情况今年后肯定会得到改善。

今年6月,惠州发布了《惠州市户口登记、迁移准入条件(试行)》,全面放开落户限制,以后落户惠州非常容易,有房或者学历中专,就可以直接入户。

有了人口流入,惠州修地铁的进度,肯定会再次加快。

目前,惠州大部分楼盘,距离深圳最近地铁站,都有3-5km的距离,靠步行肯定不行,所以没办法享受深圳地铁的红利。

但即便是这样,这里的房价也能卖到1.2万/平以上,如果配套再好一点,甚至能卖到1.5万-2万/平。

除此之外,深圳14号线惠州延长线的地铁盘,也很受深圳人民的喜欢。

根据规划,惠州延长线有四个站:白云站、草洋站、惠州南站、新桥站。

周边白云新城、万达商圈、淡水中心区和南站新城的房子也卖得不错,不过很多到地铁口都有一定距离。

惠州房价高不高,除了靠不靠近地铁,还看楼盘配套和开发商品牌。

一般来说,自带商业+配套齐全+品质开发商的楼盘,更能卖出高价,比如惠州著名楼盘龙光城、星河丹堤和卓越蔚蓝海岸等,就是商业、配套、学位和交通一应俱全,所以价格也会更高。

前面说过,惠阳和大亚湾,由于离深圳最近,最能享受到深圳外溢的购买红利。

惠阳之所以火,是配套相对成熟,距离深圳14号线的终点站沙田站非常近。

而大亚湾能火,除了靠近临深,还因为有滨海度假概念和产业实力在做支撑,这里不仅有海景房,还有超过40家500强企业在大亚湾区。

大亚湾,真的很受深圳人喜欢。

前段时间,深圳调控政策出台,楼市直接陷入冰封,而惠州楼市刚好相反,变得比之前更加炙热。

不久之前,位于惠州大亚湾西区的富康锦绣壹号(5期)开盘,项目主力户型为建面89-116㎡2-3房,带装修,均价23000元/㎡,开盘的248套房源,在短短的5分钟内全部售罄。

据销售人员介绍,最近几周内,深圳客户至少比之前翻了一倍,可见深圳人有多爱惠州!

所以,惠州房子想卖得快,只要关注深圳人的口味就好,靠海有地铁离深圳近大开发商,这样的新盘在惠州根本不愁卖。

不过,说了这么多,惠州楼市其实也有几个致命的缺点。

最大的问题,是惠州几乎只有新房,二手市场相当弱。

惠州面积是深圳的4倍,每年惠州新房卖出15-17万套,而二手交易量只有4-5万套,说明新房才是惠州的主流产品。

由于惠州面积过大,新房供应量过多,这就导致未来你在惠州买房后,涨了想卖也很可能没人接盘。

惠州的朋友跟我说,只有惠城老城区配套不错的学位房才有二手市场,其他的基本卖不动。

而且惠州人口较少,常驻人口没到300万,产业实力也相对一般,不像东莞制造业这么强大,这间接导致惠州严重依赖深圳的购买力。

至于海景房,本质上属于旅游地产的范畴,很多深圳人每逢周末会跑来惠州来住民宿,这几年由于供应量太多,赚钱行情也相对一般。

走进惠州,你会发现到处都在建房子,很多时候我都会想,这些新盘到底要卖给谁?

不过不管怎么说,上半年惠州新盘依然卖疯了,可以说也是一波小牛市,仔细品品也是非常神奇。

3

总的来说,虽然深圳调控,带动了临深楼市的发展,但从投资上来看,这里并不是最好的选择。

为什么?

对于东莞来说,由于上半年东莞已经涨完一波,再加上最近刚有调控政策出台,现在冲进去很可能会被套在高位,资金机会成本很高。

而对于惠州,更多都是深圳人在买,外地朋友没必要跑过去当“接盘侠”,虽然以后地铁延长后,是会有一波涨幅,但谁能知道会等待多久呢?

即使你是想买房养老,但也不一定急着现在就去“送钱”。

本质上讲,这两个城市的底层投资逻辑,就是深圳购买力外溢。

楼市好不好,还得看深圳脸色。

现在深圳局势不明朗,很多人还在观望,等着8月底的经济特区40周年大礼包,期待能有一个奇迹。

如果利好超越预期,那么资金会想办法回流深圳,而如果利好一般,则购买力还会继续外溢,扩散到其他城市。

我会觉得,如果是投资,可能还有更优解。

因为东莞与深圳的价差并不明显,而且刚刚又被严格调控,肯定要横盘夯实一段时间,而惠州不确定性太多,其中90%以上的楼盘没有任何投资价值,买入很可能就被套牢。

大湾区内,肯定有更值得投资的洼地。

接下来,我会继续踩盘,广州、佛山和其他城市,给大家带来最一线的投资认知,大家有什么问题和想法,欢迎在留言区评论,我们一起交流探讨...

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