这个被压制多年的城市要时来运转了?

大胡子说房 · 2020-07-28
北上广深中的洼地?

编者按:本文来自微信公众号“大胡子说房”(ID:dahuzishuofang),作者:大胡子说房,36氪经授权发布。

在世界上,有两座万亿GDP城市,在一个小时车程距离之间紧密相连,但又拥有各自独立功能、互不依存的,有且只有中国广深。

深圳用40年从一个小渔村发展成今天全球有影响力的世界级城市,毫无疑问是城市发展的奇迹,但别忽略了,广州才是全世界所有城市中唯一一个保持千年不衰的商业型城市,连纽约、首尔、东京等世界名城也不过是过去三五百年才开始繁荣崛起的。

而如今,这样的千年不衰的商业之都,却是四大一线城市中房价最低的,公认的价格洼地。

当下的广州楼市究竟怎么了?是老人迟暮还是厚积薄发?

上周,千麦房研院从深圳出发,再次考察这个我们已经无数去过无数次的城市,在38°的天气下用心感受广州楼市的温度。

01

几天的考察行程下来,广州楼市给我最大的感受是:健康。

这是在同一城市能级比较下的结论,尤其和深圳相比,广州楼市非常踏实且坚定。

根据中国房价行情网提供的数据显示,6月广州二手房均价仅有35934元/㎡,排名全国第六,只有隔壁深圳的一半,广州房价低是因为产业不行还是丧失了人口红利?

都不是。

2019年广州全年GDP为23628.60亿元,紧随北上广深之后,人口方面,广州常住人口增量始终领跑大部分城市,占据全国前三,仍然是人口红利涌入的城市。

广州房价当下之所以落后,我认为最重要2点:

1、无法体现稀缺性

2、广州人的低调和务实

稀缺性体现在2点:一个是供应一个是资源。

广州土地面积7434平方公里,是深圳1997平方公里的3.7倍,面积大,供应量自然不少。

截止5月底,广州全市新房住宅库存量大约为790万平方米,环比增加10万平米,如果按现有的销售进度,去化周期约为14个月,创下近五年新高。

虽然6月广州的成交数据非常亮眼,一手住宅网签成交9448套,环比上涨44.46%,但同比去年其实还是减少了283套,微跌2.91%,相比前几年的市场成绩不够突出,但确实也是广州楼市回温的一个信号。

其次5月广州总出让土地面积89万平米。卖地金额299.12亿元,环比4月上涨27%,同比去年大增779%!

土地供应意味着后市新房供应充足,当下新房去化周期本就不短,再加上持续的土地供应,造成广州房价只能缓涨而不能暴涨。

供应大意味着选择多,而广州特殊性还体现在,广州是个有“新房癌”的城市,毕竟新房可选的那么多,除非为了越秀的名校学区房,不然很多新广州人或者年轻人其实更愿意买交通便捷且配套完善的新房。

新房供应多,二手房市场就不吃香,因此一二手房无法形成一个完美闭环。

为什么深圳能涨,因为供应稀少,新房每年供应3-4万套,完全无法满足需求,所以刚需只能转向二手房市场,新房稀缺二手房抢手,由此形成一个完美闭环,才能直接推动房价上涨。

02

第二点广州最不稀缺的就是教育资源。

深圳为什么能涨,还有一部分原因是教育资源非常稀缺,哪怕是关外的并不优质的学校,仍然一位难求,如果是所谓的集团分校,那基本就是整个片区的房价至高点了,甚至很多新校区,只要挂出深高、外国语、实验等等的名校,基本也够炒作一番。

而反观广州呢?我们在考察番禺、黄埔、甚至是广钢,所到的每个项目都有名校概念,无一不是省一级学校,广附系、华附系、省实系等等,但价格也并没有因此开出天价,因为广州真的哪都不缺优质的教育资源。

广州作为老城,基本是集结了整个珠三角最优质的的教育资源,这些对于其他城市是稀缺的,对广州而言却并不稀缺,哪怕老广人仍然认可的是越秀东风东路,但其他区域标榜的省一级学校也够深圳人羡慕不已了。

同样的价格,在深圳可能只是读村小的命,而在广州却已经是名校资源,如此差距,怎能不叫人心动。

这是广州的优势,也是广州房价无法暴涨,保持健康的原因,不稀缺自然不会引起抢夺,物以稀为贵的稀缺性就无法体现。

除了教育资源,广州的医疗更是吊打深圳,三甲医院广州有62家而深圳只有16家,甚至一个越秀区的三甲医院数,就跟整个 1300 万人口的深圳市一样多。

数量多且质量上广州也远胜于深圳,在 2016 年复旦出的全国百强医院排行榜,广州有 10 家上榜,其中在越秀区的有 6 家,中山一院排名全国第 7,南方医大南方医院排第 15,而前 100 强里深圳一家没有: 

没有稀缺的教育资源和医疗资源,广州的楼市相比深圳更回归本质,这对于本地刚需绝对是个好事。

03

此番广州考察,想要知道广州房价落后的第二大点原因,在于观念。

这是楼市逻辑中最不可控的,却又是最朴实无华的。

广州和深圳的买房逻辑真的完全不同,广州是一个低调且务实的城市,但是它像个中年人,而深圳更像是一个相信拼搏会出奇迹的城市,但更年轻更有想象空间。

所以深圳买房,去售楼处几乎每个项目都会和你讲规划、讲产业、讲未来,销售小姐姐可以在一片空白的地方上和你描述未来宏伟的场景,偏偏很多人愿意相信,因为背后是年轻的魅力和对深圳实力的坚信。

而广州的售楼处几乎很少人给你讲虚的,更多地是区域位置、交通配套、几公里范围内的商业,多久能到达珠江新城,周边有什么学校,业主能享受什么居住体验,哪怕在黄埔,讲规划都是已经在建的项目。

因为广州人不愿意听虚的,而更愿意相信眼睛看到的,广州人的务实观念往往也在左右广州的楼市,这种观念的影响已经直接体现在房价上。

广州的房子,不管你在东南西北哪个方向,它的价格体系还是由周边的基本配套决定的,该卖什么价格就卖什么价,不会因为你有故事、有好牌、有PPT就能高出一等。

比如白云区,也就只有一个白云新城,但整个广州在售价格在10万+的楼盘中,白云仅次于天河,也正是因为白云区有白云山的稀缺山景资源,环境好,而且产品也做得好,一梯一户的奢华享受,比很多项目三梯八户住得舒服得多。

所以广州买房也好,投资也罢,必须把广州人务实的观念考虑进去。

04

那广州究竟怎么买?

广州是个单中心的城市,所以几乎每个区域都要和珠江新城“扯”上关系,因为集中的就业中心就这一个,所以买房根据预算从中心区往外递减少去选,基本问题不大。

主城区尤其是天河的新房,只要你预算够,基本闭眼可以入。

其他区域的新房,重点可以关注广钢新城、黄埔科学城、番禺万博CBD和南沙。

广州的产业发展策略是东进,城市中心从荔湾—越秀—天河,东进的另一个方向就是广州黄埔,通过黄埔科学城来为广州产业升级造血,这些年还重点打造了中新知识城。

如果抱有赌的心态,赌广州未来的城运,可以重点关注东边,也就是黄埔。

主城区内有个广钢新城,这是主城区里少有的整体规划的纯粹的高端住宅区,市场热度也很高,有地铁、有规划、有学校,价格比越秀也更低,老广客群容易导入,所以哪怕广钢仍在在建密密麻麻的住宅楼,没有就业中心,也依旧卖得好。

番禺可以重点关注万博CBD,番禺的知名互联网产业基本汇聚在此,比如IBM、微软、YY语音、携程等等,而且距离珠江新城也不过15-17公里左右。

如果是打算买广州二手房,预算足够重点还是关注城区,比如珠江新城、越秀、琶洲、金融城、这里有产业,也是广州人最认可的区域。

存在即合理,广州的每个区域的价值确实已经体现在价格里了。

广州版图很大,但买房逻辑清晰,重点记住在预算范围内买最靠近主城区的、配套最成熟的、品质做得最好的,买自己真正愿意住的地方,因为广州人太务实,只会为真正微观的配套买单。

或许在深圳呆得太久,我们考察黄埔和番禺的项目时,听到均价时都一致认为,太接地气了,2019年广州就作为唯一一个一线城市上榜了中国最具幸福感的城市,唯有广州的房价能让大多数人活得有盼头,工作几年踮起脚跟就能够得着房子。

很多人认为广州已经是老人迟暮,我完全不认同,客观层面深圳已被最严调控锁死流入资金,而湾区之下能吸纳对等资金的,唯有广州,而比起激进的深圳,广州更像是厚积薄发的学者,低调务实,但总有一天默默逆势反超。

因为——

浪花淘尽英雄,是非成败,从未衰老,今天繁荣依旧的现代化商业城市,有且只有广州。

+1
9

好文章,需要你的鼓励

参与评论
登录后才能参与讨论哦...
后参与讨论
提交评论0/1000

请回复有价值的信息,无意义的评论将很快被删除,账号将被禁止发言。

文章提及的项目

36氪APP让一部分人先看到未来
36氪
鲸准
氪空间

为你推送和解读最前沿、最有料的科技创投资讯

一级市场金融信息和系统服务提供商

聚集全球最优秀的创业者,项目融资率接近97%,领跑行业