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新政10天后,深圳买房的逻辑全变了......

未来城不落 · 2020-07-27
定点打击,招招致命

编者按:本文来自微信公众号“楼市头条”(ID:lsttcz),作者:村长,36氪经授权发布。

7月15日,史上最严的楼市调控还是来了。

之所以说是史上最严,主要是基于这么几条:

1、入户满3年且社保满3年才有购房资格,非深户要5年社保;

2、夫妻离婚,购房资格倒追3年计算套数;

3、首付比例:无房无贷首付30%。无房有贷款记录买普通住宅首付50%,非普通住宅首付60%。家庭有1套购买普通住宅首付70%,非普通住宅80%;

4、转让增值税从2年免变5年才免;

5、豪宅线加了个总价750万的限制;

6、新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的。

以上这六条可谓定点打击,招招致命。

01

有钱人被定点打击,宝中、南山二手房有点尴尬

这次政策是绝对利好刚需的,因为,有钱人被定点打击了。

新政前,单套建筑面积大于144平(套内120平)才有豪宅税,现在只要价格750万以上的,通通都要征收豪宅税了。

这意味着啥?

最简单一条,买房的成本大幅增加。

以前,像这样的房子都不用交豪宅税的。

比如深圳湾片区的,尽管总价2650万,但由于其建面是138平,所以不用交税。

图源:贝壳找房

宝中的,总价2100万,但建面为143.87平,不用交税。

图源:贝壳找房

香蜜湖,总价2450万,但建面为143.25平,也不用交税。

 图源:贝壳找房

现在,甭管你多小的户型,多破的房子,只要总价超过750万,通通是豪宅!

比如,福田老破小竹园小区,建面仅67.88平,售价1018万。

图源:贝壳找房

罗湖老破小龙屋小区,建面仅89平,售价980万,也是豪宅,要收豪宅税了。

图源:贝壳找房

新政打击的力度有多大?目前暂时还难以判断。

不过,新政之后,有些二手业主举手投降了。

图源:诸葛找房

尽管有部分业主降低了报价,但老实说,这些价格还是在天上。

随便翻一下宝中、南山热点片区的几个盘,都是这样的,不忍直视。

图源:诸葛找房

图源:诸葛找房

要说吧,这些人当中,很多人本来就没诚心卖,只是拿出来钓鱼而已。

当然了,购房者也不傻,你挂归你挂,不理你就是。

而新政之后,买卖双方的预期差会进一步拉大,博弈会更加剧烈。

除了豪宅税,下面这两条也是重点打击有钱人的。

新政调控第三条,首付比例提高:无房无贷首付30%。无房有贷款记录买普通住宅首付50%,非普通住宅首付60%。家庭有1套购买普通住宅首付70%,非普通住宅80%。

也就是说,新政前,如果是一套2000万的超过豪宅线房子,1000首付即可,但现在对不起,至少得再加200万。

嗯,反正你们有钱,那就再多掏点。

调控第四条,转让增值税减免从2年免变5年;对二手房而言,也会增加一笔很大的费用。

很多人在后台留言问我,新政之后,宝中、南山的二手房还能不能买?

我的建议是等等,价格涨到这份上,心理博弈玩到这个地步,既然手上拿着大把的钞票,就不要着急了,慢慢看,慢慢挑,千万别现在冲进去站岗。

02

刚需被保护,准备好钱吧,新房和东部的,有得选

上周五,深圳又公布了“新八条”的实施细则。

这次细则主要是对之前政策的第一条作出的补充回答,其中大家最关心的购房资格问题。

众所周知,新政前,只要你把户口落到深圳,不管是阿猫还是阿狗,不管是投资还是投机,深圳都是敞开大门,让你随便买的。

事实也证明,深圳的房子,不仅是深圳人买,全国有钱人都在买。

但现在不行了。

调控政策第一条:入户满3年且社保满3年才有购房资格,非深户要5年社保。

再根据今日最新补丁政策:

1、深户满3年,社保断缴3个月内,且4年内累计满3年社保是不需要补缴社保符合购房资格

2、非深户社保断缴3个月内、且6年内累计满5年社保的,不需要补缴社保,符合购房资格。

调控政策加上新出的补丁政策,依然打掉了绝大部分新入户的购房资格,以及部分本地刚需的购房资格。

还是有不少人,因为种种原因不满足以上条件。

当然了,你也别觉委屈,有些人落户深圳,确实是一门心思想为深圳奉献青春和热血,而且家里也有矿,来了就能买。

但是,对不起,在深圳,没房的人多着呢,总得讲究个先来后到,所以你得往后排。

有人说,社保三年同时打掉了18岁成年人和随迁老年人的买房资格,这个道理跟上面是一样的,在深圳这个城市,买房的人太多了,你们也得往后排。

新政后,民间有人掐指一算,说打掉了一半的购买力。

这个数据我不知道哪儿来的,但不少人失去购房资格确实是货真价实的。

据南方楼事消息,光明区一新盘销售透露,新政后楼盘有三分之二的诚意登记客户失去名额,沙井片区的华强城也面临着同样的情况。

图源:网络

这么多人,没有了购房名额,所以刚需打新的人可以从容些了,再出现像6月光明万人摇的情况的概率也会变低。

当然了,对部分人的利空,对另外一些来说,就是利好了。

比如,最新的750万豪宅线对深圳东部片区就是个变相的利好。

因为东部的龙岗、罗湖、盐田这些地方,无论是新房还是二手,多数的房子的总价都在750万以下,这个对刚需是没有太大影响。

所以,来了就是深圳人这句口号得改一下,来了深圳东部就是深圳人。

新政还有一点,对刚需是极度友好的,即新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的。

这句话不用咋解释大家应该都懂,就是没房的优先买,不管是万众期待的华润城4期,还是光明的众多网红盘,都符合这一规则。

嗯,第一次,没房的人可以扬眉吐气了。所以,等着上车的同志们,一定得珍惜这个机会,能打新的尽量打新,毕竟这样有制度红利(优先购买权),价格红利(一二手价差)的机会实在不多了。

金钱永不眠。对深圳人,尤其是对于拿着钱买不了房的深圳人而言,未来有三个选择:

1.等——等不是办法

2.买公寓——不太建议

3.临深——可以考虑

先说公寓,三个字,不建议。

再说等的事,在这点上,一定要买深圳的话,似乎没得选,毕竟名额是个硬指标,等就等吧,过了三年仍是一条好汉。

最后说说临深。

大概率,临深会有一波外溢的机会。其实吧,已经外溢了。

我跟业内的人交流,在临深的塘厦、凤岗等片区,6月后的量价都是猛增的。

很多开发商原本预计今年是困难的一年,未曾想,短短一个多月,货就出得差不多了,想涨价都来不及。

估计很多老板都后悔得拍大腿,早知道就慢点卖,把价格涨了再卖。

新政出来后的这周趋势似乎更加强化了。

18日东莞御城花园开盘,售楼处门口大排长龙。

图源:网络

19日南沙恒大阳光半岛首次开盘接受认筹,据说有千余深圳客组团来认筹。

图源:广州楼市发布

至于很多问到底哪个片区哪个盘可以买,我的回答是,越靠近深圳越好,配套越成熟越好(地铁轨道交通优先)。

至于最近比较热门的南沙、中山和珠海,只能说都还是有机会的,具体的我改天再跟大家细说。

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