为什么市中心难有好户型

真叫卢俊 · 2020-07-15
上海市中心那么好的地段,就应该匹配更好的房子啊。

编者按:本文来自微信公众号“真叫卢俊”(ID:zhenjiaolujun0426),作者:乔不丝,36氪经授权发布。

今年上海市中心但凡出来一个新盘,都显得格外珍贵,认筹超高,去化也很快。

很奇怪,很多人会认为在上海的中心,出好产品的概率应该是最大的。

如果不是好产品,那否则大家为什么都抢破头要去市中心买房。

放眼全国的哪座城市,市中心的土地都是最稀缺,房子售价最高的。

从这样的角度来看,卖得最贵的豪宅,可不就是一座城市里最好的房吗。

如果对市场抱有这样的认知,再去看看那些占着好地段的项目,你可能会发现:

越是地段好的房子,产品力其实在退步。

这两个上海的楼盘的热销,一度很让我很是疑惑:

森兰壹公馆,上海外高桥集团有限公司打造,年初开盘,取得了259%的高认筹率,可是它的产品,确实是有点...难以描述。

这个86平两房两卫和122平两房三卫,算的上是年度最让人难以看懂的户型之一了吧。

尚海湾豪庭,由上海鑫泰房地产发展有限公司开发的江景房,上期认筹率近200%,也是市中心地段很好的热销项目。

为了让整个项目最大程度看江,楼栋塔楼蝶形的设计,出现了非常规的户型。

这两个项目,在产品方面不能说很差,但相应的还有挺大的改进空间。之所以项目一经入市就受到众人瞩目,很大一部分原因是受地段位置的影响。

其实,好位置更容易出现差产品,放眼全国每座城市的核心地段,都是如此。

以黄浦区今年即将入市的新盘为例,我们还发现目前上海市场呈现一个品牌开发商的身影,在远离市中心的格局。

城市最核心地段,愈发难以看到品牌房企的身影。

01

市中心,土地出让多以旧改并存。

旧改这块硬骨头,很难啃。不少开发商会因为这种模式的开发进度慢,不愿意去推进。

能拿市中心地块的开发商,必然是同时兼具拆迁旧改功能,和资金周转实力,还要能够接受政府关于城市更新这些要求的。

所以这样的地,多被地头蛇房企囤下,实在做不了,再牵头其它房企联合开发。

而品牌开发商进入市中心,多以收并购这样的方式,很少自己去拿地。

比如融创壹号院,中兴路一号等,也都是拿地几年后,被万科融创这样比较有经验的开发商去接盘,然后又才起死回生的。

市中心,土地贵,拆迁难,让很多品牌房企望而却步,因此很多好地块只能沦落到小众开发商手上。

02

一线城市的优质土地,谁都想要,但且不说招拍挂价格贵,拿地的限制条件还非常严苛。

比如上文中地廿八尊,作为这样一幅体量很小但靠近黄浦江的“重量级”地块,限制条件非常多,除了100%全装修比例与100%装配式住宅之外,还要求30%的保障房比重。

根据出让条件,必须全装修现房销售,这也就意味着不能尽快回笼资金,对房企资金链是一种考验。

所有招拍挂出让的土地中,市中心地块绑定的限制条件是最多的。就拿容积率来说,容积率就是钱,需要做高才能实现拆迁,才有人愿意拿地,所以往往市中心的项目容积率偏高。

还有地块大小,形状,安置房,周边小区等诸多因素,对于开发商来说,在市中心做项目,就是带着脚镣在跳舞。

一个容积率为5的住宅项目,但只有十几二十亩,怎么搞?

如果不远处有江景,又要最大程度看江,还要考虑对周边其它小区不要造成太多的影响,楼栋要怎么排布,才能兼顾到容积率,景观和通风采光?

通常为了不影响外围,满足限制条件,不能做成板楼,只能其他形式,点式围合布局居多。

这样的设计下,房子的楼间距,通风采光,户型设计,私密性什么的,通常都要多方妥协。

在外界条件的制约下,在市中心,想做低密度,正北朝南的板式小区,不太可能。

03

市中心也会老去。

所有大型城市的市中心都趋同,当城市发展到一定程度之后,伴随着的是两大重点:新区扩张,旧城改造。

与新区的发展速度不同,老城区面貌很难在短时间改变,传统市中心商圈的衰落,人口的老化,道路的拥挤,规划的落后等问题,亟待解决。

可是,等待老城旧改的推进,不是一朝一夕,老城面貌难免会长期处在一个比较落后的状态。

我们就会看到,很多市中心的豪宅,长在了一圈老破小中间,显得有些格格不入。

城市面貌不佳,即便是城市顶尖级别的豪宅,居住舒适度恐怕也会受到影响,除非你可以说服自己,完全不离开社区,对外部环境视而不见。

可你总要开窗吧,总得下楼散步买东西吧,这时候你可能就会感到懊恼,我明明买了个城市豪宅,为什么还要与老破小为邻。

好巧不巧,有些市中心豪宅还长在了那些具有年代感的历史街区旁边,这样的历史街区,通常是很火的景点,小区楼下不是游客,就是周末出来玩的市民,环境嘈杂。

为了保留历史建筑,周边是拆也拆不得,改也很难改。

好地段长出来房子,城市面貌却又长期跟不上,这样的豪宅实在是让人觉得遗憾。

04

当开发商前期耗费周期长,制约条件太多,成本和精力都花在和房子无关的事情上面了。

后期产品设计的不上心,恐怕已经是注定结局。

因此我常看到有些楼盘,因为占着绝佳的地段,拿着几年前设计的户型,在收割现在的购房者。

来看看这个项目,一个市中心地段盘,整块土地被国企开发商拿下,从拿地开发到现在有七八年之久,以前的产品还放到现在的市场上来卖,有一种不合时宜的感觉。

89平做2房,120平只做3房,甚至150平只做3个房间,但是有3个卫生间。

更加酸爽的是,梯户比为1梯4户,和1梯3户,车位比不到1:0.96。

150平3房3卫,现在看来,这样的产品设计,有点落后了。

开发商应该做到与时俱进,不断地更新户型设计,去满足当下购房者的需求。

89平,放在现在至少能做一个小3房,首套刚需上车的经典户型,120平多会做个3+1房,能满足一步到位的需求。

正是因为整个项目周期太长了,或者有意捂盘惜售,既然已经是一房难求,开发商也没有必要去花更多成本去修改产品设计。

又回到文章开头,森兰的那个户型,简直就是我近几年来看到的最可怕的户型之一。

这就是典型的仗着地段好,胡乱设计出来的,让我们迷失在卫生间的房子。

更讽刺的是,森兰壹公馆这个盘认筹率,超过了250%,说明还是有人,而且是很多人,愿意为好地段差产品买单。

05

奇怪的是,上海为什么会对这样的产品,一再容忍。

大抵是这三个原因造成的。

由于地段绝对论的深入人心,人们对城市中心的向往,很多人形成了买房就是买地段的观念。

还有购房往往受价格驱动,一旦市中心有产品出来,如果定价ok,产品再差也能卖光。

且当一个好地段,长期断供,供应量永远赶不上需求量,那么定会一抢而光。

如果我们可以引入更多知名开发商联合开发,或是政府强加管控,最重要的,购房者要对产品的认知提升,不再一味容忍那些差产品。

如果这样,那么好产品一定会重新归来。

本来,上海市中心那么好的地段,就应该匹配更好的房子啊。

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