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山水文园遭多业主维权:抵押轮盘赌正在北京楼市悄然上演

未来城不落 · 2020-07-13
开发商与金融机构,赢家与输家尚难确定,只是被牵连的,一定是购房人。

编者按:本文来自微信公众号“攸客地产”(ID:youkedichan),作者:攸客,36氪经授权发布。

01

浸淫房地产多年,攸克君总是能接到他人关于房子的“请托”,要么希望帮忙给开发商打个招呼,留个好户型;要么是希望能帮助申请一些折扣;再不济,最不靠谱儿的,也是有个别“朋友”托关系希望退房。攸克君觉得能帮就帮,能办的一般都给办了。

但最近遇到的几个请托,却都有些“好奇”。一位老友找到攸克君,问认不认识北京山水文园的老板。攸克君问他是不是要打折?他说不是。追问是不是要挑好户型,他仍然摇头;攸克君问难不成是要退房?他也摇头。那是什么事儿?多大的事儿,还一定要找老板才能办?

他实际上是想退钱。退钱和退房在他的经历中,并不是一个概念。山水文园位于北京东南三环外,东南四环以内,开发周期很长,大概时间跨度十几年的样子。去年底今年初,推出了最后一期,起了个特别厉害的名字,山水文园九御。客观而言,这个项目地段位置好,环境成熟,更关键的是,其中不少房子都已经建好了,眼见为实的“现房”,应该没什么风险。

这位好友看中选好房后,随即就准备付款,当时被告知,暂时还不能网签,如果看得上这个房子,可以先交一部分钱,等到可以网签的时候,再网签。考虑了一下,没什么问题,这位朋友就交了一笔钱,然后,开始等待正式的网签。

然而,网签始终没有等到。倒是新冠肺炎疫情先来了,疫情防控,售楼处关闭,打电话没人接,交了一笔大钱之后,他发现找不到开发商的人了,这时,他才想起来,在当时交钱的时候,也只是签订了一份购房意向协议书,而不是购房合同。

攸克君到住建委的网站上查了一下,以现房为条件查询,得到的结果是这样的:

以期房为条件查询,距离现在时间最近的预售许可证,是2009年发放的。

此时,他开始意识到,这事儿麻烦了。

而在人民网的地方政府留言版上,也有人给北京市领导留言,反映山水文园九御的问题,在人民网标注的状态上,则对此反映的情况“已办理”。

02

这种情况,房子在那里,似乎并不难解决,要么退钱,要么给房,但是,这个想法,似乎低估了经济活动的复杂性。那后面复杂的抵押和产权关系,确实也超出了一般购房人能够掌握的信息,以及可以理解的知识范畴。

攸克君找了几位了解项目情况的好朋友,他们提供了这样一种说法:这些已经建好的房子,其实可以更早卖,但山水文园位于东南三环黄金位置,由于拿地很早,当时的土地价款很低,如果那些建好的房子马上就开卖,土地增值税会高得吓人。于是,经过缜密研究,开发商决定,先缓一缓。

但是,建好的房子也不能全放在那里闲着。房地产的本质是金融生意——于是,这些已经建好的房产,被开发商拿去融资了,资金方是一家名称里带有中国著名地标的信托公司。

融资的时候,山水文园项目所在的位置、地段已经很值钱了。所以,这一部分已经建好的房产,即便融资的时候要打折,也给开发商融来了很大一笔资金。既然是找信托公司做债权融资,这个项目的一部分,就被抵押给信托公司了。

于是,在这家没有上市的信托公司的年报里,出现了这样一段话:

至于这笔钱的信息,在一位律师(个人信息已隐去)的自我介绍当中,也有所提及:

拿着这么大的一笔钱,老板决定做点大生意。和美国知名的六旗公司签了约,要在文旅领域大展宏图。老板很有战略思维,做事情也确实大开大阖。了解情况的朋友评价说,这个生意上,老板加了很大的杠杆,也确实有项目落地。

但是,其中有一个问题,就是已经落地的浙江山水文园六旗项目,因为种种原因,投资远远大于当时的预测,但这家开发商依然以很大的勇气,付出更大的代价做了下来。该交给美国合作方的钱交了,原来计划能低价获取的土地,最终还是通过竞价方式拿下,一个项目,付出了比以前更大的代价。

更关键的是,摊子已经铺开,各个项目都以此不计代价地建设是难以持续的。随即,这家开发商就陷入了资金链的危机,在四处找钱的同时,当时的经营管理团队忽然想起,不是还有房子么?

03

从法律角度上说,处在抵押状态的标的物,由于抵押状态,产权并未发生转移,所以,法律上产权方是可以卖的,但是,交易抵押物的款项,要进入到资金方设立的监管账户。

这是行规,一点也不过分,因为道理浅显而直接——我借给你钱,你把抵押物抵押给我,你也可以卖抵押物,但是,钱要放在资金方能够监管的账户里,你不能随便使用。只有在结束了融资关系,正式还清了钱,解除了抵押关系后,这笔钱才能由你直接支配。

如果按这样的方式操作,项目最后一期卖了,也不能由开发商自由调遣资金使用。这显然不能解决开发商面临的资金链问题。那么,问题来了,那些交了一部分钱的人,他们交的钱去哪里了?进了哪个账户?

在这样的情况下,于法律层面上,交钱的人就承担了很大的风险。从风控的角度而言,这几乎是一种“裸奔行为”。

资金方“合规”的监管行为,使得开发商的资金链并未得到缓解,所谓私下卖掉的房子所换回来的钱,他们也无法使用。但是,他们也更没有资金可以用于解押,因此,这就成为了一个死循环。

攸克君告诉那位朋友,这样的情况,钱要回来是很麻烦的了。

就目前项目进展攸克君也询问了山水文园项目方,但截至发稿,暂未收到回复。

04

这个北京楼市十分出名的豪宅项目,就这么打上了一个难解的“结”。开发商在等待着白衣骑士来救场,金融机构则等着变卖资产,处置股权来偿债。对这些“私下”买了这个项目最后一期房子的人来说,如果钱进了资金方设立的监管账户,那么或许还好办些,如果去了别处,那就十分复杂了。

过去20年间,房地产之所以成为一个最赚钱的行业,一方面是源于资产价格的单边上扬;但更重要的,是房地产行业的杠杆率高,干起来容易。遥想攸克君在商学院上课的时候,一位很著名的老师对我说:商学院都告诉企业家要专业化、专业化,但现实却是,过去20年,只要做了房地产的企业,很少有没赚到钱的。

房地产是重资产行业,但也恰恰是因为这点,为开发商借各种形式提供了融资便利。土地可以抵押,在建项目工程可以抵押,预售期内的房屋可以抵押,售房的回款,其实也是银行贷款。在这个北京东南三环的著名房地产项目上,又被放大了融资杠杆的便利程度。这是一个比太多行业更容易杠杆融资的领域。

这也是房地产快速增长的奥秘所在。

但是,当经济周期开始逆转,流动性不再充沛的时候,资金连的漏洞就会暴露出来。像这个项目如今所遭遇的,并非个案。这样的情况,另外一家名声显赫的公司也出现了,而且,论复杂程度,丝毫不比这个东南三环的著名项目低。

攸克君咨询了几位银行和金融机构的朋友,得到了几个这样的结论:

几乎所有的开发商,都会做这种类似的抵押融资,这不是一个“必杀”的条件,而是合法、合规履行手续的情况,该抵押的时候抵押,该解押的时候解押,就没有问题。

如果这个程序出了问题个人购房者办理房产证就会有问题。因为在押状态的不动产,没法儿办理产权分割。开发商之前可以去抵押融资,是因为在交房办理房产证之前,整个项目的“大产权”归开发商所有,直到交房,才分割产权。而这个过程的前提,就是房子不存在抵押状态。

无论是东南三环的这个著名项目,还是那个声明显赫的开发商,都是在解押的环节出现了问题,这就是一个轮盘赌。只是,开发商与金融机构,赢家与输家尚难确定,只是被牵连的,一定是购房人。

像开篇提到的攸克君的那个朋友,钱该找谁去要呢?

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