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“为了买好房,我准备第五次摇号。”

真叫卢俊 · 2020-07-13
买房,是一个体力活,耐力赛,摒不住,你就输了

编者按:本文来自微信公众号“真叫卢俊”(ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊团队,36氪经授权发布。

2020年上半年已经结束了

你买到房了吗?哦不,应该是:你抢到房了吗?

一个朋友前几天参与浦东尚海郦景的认筹,不足100套房源,一共900多个人去抢,摇号结果出来后,朋友排在300号开外,很明显,又没戏

当天意料之中,差不多100号出头的时候,这个项目就结束了选房环节,全部售罄

买个房,800多人陪跑,啧啧啧,买到的人简直要开心到飞起了

没买到的人,自然马不停蹄的准备转移目标,备战下一场

朋友最近又开始找新的目标,这是今年上半年3月份到现在参与的第四次摇号选房,可惜运气不佳,还得继续折腾

从第一次的失落,到后面的无奈,这次显然已经有点麻木了

其实从一开始这么高的认筹比,他就差不多知道是陪跑的命运

无奈的是,好项目,基本上,都TMD需要抢

白花花的银子,实打实的流水,就是抢不到房!!!

01

疫情后,这是一个买房需要靠抢的时期吗?好像并不是吧!

我们收集了年后恢复常态后,在售楼盘的认筹比和销售情况。基本上是处于几家欢喜几家愁的现象,因为并不是所有的盘,都靠抢,也不是所有的盘,都是日光

与往年不太一样的是,今年出现一个比较魔幻的现象就是,扎堆认筹

从上半年开盘的项目中可以看到,认筹比超过100%的,占据了大概40%左右的比例。其实有大部分的项目去化都没有那么的好

而这些认筹比超级高的大部分楼盘都有一个共性:位置极好!

几乎都在内中环这种非常优质的区位,占据了非常核心的地段

其次,个别外环的热销盘也有一个共性:产品极好!

基本上都是区域的标杆来的,比如外环的绿宝园,区位来讲并不算好,但重点在于产品做的非常好,户型几乎没有槽点,得房率也够高,装修品质好,所以在这种情况下,即便没有学区,身处外环,也依旧不缺少客户

产品力实打实的放在那,加上周边的产品没有足以竞争的项目,客户都不瞎,自然知道钱往哪里花

知道自己钱该往哪儿花,是今年买房人最大的一个共性

就像我这个朋友,从4月份开始,几乎每个月保持认筹一个项目的频率,但遗憾的是他看中的项目,都属于狼多肉少,而朋友运气有限

像他这种现象,并不是个案,在7月份开盘的尚海郦景有着900%多认筹比,有着很多像他一样已经接连摇了好几个项目的客户

可以说整个上半年,都处于,不是在摇号,就是在去下一个楼盘摇号的路上……

02

想要的房子没摇到怎么办?没关系,继续找下一个目标

之前我们说,今年的刚需很大一部分出现了跨区域买房的现象,我发现一个很有意思的就是,不仅是刚需,改善也同样出现跨区域买房

就在前段时间,我们的周年演讲中提到,现在的刚需买房,最在乎两个条件,一个是总价范围,就是自己的钱包能够买得起的房子,另外一个就是产品。就是说,只要产品足够好,自己买得起,其他的条件都是可以靠后去衡量的

而在改善的客户,与往年也特别不一样

以前卖房,特别是针对改善客户的时候,客户可能来自于项目周边地铁沿线,周边产业覆盖,甚至板块外溢出的改善需求

比如,15年前后,我曾经做过一个康桥的项目,当时刚需的客户多为张江工作人群,而改善,多来自于北蔡、三林、上南等区域老破小的改善客群

但是今年,改善客户,也都是满上海跨区域买房

也就是说,任何楼盘的客户,都可能来自于上海的各个区域,毫无规律可言

大家都在满上海找最好的楼盘,最火的楼盘去认筹,而不再像过去一样选择就近买房

我觉得,甚至有可能,认筹比超过300%的项目,都是同一批人在认筹

就像我朋友,今年认筹的4个盘,每个认筹比都超过300%

我们在市调中也发现过这样的状况,三湘的很多小户型客户,来自于没有买到东方惠礼的客户,而后面没有买到三湘的客户,也同样出现在7月份认筹比900%+的尚海郦景

也就在前几天,尚海郦景的摇号结果出来当天,就已经有排号靠后的客户,直接转战森林星河湾

其他的人也没闲着,直接就地讨论下一步到底去哪里买房,或者说下一个值得买的楼盘是哪些,没有丝毫犹豫和纠结

但一个很明显的趋势就是,就连他们提出的备胎楼盘,比如星河湾,长风瑞仕等……都是我们后台关注到的,热度很高的项目,而且未来认筹比一定不会低的项目

在这些聊天中,你能看到的信息是,这些购房人真厉害啊,他们觉得可以下手的楼盘,都是非常热门的,认筹比很高的项目,这些人基本上也都做好了一直摇下去的准备,势将运气拼到底的打算

只买好的,不看区域,就成了现在,当下,购房者最明显的特征

就在尚海郦景结束之后,有人提议,不如买浦东中环内的另一个余量充足的楼盘时,也被很多人拒绝了这种退而求其次的选择

因为这些楼盘在他们眼里,备胎都算不上

他们宁可去选择进入多进一的残酷赛道,也不会就近容忍一些有硬伤,且性价比并不高的项目

03

为什么疫情后,市场购房客户开始变得如此谨慎了呢?

我想,其中一部分原因就是因为,大家都知道,未来,不是所有的房子都会升值

特别是改善的客户,经历了20年商品房的居住经验以及房产调控周期的变化之后,他们都太知道自己需要什么产品

其次,也是很大一部分的原因,就是在一个未来市场环境是否好坏的前提下,大家都希望尽可能的掌握优质资产

换句话说,买房,是为了资金安全,以现金换取安全、优质的资产

这也是为什么,今年会出现扎堆认筹的现象,就是大家对于优势房产,或者说有升值空间房产的购买欲更加强烈

而且年后曾跟几个在浦东卖豪宅的中介聊天,他们也曾说过,今年春节后,在售楼处还未完全开放的时候,二手房豪宅市场最先成交的一批人,大多也都是做金融行业的

因为受黑天鹅的影响,市场会出现太多不确定的因素,如何保障资金安全,房产,优质的房产就是唯一的选择

这也是为什么上半年,中高端楼盘受到追捧的最大原因

换句话也是优质资产,有升值潜力的资产,在受到市场的追捧,而并非是楼市本身变热,或者变得更好

而同样的,在刚需的市场里,客户把能买得起的项目中,产品好坏放在首位,也是如此

可以说,未来的楼市是一个客户无法将就,也不再将就的购房环境

04

2020下半场,是否还能继续接力上半年的火爆?

不好说

其实,我们一直反复的在强调,楼市的豪宅客户不多了,因为这部分人的房票也被消化的差不多了

最关键的是,其实反反复复,都是这批人,整个池子里往里进的新鲜血液并不多

下半年我们可以看到的是,上半年曾经很火爆的楼盘已经在快马加鞭的加推中,比如绿地海珀外滩,比如汇德里

还有热门的板块也在加推新盘上市,比如前滩板块,位于九宫格的格力,还有尚峰名邸

那么如何判断这些热销盘,热销板块能否依旧火爆,或者说整个市场是否真的已经完全火起来?

一个很重要的信号,那就是加推的项目,是否涨价,涨价幅度如何,以及涨价后的这些热销盘是否还会热销

如果依旧火爆,那么别怀疑,横盘了2年的上海,真的起势了,你买房的步伐也要抓紧了

如果下半年,楼盘都冷静下来,或者说只有极个别的项目出现了抢购的局面,那么对于还在买房路上的购房者来说,大可慢慢挑选,不必急于一时

毕竟,现在没人抢的房子,买到了也不会香

到了下半年,你还在买房的路上,可以给到你们一个很肯定的建议就是,在买房或者说选房的路上,需要谨慎再谨慎

因为,最近牛市的利好,对于楼市来说,也一定会有一定的影响

这两个跷跷板两端的对立面,永远都是你高我低,此消彼长

所以在接下来,进入楼市的每一个购房者,都希望自己选择的是优质股,而非垃圾股

下半年开始,上海的新盘供应量不少,刚需刚改的盘也开始多了起来,当然,中高端楼盘也都有的选择

但不管你是刚需,还是刚改,或者是终极改善

不管你是任何一种姿态进入的楼市,选择优质产品,都显得尤为重要!

买房,是一个体力活,耐力赛,摒不住,你就输了

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真叫卢俊特邀作者

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