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错配的上海楼市,混沌的购房者

魔都财观 · 2020-07-13
当现在留给买房人的选择空间越来越多的时候,也意味着以后留给我们的犯错成本,只会越来越高。

编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:魔都财观团队,36氪经授权发布。

2020年已经过半了,今年的上海楼市非常值得和大家聊聊。

我第一次试图去回顾今年上海楼市的时候,没有太多思考,脑海里瞬间闪过了印象最深的三个词:前滩、错配、混乱。

前滩热就不用说了,12.2万的三湘印象,打破了中环的定价逻辑,最后还收获了7:1的认筹率。

至于错配、混乱,是今年上半年上海新房市场,已开88个盘供应的超2万套房源,带给我的最大感受。

下半年,还有将近140个新房项目入市、加推。

短暂的中场休息后,热闹的上海新房市场,底部却已经在开始大混战。

1

关于错配混乱的补充,有几个现象可以描述:

错配一、在上海市区供应越来越稀缺的低密住宅,今年却大量的供应给偏远的远郊。

越来越多的开发商,跑到偏远的地方去造豪宅,比如周浦的保利首创颂,宝山顾村的上城院子,罗店的金色宝坻。

甚至开始跑到崇明这个超远郊区。

内中环新房改善无处安放,郊环超远郊“豪宅”热闹不断。

错配二、同一小区,不同的面积尺度,让户型拉开的价差极大,一个户型就成为另外一个户型的炮灰。

之前火热的西郊金茂府90-99平的洋房开盘秒光,但125-100大户型叠墅很难卖,并不是产品不行,也不是开发商不行。

就是因为区域的客户画像对户型段的选择。

不光是远郊如此,就连炙手可热的徐汇滨江,也在发生这种现象。

即将入市的百汇园三期,户型段的价差整整拉开了中外环一套房。

9万的均价,户型段有96平一房,120平两房,200平三房,差异化非常突出。

错配三、在传统的中心地段,去造不符合地段的产品。

往近了说,最近饱受争议的中兴路壹号,其实地段并不差,产品也不弱,但无奈扎堆在一众老破小中,而且时髦地创造了大一室和极大的窗地比,买房人可以无障碍俯瞰老破小。

品质感挺良心的,万科也在亏本造口碑,但奈何市场不认可。

还有中鹰黑森林,硬生生靠着品质,在大华这个总价不搭的地段上,造出了一个现象级楼盘。

只可惜,大华很难配得上这个总价。

错配四、偏远地方造小户型也不见得好卖。

这里有个典型,是映虹桥这个项目的弯道超车,选择在赵巷这个别墅板块,做出了叠墅产品,虽然户型和总价段更低。

但无奈,周边的别墅客户总不能降级改善,这里看的不是总价,是身份。

而重视地铁通勤和配套的刚改,也不会选择这个高不成低不就的产品。

在这么一个不合适的地段推了一个不合适的产品,结果也毋庸置疑:开盘去化34%。

看完了上面这些,其实买房人应该心里有个概念。开发商并不傻,什么样的地段,用户喜欢什么样的产品,没有人比这些操盘的人还要心知肚明。

但无奈的是,卖的好的产品不一定能复制,也可能因为不敢复制,因为地块有要求,成本利率有要求,还有开发商的实力也不尽相同。

这种错配现象,在未来很可能也不会停歇。为什么会这样?

2

其实现在买房人很聪明。

当下上海的购房者已经彻底进化,有完整清晰的逻辑,知道自己想要什么,也是一群装备房企操盘思维的个人专家。

几个内外部的原因,共同造就了现在上海新房市场上的错配现象。

1、刚需、改善客户总价购买力的限制跟不上房价的上涨。

上海新房正在打破环线定价的限价逻辑,房价的上涨、项目的变化,与购房用户的心理预期开始产生波动摩擦。

2、客户开始变得越来越聪明,住过商品房也知道想要什么,经过十几年房价的波动洗礼和自媒体的发展,非常懂房产,现如今单纯用一个概念是打不穿他们的。

3、客户市场变得越来越细分。

喜欢改善别墅,偏爱外环居住宽敞大面积的,是绝对不会碰内环的。

内环的客户只在内环转,是万万不会碰外环的,内环里面还分上只角和下只角,买房选择变得非常垂直,从地域从产品从购房周期各个维度切割的支离破碎。

所以当下上海新房市场最好卖的项目到底是什么样的,也开始变得清晰。

那样能够让需求精准匹配客群的项目,产品、户型、面积段也能够匹配地段的项目,会卖的越来越好。

要知道,开发商现在错配的问题,很大可能就是未来五年后二手房到市场上的问题。

还有能够把功能性做的好,哪怕同等区域的面积段多一个房间、多一个收纳、多半个阳台,都是赶超周边一手次新的重要因素。

买房人要分清楚超前和错配的概念区别,有些概念是超前的,而这种超前是不会犯错的,功能性做的好、房间做的多、户型做的强、产品力做的棒,甚至外立面做的漂亮能够历久弥新,也是超前的。

就像香港六十几平可以做三房一样,未来也不排除上海会出现这种可能性,同等情况下多个卫生间也是有价值的。

这是永恒不变的顶层需求,总有一天,时代会跟上这个改变。

3

上海今年的新房供应足够,而作为买房人,看到百家争鸣将近220个新盘的供应,购房者更应该仔细考虑买房子的需求,不用太过焦虑,今年是确认难得的新房供应大年。

我们当下能做的,就是耐心在错配层出的市场里选不错配的楼盘。

所以几个建议给到正在选盘的购房者:

1、购房者要有竞品思维,但不是建立在同等时间内的新房思维。

竞品思维不是把大虹桥几个新盘串起来,就叫竞品思维,要同时把握一手二手的竞品,多去周边看二手,知道一手什么情况,二手什么情况。

知道房子的稀缺点,让自己在市场里保持超前思维

2、上海内部的成交,都说改善当道,但今年新房500万以上的刚改、改善占比仍旧很低,无论新房二手房刚需客户仍然占大头。

只不过改善的需求,被压制的多得多,有很多都释放给了二手房。

所以当下无论买新房还是二手房,都要想到改善的那一步,想到未来接盘侠的心理预期。

3、上海房票稀缺,要想清楚什么是核心需求,并且预判到未来的需求,未来的主流产品力。

毫不犹豫的抛弃掉那些华而不实的伪需求,比如说电器、装修这些在新房市场中很重要的因素,到了二手市场反而成了赠送品。

一定要坚定的选择产品力出众,可以是品质,可以是漂亮的外立面,可以是物业,可以是环境配套,也可以是房间数等等。

4

项目越推越多,楼盘的产品力越来越强,买房人也越来越专业,所以当下的购房者更要擦亮眼睛,躲开错配,抓住超前。

等所有人吃惯了山珍海味,你端出来一盘糟糠面包,一定会被市场毫不留情的淘汰。

当现在留给买房人的选择空间越来越多的时候,也意味着以后留给我们的犯错成本,只会越来越高。

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生意不大,效果挺好。

2020-07-13

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