东京“地王”,靠旧改活了130年

商业地产头条2020-07-09
一宗128万日元的旧地,让三菱地所活成了旧改之硬核样本。

编者按:本文来自微信公众号“商业地产头条”(ID:Dtoutiao),作者:苏珊,36氪经授权发布。

丸之内,东京最贵CBD商圈。西为千代田区皇居外苑,北邻同区大手町,南接同区有乐町、日比谷,东临中央区银座、八重洲。

白天,在有丸大厦、新丸大厦、三菱东京UFJ银行本部大厦、邮船大厦等构筑的玻璃钢铁大厦群内,有超20万雇员进进出出。夜间及假日,这里换装休闲风,搭载着地铁而来的人潮涌向街头。

漾漾霓虹中,尽显的繁华却独属于三菱地所。这个日本最大商业地产开发商,兼日本第二大房地产玩家,自1890年以高出当时地价3倍价格将丸之内地块纳入囊中后,已在此苦心经营近130年。

此间,丸之内有过3次迭代,每平米地价升至3060万日元(约160万元),样貌几经易换而成今日之盛景。而乘风而起的三菱地所,却度过了一段有惊叹、有挫败、有转型的百年时光。

尽管路途多有跌宕,但三菱地所之荣光依旧耀眼。

溢价3倍夺地,造东京最贵CBD商圈

作为东京最繁华CBD,丸之内有多壕?从以下直观的数字中,可见一斑。

作为东京的中央商务区,丸之内聚集着超百家上市公司、约28万西装衬衫笔挺的雇员。上下班高峰期人潮涌动景象,让此地时常出现在电视报道中。

资料来源:公司公告制图:商业地产头条

在这个寸土寸金繁华地,三菱地所持有和管理着约30栋办公楼,是名副其实的“丸之内大房东”。而在成为“大房东”前,它的身份首先是“大地主”。

时间回到1867年,德川政权瓦解后,日本改年号“明治”,江户更名“东京”。彼时的丸之内为官有地的陆军兵舍、练兵场。

1888年,日本制定了最早的城市规划法,并提出建设东京中央车站,将站前的陆军练兵场(原武家地)迁出,休整的土地计划转让给私人,但因地价过高一度无人问津。

一年后,三菱创办人岩崎弥之助应明治政府请求,以高出当时地价3倍的价格128万日元买入上述地块,并开发成日本最早的办公街区“丸之内”。

1913年,在丸之内街区内,东京中央车站的“东京站”建成营业。丸之内地区以及东京站,由此成为了近代东京城市的象征。

复原后的东京站站房

资料来源:《东京中心城区的规划历程及其现状——探索迈向成熟都市的阶梯》

以丸之内为起点,三菱的商业地产帝国日渐崛起。至1937年,三菱地所(全称“三菱地所株式会社”)正式从三菱集团剥离而出。

自立门户近十年,三菱地所赶上了日本战后经济高增长黄金年代:1947-1965 年间,日本城市化率由33.1%提至68.1%,年均提高1.94%,年新增城市人口约228万人。

大量人口向着东京等三大都市圈快速聚集,推动城市土地价格疯涨,丸之内地区的办公楼需求遽增。

1959年,三菱地所依《丸之内综合改造规划》,以大量供给、高容积化为方向,逐渐将原来“伦敦一条街”时代的建筑物,改建为16栋街区型办公楼,总建面增至约以前的5倍。

1955年左右的东京站和丸之内 资料来源:《东京中心城区的规划历程及其现状——探索迈向成熟都市的阶梯》

今日繁华的丸之内,图片来源:okiraku-camera

主客观多重因素叠加下,上世纪70年代后日本地产投机之风日盛。在股市,日本企业的市值总额,在最高点时甚至膨胀为美国企业的1.5倍,占整个世界的45%。

与股市同疯狂的是,日本房企大跨步出海美国潮。1985年,日本对美国不动产的投资约19亿美元,1988年增至约165亿美元。1989年底,日本土地资产总额约2000万亿日元,是美国土地资产总额的4倍。

“卖掉东京就可以买下整个美国”壮志豪言中,第一不动产公司以破纪录高价拿下纽约蒂芙尼大厦,而三菱地所则将纽约洛克菲勒中心14栋大楼纳入囊中。

殊不知,三菱地所这宗震惊世界的收购,终因巨大失败,成为日本滑入“失落的十年”(日本在泡沫进击崩溃后自1991年开始到2000年代初期的长期经济不景气)之最佳注脚。

出海美国,遇“洛克菲勒大劫”

洛克菲勒中心,全世界最大的私人拥有的建筑群,占据了三个街区,由19栋商业大楼组成。自1939年建成以来,一直被美国人奉为现代资本义经典之作。

可这座“美国国家历史地标”,却在1989年10月迎来了日本籍头号股东——三菱地所。彼时,后者以8.46亿美元购买了美国洛克菲勒中心持有者洛克菲勒集团51%的股权。

此后,三菱地所继续分批收购洛克菲勒集团更多股权,最终花费13.7亿美元洛克菲勒中心头号股东,持股80%。按当时市价计算,三菱地所预测5年后每平方英尺的租金将达到75美元,2000年将达到100美元。

洛克菲勒中心,图片来源:维基百科

理想丰满,现实却骨感。1989年底,日经指数在达到史上最高点38915点后急转直下,不动产价格也在1990年3月达到最高点后走下坡路。

往后,无数的房地产公司、建设公司、金融机构相继倒闭,银行不良债权猛增,日本经济状况空前恶化。这股暗黑之风,同样刮到了美国曼哈顿。

三菱地所对洛克菲勒中心的高租金预期彻底落空。投资之后,租金每平方英尺只有38至40美元。持续经营亏损到1996年7月,三菱地所因无法偿还贷款,将洛克菲勒中心14栋大楼以3.08亿美元的价格(含8亿美元债务)卖出。

“洛克菲勒投资战”中,三菱地所损失近1500亿日元,以当时汇率计算,超过10亿美元,可谓是“史诗级”大溃败。

对于这场大溃败,通行说法是日本企业缺少运营庞大外企的能力,未能全盘考虑所收购公司的规模、经营战略与既存事业务匹配度,亦有观点指出日本的经济泡沫、监管放松扭曲了海外并购的投资收益与风险。

洛克菲勒中心,图片来源:getyourguide

具体复盘这个用赤裸裸金钱砸出来的失败案列,不难发现三菱地所至少遭遇了4方面的风险和损失。

  • 并购债务。收购时,三菱地所并未注意到1985年洛克菲勒中心曾为两房地产公司出面担保融资13亿美元。这一隐性负债在并购后成为沉重负担。

  • 经营糟糕。三菱地所经营时期,洛克菲勒中心闲置率达26%,租金价格处低水平。糟糕的财务状况,让三菱地所出现了历史上首次赤字。

  • 买卖差价。除了经营性亏损,三菱地所还承受了较大的买卖差价损失。资产买入时,美国地产市场行至顶峰;而卖出时,后者已跌至谷底。

1989年3季度到1997年3季度,美国房地产市场价格与景气指数(OFHEO)同比增幅从5.7%降至4%,32个季度同比增幅均值仅为2.86%。

戏谑的是,在三菱地所1996年7月出售洛克菲勒中心后,美国房地产市场随即进入长达10年上升期。曾经烫手的14栋大楼迅速升值,四年后以18.5亿美元售出。

  • 汇率损失。1989年10月三菱地所收购洛克菲勒中心,汇率月均值约143元日元/美元,7年后卖出时对应是数值为107日元/美元。此外,其还承受了日元升值所造成的巨额汇兑损失。

就这样,三菱地所的七年出海征途,在跌跌撞撞中狼狈收场。战线收缩至日本大本营后,靠着财阀系内部的互助,其避开了破产之噩运,走上反思、转型之路。

熬过至暗时刻,玩转型三步走

熬过至暗时刻,三菱地所进行了大刀阔斧之转型,一边活化“再造”丸之内,让其晋升为东京最贵CBD商圈;一边打开钱袋子,以REITs撬动轻资产,谋新生路径。

  • “再造”丸之内,旧区活化是关键

败走美国前,三菱地所笔下的丸之内一派office风,灵动的商业元素缺失。2000前后至今,丸之内“再造”工程起步,旧区活化是关键词之一。

2002年,丸大厦于原址重建,完工启用仅4个月,入场人数破200万人次,摇身一变为东京热门打卡地。两年后,利用日本国有铁道本社、JTB本社、东京中央大厦等旧建筑重建的丸之内OAZO正式对外开放。

与丸之内OAZO同期开门纳客的还有再生的明治生命馆——明治安田生命大厦(丸之内My Plaza)。

丸之内My Plaza,图片来源:My Plaza官网

至2007-2009年间,与丸大楼对街而立的第二代新丸大厦出街,而仿造丸之内最早办公大楼“三菱一号馆”而造的三菱一号馆美术馆亦竣工。

于三菱地所而言,“再造”丸之内是个重新发现存量物业价值的活儿,受地产投资市场波动影响小,而增加的办公、商场租赁空间,可为其带来源源不断的稳定租金收入。

截至2019年3月末的丸之内的租赁面积(三菱地所单独)与2000年3月末相比地,增长至1.7倍,而关于租户构成,专业公司的比率也在不断扩大。

资料来源:公司公告制图:商业地产头条

此外,据公开数据,第三次改造后,丸之内地区的店铺数量从280家激增到860家,营业面积从4万㎡拓展到近12万㎡,而人流量亦增长到从前的3倍。其中,三菱地所运营的商业设施年客流量约1.7亿人(2019年数据)。

繁华的丸之内,图片来源:knt.co.jp

以“再造”丸之内为轴点,千禧年后的三菱地所发散式的在日本各地开发运营商务办公区,且主打三类盈利模式:开发办公楼并从中获得租金收入的持有型业务;出售所开发的物业并获得资本收益的周转型业务;以办公楼的运营和管理为中心的非资产业务。

  • 发力金融,借轻资产以新生

2001年9月,以三井不动产和三菱地所作为发起人的两只REITs产品上市,标志着日本REITs正式落地。浪潮之下,三井、住友、三菱才能在本世纪初期借由轻资产以获新生。

REITs的设立不但缓解了房企融资难题,同时为物业持有者和开发商提供了退出渠道,为投资者提供了以房地产为基础的金融工具。

发行首支REITs后,三菱地所在2002年提出中期发展计划,注重引入第三方资金,以加强非资产业务,并于2005年确定将“房地产管理和服务业务”列为公司支柱。

但是,相对三井不动产、住友不动产,三菱地所的资产轻化并不算突出,以至其ROE恢复程度不如前二者,但目前正在加速当中。

2017年9月,由三菱地所投资顾问进行资产运用的“三菱地所物流REIT投资法人”在东京证券交易所房地产投资信托证券市场上市。

资料来源:公司公告制图:商业地产头条

  • 产业链协作,强化巨头效应

三菱地所商业帝国,是由9大业务版块搭建而成,以商业设施、物流设施的开发和运营为核心,经营办公室、住宅、酒店以外的资产类型的业务。

资料来源:公司公告制图:商业地产头条

商业设施以三种形式开展业务:“PREMIUM OUTLETS®”品牌的郊外型折扣店、以“MARK IS”为首的单馆型购物中心、包括丸之内地区在内的东京都中心区复合设施。

资料来源:公司公告制图:商业地产头条

由三种不同业态构成的资产组合,共计3800家店(截止到2019年3月末为止),除东京都中心区外还覆盖北海道到九州的业务区域。

2018年11月,“MARK IS”品牌最大门店——“MARK IS福冈MOMOCHI”开张,包含新业态和县内首家分店在内的共163家店铺入驻,这也是三菱地所首次尝试商住一体复合项目开发。

同时,三菱地所还在拓展和加强物业管理、转租等非资产业务,以及经年旧办公楼的翻新等运用现有存量的业务。从2005年起,通过并购设计住宅销售业务,目前收入占比在三分之一左右。

纵览三菱地所近130年风云,其穿越漫漫周期的秘密中,有与三井不动产一样的财阀靠山,但更为硬核的是深度开发的敏锐眼光,丸之内无疑是地产轨道上最亮的那颗星星。

由皇居望去的丸之内天际线图片来源:维基百科

扎根一处,然后物尽其用,或是活化再造。三菱地所沉淀下来的不仅仅是经验,更是稳步提升的价值。

面对着波动的市场,它有过挫败,也在破产边缘垂死挣扎过。但终是凭着稳固的存量家底,迅速转型回血,实现行业下行中的逆袭。

当下的中国地产圈,同样步入了存量开发时代,曾经高光的地产玩家们是否能在三菱地所身上读懂未来呢?三菱地所就像是一面镜子,能照出得意者的闪光点,同样能放大依旧沉迷于泡沫中即将失速的危险者。

当然了,转型不是一蹴而就,保持战略和财务上的理性不易,此时,来自三菱地所这些巨头们的启示录,需时常拿出来翻一翻。

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