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还好,楼市没爆

未来可栖 · 2020-07-03
一个字:稳

编者按:本文来自微信公众号“未来可栖”(ID:hifuturecity),作者:小栖,36氪经授权发布。

文/小栖

编辑/小屋

5月份的时候,很多人在担心:楼市会不会重蹈2008-2009年的覆辙。

北京四环外一个90年代的小区,二手房挂牌价格不断上涨,有人干脆一口气抬高了1万元/平米。

还好,后来没爆。

5月,北京二手房成交量超过1.7万套。6月份,环比下降了35%,甚至不及4月成交量。

 数据来源:贝壳研究院

而且,成交均价也很稳。

一位业内资深人士发朋友圈说:买房的可以放心了,目前还可以挑挑拣拣一下。

数据来源:贝壳研究院

贝壳研究院首席分析师许小乐说,上半年宽松金融政策叠加学区政策调整导致北京市场出现短期修复,改善性需求拉动了交易链条,市场短期复苏。但市场韧性修复整体随疫情波动,修复速度、力度低于其他一线城市。

有人把这种现象形象称为:有暖气片的城市抗住了来自南方的火热。

因为深圳、上海、杭州到南京,楼市都爆掉了。

整个上半年,北京二手房网签6.7万套,比去年同期下降8.2%。上半年成交水平为自“317”政策以来近四年同期最低。北京链家的二手房成交量同比下滑了约13.1%,比去年下半年环比增长约4.3%。

两个字形容:平稳。

所以,买房、换房的,除了个别网红盘,不用特别着急,按计划走就可以了。甚至可以说,因为二手房复苏了,改善型换房的成交周期缩短,交易可以更从容了。

但这种情况会持续多久,很难说。因为今年最大的特征就是:不确定。一切都不确定。

房价上涨的冲动很强。今年上半年,一二梯队大城市用不到去年一半的成交面积,换来了超过去年全年50%的成交金额,简单说就是:地价涨了。

数据来源:中国指数研究院

所有人都知道,地价是房价托底和上涨的主要动力之一,上述名单中排名靠前的城市,未来都存在上涨冲动。

58安居客房产研究院分院院长张波认为,今年土地市场火热,是因为部分城市在土地政策上给予一定放松,包括付款、准备金的要求层面的降低,在一定程度上提升了房企拿地的意愿度。另一方面则是和部分城市交易市场快速复苏相关,房企在快速获取预售资金的同时,在土地市场上表现也会更为积极。

另一方面,6月的楼市热度相比5月有所下滑,但依然体现出强者恒强态势,热点城市例如深圳、北京、上海、杭州、武汉等城市的一二手房热度均保持相对高位。

58安居客房产研究院统计数据指出,环京城市的找房热度同比上涨11.5%,北京、太原找房热度同比上涨超20%;环广深地区中,佛山新房找房热度排名第二,同比去年上涨5.7%。环沪地区中,上海新房找房热度较为稳定,同比去年上涨1.9%。

B端企业、C端购房者同时热情高涨了,今年如果疫情不打乱节奏,楼市暖春应该不是5月份一波。

但楼市仍然冷热不均,普遍的景象是:有人吃饱,有人饿倒。如果刚需不能大量进场,楼市交易链条就很难高速运转。而北京的刚需,这几年都被定义到租赁市场去了,贷款政策也不够友好。

58安居客房产研究院监测数据指出,在上半年流动人口回落以及地方人才政策的影响下,重点监测的19个城城市租金出现一定下滑。2020年上半年,重点19城的平均租金在40.8元/㎡/月,同比下降1.3%。新一线城市中杭州租金价格52.7元/㎡/月,武汉、南京租金超过40元/㎡/月,其他城市的租金价格多在20-40元/㎡/月之间。

数据来源:58安居客房产研究院

租金价格下降,说明年轻人群体回流一线和新一线城市不够热,楼市会缺少这部分刚需接手,市场消耗掉第一季度积累的需求之后,持续火爆的概率不大。

贝壳研究院分析师许小乐预期:今年的成交量将与去年基本持平,如果出现同比增长或降低,也仅是小幅度的。

所以,6月份二手房成交量下降之后,业主挂牌房源调价意愿也下降了。5月业主调涨次数达到18.6%,6月回落至15.5%,业主预期偏弱,均价可能小幅下跌。

图:北京链家二手房业主调价中涨价、降价次数占比变动 

 数据来源:贝壳研究院

截止6月底,北京商品住宅库存面积为1154万㎡,达2018年以来最高值,出清周期约为25个月,连续9个月保持上涨走势。

随着疫情减弱,开发商抢节奏、拿证开盘的冲动又起来了,未来会有一大波新项目入市。各大企业都在抢收,把不确定变成确定,还顾不上涨价和提高利润。

2020年下半年是房企偿债的高峰,境内外到期规模约为5588亿人民币,较上一年增加58%。2020年房企最需要的是现金流、回款,所以也不会大规模涨价。

2020年下半年,北京楼市主调就是:要成交、要回款。抓住这一点,买房人可能会拿到一个相对美丽的价格(网红盘除外)。

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