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当韭菜是什么滋味,我来分享一下

大胡子说房 · 2020-06-30
分享一下我去三四线城市当韭菜的心得。

编者按:本文来自微信公众号“大胡子说房”(ID:dahuzishuofang),作者:大胡子看湾区,36氪经授权发布。

端午回了趟家,准备给我的房子添置点家具,方便出租,顺便就以此分享一下我去三四线城市当韭菜的心得。

我的房子买在高新区,就是每个城市几乎都有一个高新区的那个高新区,只不过我们那的高新区还是离高铁站特别近的新区,也可以叫高铁新城吧。

我买在了17年的高位,3年过去,新房价格基本持平,而二手房市场始终不成气候,新房还在源源不断建设中,除了有三四线城市必有的碧桂园和恒大,还有奥园、保利、富力地产,最近金科也拿下地块,准备进场,加上最近韶关还被纳入了广州都市圈,作为一个三四线城市的业主,我还是兴奋了一下,但理智还是战胜了我的感性。

和大多数三四线城市的高新区一样,虽然定位是高新区,但看到的是房子比产业多得多。

一路过去,看到的是密密麻麻连绵不断的新房,而产业园区也就看到零星几个,道路做得比较宽敞,但红绿灯和道路基建也还在建设,所以每次下班高峰期依然会堵车,这也基本是三四线城市高新区的通病,发展了好几年,但基础交通还跟不上,出行基本靠自驾为主。

但好歹也是发展了好些年的高新区,加上韶关做得最对的一点就是,这个高新区距离市区不过10公里,开通隧道后,基本是20多可以到达市中心,所以这里可以承接市区刚需的外溢。

市中心发展那么多年,已经相对成熟而且土地开发已经接近饱和,在三四线推动旧改的成本要比直接到郊区开发一个新区成本要高得多,所以ZF肯定更倾向于去郊区搞个新城,还能提振一下城市面貌以及完成政绩,一举多得。

所以高新区直到现在都一直在建房子,但本地市民真的买单吗?

当然不,尤其是刚开始起步那几年,本地市民要么有自己自建楼或者有地可以自己建房子,要么就是之前单位分配的房子,根本不愁房子住,而年轻人几乎都在外读书,毕业后就留本地发展或者去一线城市发展,哪怕是回家长发展的年轻人,也基本愿意买在市中心那些配套更完善的区域,所以刚开始的高新区,真的没人住。

但随着交通的完善、配套的补齐、和市中心的价差值以及更宜居的环境,这几年在高新区入住的人确实多了挺多,我买的房子前几期入住率非常高,在停车场的车也基本停满了,但虽然人气搞起来了,但也耐不住像“种房子”一样的起房子,据说我买的项目还有10期规划(微笑脸)。

而我的家乡也是属于人口净流出的城市,建房子的速度快于人口增长速度,明显的供大于求,真的毫无投资价值,我就是那颗绿油油的韭菜。

其实三四线城市早就经过一轮暴涨了,现在大多数要么是横盘,要么还微跌,现在我们二手房其实是微跌的,重点还不好卖,三四线城市的居民的喜好也是买新房而不是二手房,毕竟价格真的没差,二手房还有税费,所以新房虽然一直建,但只要开发商营销搞得好,还基本能卖出去,毕竟开发商只要卖完就撤场了,剩下自住的无所谓,像我这种以投资目的进场的,基本就套牢10年以上。

所以对于人口净流出、供给明显大于需求的三四线城市,尤其是高新区,真的慎重去买。

三四线城市的房产其实能不买就不买,如果一定要买,也是市中心的学区房才最有价值。

我表姐就是早买的市中心的房子,对面就是全市最好的私立初中和公立高中,而且还是一线望江房,当时买的时候是5千出头,也就比同期高新区的房价高1千左右,但如今她的房子最高已经涨到1万/㎡,重点是还很好卖。

这点逻辑其实放到哪里都能用,名校是所有家长都追逐的,有最坚实的上涨基础,加上市中心发展时间长,土地开发度高,相比之下供需失衡,所以只要房价开始上涨,市中心的优质学区房肯定会涨的最快。

不要问我为什么道理都懂,但为什么不去买,因为我买的时候市中心房价更贵,当时差一点就是已经买不起了,所以多少的钱就干了多少的事。

两三年前,因为一线和强二线城市出台的楼市政策,投资客基本已经无法入场,这才将战场转向三四线城市,加上“杀熟”以及感性驱动的因素,很多人都想回老家买一套,包括我在内,所以2016-2018年基本是轰轰烈烈的返乡置业年。

结果现在尴尬的就是,全国认贷,想在工作地购房就必须提高首付,老家房子还卖不出去,真的是那一句,一步错,步步错,所以还有机会置换房产的,现在抓紧时间去置换,持有老家多套,不如持有一套一线或强二线城市的房产。

“国家级高新区”不知道多少人被这种口号式的标语所影响去当韭菜的,有些三四线城市的高新区土地基本在“晒太阳”,离市中心又远、交通规划不完善、也没有相关的生活配套、犹如郊区的“鬼城”,相比之下,还真的觉得我老家的高新区好太多(也有可能是自我安慰)。

不管怎么说,买三四线城市的高新区,就犹如一场赌博,有些城市可以用长周期赌赢,而有些注定一开始就是一盘输局。

理性的韭菜心得说完了,还是说点感性的吧,毕竟我也是个业主,实在无法一本正经跟大家说我过去犯下的错误。

在新房的小区溜达的时候,其实感觉还挺好,宽敞的房子,宽敞的社区,虽然小草已经有些枯黄,但小区公共空间真的很大,老人在树下乘凉、小孩滑着溜溜鞋、年轻的父母推着小孩出来交谈育儿经,这里的大社区是深圳那些独栋或者小社区无法比拟的,相比人口密度更高的深圳,在老家生活真的非常舒适。

小区旁边就是幼儿园和小区,3公里左右还有初中和高中,也不用像深圳那样的学位难求,小孩有更大的活动空间,我当下很能理解为何总有一些在外打拼的人愿意回老家买一套,这可能是他们最后的“退路”,哪怕狼狈离开,也可以在老家安放自己的“肉身”。

这几年回家回的特别勤劳,都是节假日的时候回去,停车场里停满了粤A、粤B、粤T的车牌,以前经常能在小区里看到一些小年轻,现在少了很多,去做头发的时候,老板也说,这两年这里人少了很多了,基本留下的都是老人家,我去年还坐过公交,一上车都是“滴,老人卡”,满车基本都是老人家,屁股实在无法在位置上坐得心安理得,老人家基本都是蹭免费公交去更远但更便宜的菜市场买菜。

平时在外打拼、节假日回家团聚、家里剩下一些老人,是这两年明显感受的变化,交通的便捷并没有将人口往三四线城市导,反而大城市对小城市的虹吸效应已经发挥到最大。

夜晚还抽空去了一趟市区,早些年市中心的商业街也扩容,搞了个百年东街,临江而建,现在弄得很漂亮,人气也逐渐起来,走在江边,吹吹风,散散步,吃着家乡风味的小吃,真的很惬意。

每次回家,我都会出来走走逛逛,除了感受老家的变化,更多是想要让紧绷的心和身体都放松下来,深圳高节奏的生活确实让人精神紧绷,但家乡好像就有这种治愈的能力,让那个焦躁的心能稍微安定下来,并不是所有的生活都要以买一套深圳房子为终极目标。

当我和我老公在各种赞美老家、吐槽深圳的时候,情绪确实得到了释放,但最后他还是说了句:可是。

如果我们不努力,我们的孩子以后还是会到深圳,然后重复我们之前的生活,那么多代人,总得有一代人,要拼了命的努力。

所以,回老家充电后,还是乖乖回来奋斗吧!

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