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有一种房子,专门收割老韭菜

魔都财观 · 2020-07-01
曾几何时,大面积低单价屯房流是房圈主要投资方式。

平时与上海本地的朋友交流,我发现了一个有趣的现象:绝大多数上海人都没有住过人车分流、户型设计合理的漂亮小区。即使是家境殷实的,也偏向于买市中心的一些老小区。

而上海的楼市在这几年间已经产生了微妙的变化。

城区范围内的一大批房子已经尽显老态,成交的流动性逐渐收紧,我把他们称之为“前浪”房子,这些房子未来有不小的隐忧,或面临价值重估。

1

昔日的富人区,今天的老破大

过去开发商造楼的时候,并不像现在这样注重房子的功能性。

越靠近市中心的地方,户型做得越大。在05年前后,内环内的商品房小区,110-120平的两房、150平以上的三房是标配。

这些小区地理位置占优、户型大,当时卖的也是豪宅的价格。

尴尬的是,房子的品质与设计能跨越时代的也就寥寥那几个小区。

绝大部分房子都是泯然众人的普通货色,居住体验与新房、次新房有相当大的差距。

首当其冲的就是停车问题。

2005年,一辆奥迪A6顶得上内环线全款一套房了,有私家车的家庭并不多,上海的人均汽车保有量还比较低。

所以,房产开发商在车位设计上比较保守,基本都在1:0.5左右,平均两户人家有一个车位。

市中心区域由于地铁出行便利,车位比要更低一些,有些小区甚至只有地面车位。

现在,房价贵一点的区域,一平方米的房子就能买一辆车了。即使是住老公房、动迁房的家庭,买一辆私家车也不是难事。

这时候,车位规划不足的弊端就显现出来了。

家家户户都有车的情况下,1:0.5的车位太过局促。

我探访过一个位于原法租界、套均总价在2000万以上的小区,叫香山丽舍。地上和地下的车位完全不够用,业主只能把车停在马路上。

地铁布网不密集的区域就更麻烦了。

比如联洋的当代清水园,小区车位比仅1:0.4,晚高峰时期排队进小区停个车要20多分钟。

住着千万总价的房子,下班回家还要抢停车位,糟不糟心?

“前浪”小区还有一个问题是,外立面设计落后。

我在这是个看脸的时代,除了找对象,买房子也一样!一文中给大家分析过,现在的年轻买房人越来越注重房子的“颜值”,那些外立面斑驳、漏水的房子,就有一丝劝退的意思了。

看看徐家汇附近的某小区,当时建设采用的涂料外立面,边套漏水比较明显。

在这个小区买个三房也要1500万了。

十几年前,买入这些停车位不足、外立面保养不佳的“前浪”小区的业主,大多是上海本地的富有人群。

从入住的那一刻起,他们便以豪宅业主自居,现在让他们挂低价卖出是不可能的。

不过,这类“前浪”房源的接盘侠极其有限,基本都是上海本地人。

去年我曾卖出一套98年建的内环内塔楼,有诚意看房的基本都是年纪偏大、讲上海话的,客户画像极其单一。

没有豪宅的命,却想卖豪宅的价,除了特别认可地段的买房人,能招揽到谁来看房呢?

2

纸面富贵,危机四伏

这些昔日的“豪宅”之所以成为前浪,不仅有房龄老旧、设计落后的内生因素,更有外部环境的挑战。

最大的威胁来自同板块的新房。

现在的开发商追求拿地-开发-卖出的高周转率,新房设计户型时都做得很紧凑,入门级的三房总价正好控制在周边老二手房的相同价格,就能达到开盘即售罄的效果。

甚至,有些同户型新房的总价要比周边的二手房低了不少。

比如前一阵开盘的中海汇德里,入门级户型做到了极致的83平3房2厅2卫:

总价低至800万,直接秒杀周边二手房,2002年的绿地世纪城一期板楼和99年的白玉苑塔楼最小三房的总价也在850万以上,加上税费超过900万。

在上海的中心城区110-120两房、150+三房遍地走的情况下,这种打法是极其高效的。

而且,强功能性新房的出现将长期影响整个区域的房价格局。

比如武宁路板块内,原先只有老二手房小区,三房的总价定位在1000万左右。

附近出现了中海汇德里这个bug,入门三房只要800万,对附近的二手房而言是灭顶之灾。

直到汇德里的二手房上市、三房的成交价超过1000万元,附近的二手房都没办法提价了。

除了有新房的压制,外围区域的高性价比房源也在冲击着核心区的老二手房。

由于十多年前中环以外的区域购买力不足,开发商前瞻性地考虑了户型的功能性,如之前的文章介绍过的金汇板块三林板块,100平出头甚至100平不到就可以做个三房。

时至今日,这些板块也发展得非常成熟了,金汇板块坐拥40万方市中心级的繁华商业,三林坐地铁5分钟即达中央活动区的前滩。

核心区域一套前浪房子的价格可以在这些区域买两套,居住体验差别也不大,肯花大价钱买“前浪”房子的买家会越来越少。

而学区是压倒“前浪”房子的最后一根稻草。

优质学区,尤其是一梯队学区,是稀缺的资源,在“公民同招、民办摇号”削弱民办学校的政策背景下,显得弥足珍贵。

人广、源深、碧云等区域的老破大靠着学区续命一波还情有可原。

但我发现,不少房源只是仗着所处地段比较好,也没有对口优质的学区,房子的挂牌价依然高企。

这源于一直以来的惯性思维——原先,上海的民办学校完全压倒公办,学区房溢价不明显,房子的定价完全由地段所决定。

大部分人都是后知后觉的,等变革发展到高潮时才会有所察觉。

我觉得,在当下的上海楼市,不到2000万的总价的房子就别TM谈地段、情怀了。

房子的流动性、成交价的决定因素只有三个:配套、配套、配套!

品质不过硬、对口学校一般的老破大,如果只是仗着优越的地理位置,挂牌1000多万的总价,终将落入无人问津的境地。

3

这样的“前浪”板块,需要警惕

上海楼市近期的一些动向也验证了我的说法。

大宁、碧云、卢湾滨江等初中+小学一梯队片区成交持续火爆。

对口九年一贯制上海实验东校的碧云东方公寓一房难求,房东连续跳价。

而一些对口学校一般的高总价区域却遇冷。

浦西顶级豪宅的翠湖天地,虽然一直以来上涨幅度不大,成交价却是水涨船高,从未回调。

但最近的成交价居然比2017年还低了不少,令人大跌眼镜。

更可怕的是,当翠湖都成为“前浪”的时候,许多人还不自知,以为自己的房子很抢手。

我认为,有一些典型的“前浪”区域,买房人最好回避。

比如中海汇德里所处的长寿路、武宁路;徐家汇对口普通学区的一大部分区域;以及中山公园和临平路。

这几个板块有一些类似的特征,使得它们成为“前浪”区域。

房龄老、户型偏大,总价区间多为1000-1500万,徐家汇甚至有不少1500万以上的房源。

住宅的容积率都很高,以至于停车位非常紧张。楼层高,建设密集,竞争性的房源有很多,出手比较困难。

另外,对口的学校都比较一般,进一步削弱了房源的稀缺性。

花同样的钱在别的板块买房,很容易就能挑选出品质好得多的新房、次新房,个别房源对口的学区还更优。

在大量新房供给的冲击下,供需的失衡或许很快就会出现。

4

结语

上海的人口增长基本停滞,2400万的总人口每年只增长10万以下,房地产市场已经进入存量时代,不是每个歪瓜裂枣的房子都能轻松地找到接盘侠。

在此,我宣布,大面积低单价的投资打法已经彻底失效。

当下正确的买房姿势,买的是配套,买的是功能性,买的是稀缺。

开放式小区和户型奇怪的前浪已经被拍死在沙滩上了。

古北一期在90年代曾经是上海的房价高地,目前沦落到板块里的房价低点。

随着专攻功能性的新房的上市、强配套二手房的崛起、豪宅的不断迭代,核心区域的高总价老式板楼就是下一波被拍死在沙滩上的浪花。

我寻思,再过个五年十年,寻求置换的“前浪”业主会越来越多,前浪房子的供给会增加,而需求会越来越萎靡。

人们早晚会觉醒,不再为它们买单。

前浪房子,别再碰了。

以上是正文,来自魔都财观旗下上海买房攻略团队的阿楼。

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