端午节,北京楼市留下四个悬念

未来可栖 · 2020-06-29
心冷了,也得好好活下去。

编者按:本文来自微信公众号“未来可栖”(ID:hifuturecity),作者:盐阿白,36氪经授权发布。

文|盐阿白

编辑|小屋

今年的端午节,过得有点晚。节后回来上班时,很多人会发现一个残酷的现实:2020年已经过去一半了。

之前,很多人寄希望于疫情好转,二季度能够平稳度过,甚至抬头向上,弥补一季度的业绩。但实际情况是经济增速虽有所好转,产业链受到的影响却越来越严重。

6月份,北京又有新的疫情,开发商的“抢收”节奏又被打乱了。本来月初很多项目入市开盘热情高涨,5月份楼市也确实迎来了“小阳春”,但接下来6.15-6.21日一周时间内,北京楼市成交量环比下降41.2%。

在二手房市场,经过一波需求消化之后,带看客户量已经连续五周减少。

预售商品房住宅项目公示

北京楼市还暗藏着另一个不太好的信息:

全市应急响应级别上调后,租赁市场上一周的成交量环比下降了31%,租金同比下降了14.1%。

这说明:今年北京市的流动人口减少了很多,流入北京的人减少了。

相应的,开发商的销售计划可能要寄希望于三季度了,如果三季度没有火起来,今年基本就歇了。

中原地产首席分析师张大伟认为:“如果疫情能够在7月下半月出现0新增,预计8月市场还有缓和的可能性。否则今年北京房地产市场很可能就只有一个红5月了。”

上半年高价拿的地,今年会不会被憋着?

上半年,很多开发商在北京高价拿地。

统计数据显示,北京上半年土地市场共成交33宗,出让金收入总计1142亿元,在地块数量上虽然与去年相同,但总金额同比增长了25%。

这是北京土地市场数年来最火的一个上半年,和楼市成交量形成鲜明对比。

有TOP10开发商的资深投拓人士告诉我们,一方面是因为业内认为北京的房子不会卖不出去,利润虽然低,但风险也低;另一方面,现在大开发商能融到的钱“很便宜”,尽快拿地、卖房,就能利用这个低成本的杠杆。

上半年,北京成交的住宅用地平均溢价率达到了18%,比去年的10.67%有较大的上升,参与拿地竞拍的开发商多了,限价地块少了,竞拍轮次多了。

在成交的33宗土地中,刨除2宗共有产权房和2宗商用,共有29宗商品住宅用地。其中限竞用地仅有6宗,其余均为不限价地块。

这意味着,未来开发商的操盘空间大了。但也同时有一个新的问题:合生、融创、金茂等几个标杆企业动作很快,都规划了快节奏的开盘计划,今年如果被疫情打乱的话,时间延后带来成本上升之后,项目还能不能从容应对。

下半年是限竞房最后窗口期?

从土地市场看,限竞房要退潮了。

据中原地产首席分析师张大伟统计,目前已经入市的限竞房大约还有2万多套库存,还未入市的限竞房大约还有3-4万套,总体加起来,大约有6万套左右的供应量。

北京新房市场成交量一年约7万套,而6万套限竞房中,位置、地段、产品能够符合市场快速成交需求的并不是一个高比例,也就是说,如果去年拿地的项目今年都入市,市场容量是能够消化掉那些优质房源的。

但剩下的产品,就需要等,或者打折甩卖。

而对于购房者,限竞房供应高峰期,以后可能就没有了,市场重新回到纯商品房为主的阶段。

下半年能不能买房?

最近,虽然二手房成交量下降,但一些热门商圈新挂的二手房价格却在蹭蹭往上涨。例如望京,已经重回7万元时代了。

中介小哥说,这是因为去年很多挂了很久的房源一直没有卖出去,三四月份疫情严重的时候,这些房子又降价了,到5月份市场回暖,很快把这一批降价房消化掉了,新挂牌的房主心气儿还比较高,基本顶着上限价格挂。

从心理上讲,大家都在害怕大水漫灌,资产价格重新上涨,手里的钱又毛了。

6月18日招标的1000亿特别国债,利率出人意料的低,5年期票面利率只有2.41%,7年期票面利率也才2.71%。

上一次5年期利率降到4%以下还是在1999-2004年。这也加重了市场上对降息、降准的预期。

除了特别国债要发行1万亿,官方还安排了地方政府新增专项债券3.75万亿元,比去年增加1.6万亿元。发债的作用仅次于印钱,所以才会有新一轮“资产荒”出现。

在民间可投资产品中,房子是相对稳定且安全的,也是资产配置必须要进入的。

所以,在北京市场上,6月份也出现了一种情况:有的房子被抢购,但有的房子在打折卖。这是市场整体需求下降,叠加“资产荒”产生的效应。房子作为资产,产生分层越来越明显了。

豪宅还能热销吗?

前几年,市场对北京豪宅卖得比普宅好有很深的印象。今年的情况下,豪宅还能热销吗?

上半年的土地市场端,豪宅戏很足。

从拿地的区域分布来看,土地向来稀缺的海淀区在今年上半年成交了6块住宅用地,与大兴区一同排在了拍地数量的榜首。

而海淀一向是豪宅高产区。

海淀拿地的企业,金茂、融创、华润也都擅长做豪宅,信心很足。

但上半年最重的戏码是合生180亿拿下分钟寺地块,虽然拥有三环黄金位置,但7.2万元/平米以上的楼面价,很难再复制霄云路项目的打法。

但北京楼市实际上有三条逻辑:

第一类是刚需买房逻辑。纯刚需,上车盘,首付够,能还贷就买,就看总价和位置。

第二类是改善置业逻辑。因为限购原因,大部分人会卖旧买新,承受能力依赖二手房市场的活跃度,但在限购下缺少杠杆,比较受伤。

第三类是顶豪逻辑。不看面积,不看名额,就看产品和地段,这部分人对价格的敏感度低,对金融市场的敏感度很高,一放水,他们就活跃。

所以,今年最活跃的应该是豪宅和纯刚需,因为买房成本下降了。

孔子“拍了拍”屈原说“逝者如斯夫,不舍昼夜。”

时间向前,历史总是惊人相似,但决不会简单重复。

今年的端午节,多数人会过得和去年不一样。

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