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北京楼市成交量腰斩,降价潮会来么?

地产情报站 · 2020-06-28
勇敢地、大胆地,而且永远地微笑着。

编者按:本文来自微信公众号“地产情报站”(ID:dichanqbz),作者:可煌,36氪经授权发布。

自从疫情在6月从新发地扩散后,6月份至今北京的二手房市场就开始量价齐跌。其中端午节假期第一天成交量腰斩,让关注京城二手房市场的人心头一凉。

市场热度团灭,新房二手房凉凉

贝壳研究院的最新数据显示,今年6月初至6月23日,北京二手房市场成交量环比下跌约32%,成交均价环比下跌2.3%,带看客户数量环比下降21.8%。

6月25日端午节当天的数据更是吓人,黑天鹅的威力依旧在支配着惨淡的楼市。

诸葛找房数据研究中心数据显示,6月25日北京市新建商品房成交173套,比24日下降46.77%;新建商品房成交面积13247.73平方米,比24日下降53.27%。其中,新建商品住宅成交71套,比24日下降52.98%;新建商品住宅成交面积8700.31平方米,比24日下降55.69% 。

如果说端午节当天新房成交量是腰斩的话,那北京二手房的情况更加不乐观,成交量直接来了个断崖式下跌。

6月25日,北京市二手房成交122套,比24日下降87.91%;二手房成交面积11437.82平方米,比24日下降87.87% 。其中,二手住宅成交113套,比24日下降85.8%;二手住宅成交面积10470.61平方米,比24日下降85.37%。

北京受到疫情反复的影响,成交下滑比较明显。那其他城市的情况会不会好一些呢?呵呵,也没好到哪儿去,多地新房、二手房市场成交量都呈现不同幅度的波动。

比如成都,端午节新房成交1.24万㎡,相比上月同期下跌96%。深圳新房成交2.27万㎡,同比上月下跌约24%。二手房方面,杭州二手房成交329套,相比上月同期下跌72.6%。青岛二手房成交仅43套,相比上月同期骤降95%。

站长看来,端午节众多城市二手房成交量走低,自然是和节日有关。当天是法定假日,家家户户基本都有家宴,自然会把置业需求先放一放。

而北京的情况又不仅限于端午节的节日影响。受疫情干扰,目前北京小区普遍封闭,不利于带看,延迟了部分置业者的需求。

一位京城南五环附近的中介告诉站长:“近期工作日已经没有客户看房了,我们平常上班就是在店里吹着空调玩手机,周末能有一个带看客户量就算是好的了。这一方面是受到这波疫情的影响,另外也有不少以前有意向的客户觉得在大环境不景气的情况下,把钱攥在手里才更安全,因此暂时放弃了买房计划。”

疫情之下,目前北京楼市确实在极速降温,有一些急用钱的房东已经hold不住,选择了降价抛售。一位业主向站长透露,现在着急卖房的都会让价5万-10万元,她的房子报价350万,几个月没卖出去。同样房型和面积的房子近期成交价不到330万,她估计自己这套房最后要降到320万左右才能卖出去。

从安居客北京二手房数据看,北京6月二手房均价为58230元/m²,环比5月下跌0.21%,同比2019年同期下跌3.18%。从价格走势图看(下图),北京二手房房价目前确实位于低位。

从现在的市场形势看,北京二手房已经进入了买方市场,现金为王。对于刚需来说,这其实是好事,低价是硬道理。近期二手房的降价幅度在近年来是很难遇到的,机遇可遇而不可求,对于刚需来说是上车良机。

毕竟北京是首都,疫情导致的发展降速只是暂时的,长期走慢牛的趋势并不会改变。很多搁置买房计划的人其实也不是手里没钱了,更多人是受疫情影响,存在心理波动,选择了观望。

拨开这种现象看本质会发现,最根本的购房需求——不管是刚性、改善还是学区房,其需求仍然存在,只不过暂缓了。未来随着疫情得到控制,经济和楼市会逐渐复苏,只是时间早晚的问题。

6月11日以来,北京累计确诊病例数达311例,其中丰台和大兴是疫情主要集中地区。从目前的确诊病例看,疫情并没有在全北京各个区域大范围扩散。

与武汉不同的是,北京人在疫情早期大多戴着口罩增强防范,很多小区一直在高度戒备疫情复发。北京在早期就对新发地地区和周边开展了大范围核算检测,所以说疫情大范围扩散的概率不大。

而且北京医疗资源出众,三甲医院数量在全国遥遥领先。北京的“万人医护人员”比例接近100,居全国第一。有相对充足的医疗资源,病例自然会得到更好的照顾,有利于控制疫情扩散和治疗。

说完疫情,再说楼市。

至于何时楼市可以复苏,中原地产首席分析师张大伟认为:“如果疫情能在7月下半月出现0新增,预计8月市场就还有缓和的可能性。否则今年北京房地产市场很可能就只有一个红5月了。”

有钱宜抄底,LPR未来有望走低

道路虽然是曲折的,但未来楼市的前途是光明的。

首先货币政策目前仍保持宽松状态,有利于楼市复苏。因为货币宽松政策的实施是为了鼓励消费,加快货币的流动性,货币流动越快,经济增长就越快。居民钱多了,自然会有刚需或投资客进行置业。

举个例子,2008-2009年度全国房地产政策研究报告显示:2008-2009年的货币宽松政策对住房消费增长的推动效应是非常显著的。2008年的货币量化宽松使得2009年全国住宅成交量环比增长了52.87%,全年销售额达到了4万亿元。

站在货币角度上看LPR,虽然今年6月LPR报价保持不变,但并不意味着未来贷款利率会保持不动。

LPR就像选美比赛评委打分,去掉一个最高分,去掉一个最低分,然后来个平均。这么操作一番,表面上看起来LPR是一个完全市场化的利率。实际上LPR走势一定程度上还是看政府意愿,如果政府的债务越来越多,降低利率的概率就会增大。

以日本为例,上世纪90年代以来日本的财政支出和负债率逐年上升,相应的利率则不断下降,二者呈现出很强的相关性。长期来看,很多国家的政府负债占GDP比重都在上升,比如美国、意大利、西班牙和英国都是如此。

随着国民福利的不断提升,我国政府负债率也有所增多。财政部公布的数据显示,2019年末,中央政府负债16万亿,地方政府负债21万亿。除此之外,央企和各级国企负债、各级融资平台负债、PPP和棚改负债、养老金缺口等隐性负债,数额也不会少。

另一方面,我们还面临“未富先老”的严峻考验,老龄化的加剧将导致消费需求不足,经济活力衰退,可是养老和医疗支出还不能减少,有些钱确实必须得花,这也可能加重财政负担。

数据来源:WIND

政府债务的上升会使利息支出大量增加,低利率就成为了维持高债务率的必要条件。所以说从长期来看,政府为了缓解债务压力,大概率会让包括LPR在内的利率下降。

在这种情况下,未来银行很可能会根据信贷政策、客户资质等原因,在LPR的基础上下降利率。如果利率更低,贷款买房的成本也会更低,自然更有利于买房。

核心区域房子,增值潜力不减

就资金而言,越是经济差、预期不好时候,人们就更要寻找安全垫子,应对社会危机和通货膨胀。

楼市虽然不能简单说都是安全资产,特别是三、四、五线的楼市,库存高企,接盘侠不足。但大都市圈核心城市、核心地段的房子,保值力还是较高的。放眼全球都是这个规律,纽约中央公园、东京六本木、伦敦海德公园,经历了多少次金融危机、经济危机,但这些地段依然很安全。

再看国内,北京、上海、广州、深圳这些一线城市的核心地段,也同样有着强大的保值力,市场韧性较高,即使遇到疫情黑天鹅把市场短期压弯,市场也塌不了。一线城市的购买力和需求不会明显减少,以后有的是人接盘,毕竟城市经济、资源、人口这些硬指标都在那里摆着。

对于个人来说,不管是对疫情还是楼市,都不用过于悲观。有钱就买房,没钱就想办法赚钱。

引用卢森堡的一句话:“不管怎样的事情,都请安静地愉快吧!这是人生。我们要依样的接受人生,勇敢地、大胆地,而且永远地微笑着。”

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