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完全剥离房地产业务的万达商管,能否真正的「轻装上阵」?

冯仑风马牛 · 2020-06-24
房地产开发模式已不再单一。

编者按:本文来自“冯仑风牛马”(ID:fengluntalk),作者“一直都在的”,36氪经授权发布。

2019 年底,万达商管集团完成了房地产业务的剥离,而这个由「重」转「轻」的决定,奠定了它未来的发展轨迹。

今年五一过后商业地产的逐渐回暖,终于给万达带来了希望曙光。在集团工作会议上,王健林特别强调,要力争完成年初确定的年度经营目标,各公司今年开店目标不变。

在其他业态复苏前景尚不明朗的情况下,万达商管无疑是实现今年业绩目标的重要倚仗。

2016 年-2019 年,CRIC 统计数据显示,万达商管的商业运营营收由 183.91 亿元逐步升至 351.48 亿元,年均复合增长率达到 24.1%,营收占比则由 14.2% 增至 44.7%。

万达也表示,未来每年将保持 40-50 个商业广场开业速度,其中 70% 左右为轻资产,即由独立第三方承担拿地和建设的全部投资,而万达商管通过输出品牌、设计以及建设与运营。轻资产化运营模式不仅能加速商业广场的扩张,也能缓解物业开发退出后的现金流压力。

这几年,房地产轻资产化也越来越流行,有关房企代建、小股操盘、物业管理、基金和资产证券化的消息频频出现。这种变化与当下的行业环境密不可分:

土地价格高位;

持有型物业主导,资金压力大;

买家更加关注品牌企业的产品;

开发企业从甲方思维转换到管理人和服务者思维;

开发企业转型等以及运作层面的细节问题,譬如轻资产运作、夹层融资、地产基金和代建等的关系;

用有限资产,获取最大收益,是所有企业追求的最高境界。在经济迅猛发展的当下,「变轻」不仅仅是一种选择,也是一种必然。

传统的房地产开发模式是:开发商拿地,并在拿地前后融资,然后开发建设,之后进行项目销售来回笼资金,房地产开发就是一个融资、拿地、融资、开发、销售的循环过程。

轻资产模式以较少的自有资金通过资本市场的手段来撬动大量社会资金来投资项目,不仅拓展了开发商的融资渠道,而且开发商本身不用承担过重的资金压力及风险。下面,我们把这几种轻资产管理模式展开讨论:

代建模式

房地产代建是由拥有土地的委托方发起需求,一般由拥有项目开发建设品牌和经验的专业代建方承接,是一种各自发挥优势合作共赢的业务模式。

代建方有什么特点呢?

通常是品牌较好的大中型房地产企业,其在品牌、产品、成本、融资、管理、团队等方面积累的成熟的经验,可为委托方提供项目定位、规划设计、工程管理、成本管理、招投标管理、营销管理、品牌管理、交付管理等开发全过程服务。代建方通过专业的服务能力同样可以获得开发利润。与传统房地产开发业务相比,对做代建业务的房企来说,这一新的开发模式不仅收益率更高,风险也相对较低。

在住宅项目代建方面,绿城项目代建是比较有名和成熟的,绿城的代建基本模式是:合作方以契约的形式委托绿城进行开发销售环节的全过程管理,包括项目前期管理、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理及最后的物业管理,同时根据合同,绿城可以在项目销售阶段使用“绿城”商标从而推广自己的品牌。

绿城的收益来源于三部分:派驻团队基本管理费,委托开发管理费、项目业绩奖励。派驻团队基本管理费包括管理团队基本工资、社会保险、福利等;委托开发管理费是主要的代建收益来源;项目绩效奖则是根据考核指标给予绿城的项目业绩奖励。

商业地产项目方面,万达代建也已经有多年的经验。万达的模式有两大好处:一是零风险。地是净地,钱别人出,而且万达要求合作项目建设时,施工队伍必须是万达指定的队伍,所有设备必须使用万达品牌库中的优秀品牌,避免建设品质不好影响后期运营管理;二不用资本化。只管建好管好项目,不用考虑资本化。

万达之所以有较多委托方,一是因为万达品牌有影响力,可能获得便宜的土地;二是万达成批施工、集中采购,使建设成本大幅降低;三是不断优化的设计等。

小股操盘模式

小股操盘又称为「股权式代建」,是指房地产企业在合作项目中只占有较小比例的股份,虽然按照房地产开发的相关规则,小股介入不能直接获得项目实际操盘的权利,但根据委托方和代建方的相关委托协议,项目仍然由持小股的团队操盘,使用公司品牌、产品体系和管理,共享企业的信用资源和采购资源,提升项目回报。

「小股操盘」是国际上房地产开发的主流模式之一,即品牌公司在合作项目中不控股,但项目仍由品牌团队操盘。

从实际情况来看,目前小股操盘的持股比例 30% 以下,同时持股比例受双方品牌实力、风险评估、服务模式等方面影响,并没有固定的比例。对代建企业而言,股权式代建不仅收取代建服务费,还享受股权收益以及溢价分成。

万科等企业就在近几年选择小股操盘以及内部跟投作为新的房地产开发模式。在收益分配上,万科通常会与项目方约定项目的预期收益标准,并设立浮动的奖励分配方案,而非简单按照股权比例进行分配。通常而言,万科将赚取股权收益、项目管理费和项目超额利润分配。

代建+基金模式

金融资本作拥有开发项目 100% 的股权或者部分股权,以代建委托主体的身份,寻找与待开发项目品牌理念、产品匹配度、客户匹配度等相契合的代建开发商,签订委托代建合作协议,明确相关各方职责和权利,由代建方负责开发全流程的管控。

这种模式多见于项目委托方拿地之后面临一定的开发资金短缺,代建方在看好项目发展前景的基础上,引荐金融资本加入项目股权、夹层或者债权。

物业管理和基金管理

从母公司花样年分拆上市的彩生活,是时下房企轻资产运作的一个成功范本。2014 年 7 月初,虽然当时彩生活的利润仅仅是母公司花样年的十分之一左右,但上市仅 3 天的彩生活市值达 55 亿,轻松反超花样年 52 亿元总市值,引起了极大的关注。

这几年,物业公司在香港出现了上市潮并不为过,截至 2019 年 3 月,已经登陆港股市场的内地物业管理公司有 8 家,包括碧桂园服务、中海物业、绿城物业和雅生活等。

房地产企业要做轻资产管理,首先要发现和挖掘优势,也就是要发挥品牌优势和运作能力的优势。

万科模式、保利模式、万达模式等都可以成为国内许多企业的标杆,但每家企业需要结合自己的优势、特点和战略等。虽然凯德置地在房地产轻资产管理方面非常领先,但其所处的国际资本环境不同,国内开发商可以学习其理念和很多方式,但也不能去全盘模仿凯德。

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