蛋壳凶险

牛刀财经2020-06-19
再陷风波。

编者按:本文来自微信公众号“牛刀财经”(ID:niudaocaijing),作者 吴大郎,36氪经授权发布。

一份公司高层人事变动通知,再次让长租公寓运营商蛋壳公寓陷入风波。

2020年6月18日晚间,蛋壳公寓向外界披露一份人事调整任命。

披露信息显示,蛋壳公寓董事会宣布任命联合创始人、董事和总裁崔岩担任代理CEO。公司联合创始人、董事兼CEO高靖,因创立蛋壳公寓之前参与的商业投资,目前正涉及地方政府部门调查。

消息一出,蛋壳公寓迅速与其切割。蛋壳公寓方面表示,高靖所涉及的调查事项与蛋壳公寓并无关联。该公司其他董事及管理人员均未收到与该项调查有关的通知及问询。

公开信息显示,高靖毕业于北京交通大学,大学没毕业就进入了百姓网,工作5年,从一个人到组建北京公司30多人的团队。此后相继在百度好乐买、糯米网工作,主攻大数据商业智能方向。

2015年年初,高靖创办了“蛋壳公寓”,自五年前蛋壳公寓成立以来,高靖一直与公司另一位联合创始人、董事兼总裁崔岩共同负责公司的管理和运营。

2019年财报披露的数据显示,高靖持有蛋壳2.46亿股B类普通股,占比为13.5%,拥有75.7%的投票权。

受此事件影响,蛋壳公寓多次触发熔断,最新市值降至16亿美元。

从年初引发用户的信誉危机到如今公司联合创始人、董事兼CEO高靖被调查,蛋壳是否正在面临更大的危机?

激进扩张的背后

回顾蛋壳公寓的成长史,2015年,蛋壳公寓成立,创始人高靖的想法很是简单。

在他看来,蛋壳公寓要对房东和租客负责。不仅仅是做两端的信息匹配,对房东负责表现在让其获得稳定收益,对于租客则是要价格真实、服务升级,符合年轻人的生活需求。

作为互联网系长租公寓的头部企业,蛋壳公寓与传统中介机构一样,都是赚取租金差与服务费,但互联网系长租公寓的产品与服务明显比传统中介机构更有竞争力。

无论收房还是出租,都通过线上完成,比传统模式更高效;在产品端,蛋壳公寓全部精装修,家电全新,房租支付也更加灵活,租户可以选择押一付一。

近几年来,由于房价居高不下,更多年轻人选择了服务与品质较好的长租公寓品牌,在资本的加持下,长租公寓迅猛发展。

蛋壳闯入时,正值长租公寓兴起风口。行业内,长租公寓运营模式分为“集中式”和“分散式”。

蛋壳属于后者,即通过租赁协议从业主手中获得零散房源,统一改造装修后转手出租,从中赚取房租差价与管理费、增值业务收入等。

如果租客想月付,租金价格就高,因此,不少租客为了省钱,往往选择半年租甚至一年租。

事实上,蛋壳公寓犯了商业大忌,蛋壳最主要的客户其实是房东,如果拿不到足够多和足够优质的房源,蛋壳的商业模式就无法运转。这注定其需通过规模扩张拓宽盈利基础。

短短几年,蛋壳公寓迅速进入北上广深等13座城市,截至2019年11月30日,蛋壳管理公寓数量达43.27万间,较成立之初增长178倍。

激进的扩张为经营埋下隐患,其负债率也一路攀升。截至2018年末,蛋壳公寓资产负债率为83%。到2019年三季度末,杠杆率进一步放大,负债率提高至100%。

公开资料显示,蛋壳公寓招股书显示,截至2019年9月30日,蛋壳公寓持有现金1.73亿元,总资产76.74亿元,总负债76.61亿元,资产负债率高达99.8%。

与规模相匹配,蛋壳公寓营业收入也水涨船高。目前,该品牌收入主要来自租金和服务费。从2017年到2018年,蛋壳公寓营收增长307.3%至26.75亿。2019年前10个月,营收进一步增加到57.12亿,较2018年同期增长198.8%。

此番发展离不开资本助力。天眼查数据显示,蛋壳四年间完成7轮融资,在蛋壳公寓最新一轮的融资中,融资金额甚至达到5亿美元,老虎环球基金、蚂蚁金服均为其背书。

事实上,国内的长租公寓迄今仍以租金收益差额、服务费、金融服务费等为主要赢利点。

自如CEO熊林曾直言,如果行业只有一个管理指标,那就是出租率,300万间存量的情况下,出租率降低一个点,月收入减少1500万。

这意味着长租公寓的抗风险能力很弱。此外在更为严峻的竞争态势下,蛋壳凶险。

亏损痼疾步步扩大

对于仍在亏损的蛋壳公寓,快速扩张背后暗藏着危机。

2017年,蛋壳公寓经营的公寓数量为5.2万,2018年达到了23.6万,增长率为354%;2019年时,蛋壳公寓的经营公寓数量达43.8万,较2018年增长42.8%。

2017年至2019年,蛋壳公寓的经营公寓数量翻了8倍,运营机构覆盖国内13个城市,入住率超过75%。

如此迅猛的扩张下,蛋壳公寓的租金成本也涨了近12倍,由2017年5.1亿元增长至2019年的64亿元。随着成本的迅猛增长,让本就难以盈利的蛋壳公寓,亏损继续扩大。

前不久,蛋壳公寓公布了2020年Q1财报,营收19.4亿元,净亏损12.31亿元,较去年同期亏损增加了4.15亿元。

众所周知,长租公寓行业普遍采用“高进低出”的做法,即以高于市场价拿房,给房东的付款方式为一个月租金或一季度租金,再低租金出房,但一次性收取租客半年或一年租金。

2019 年,长租公寓在一级市场融资事件大幅减少,多家长租公寓企业因资金链断裂倒闭。

根据相关公开信息统计,在2019年因经营不善导致资金链断裂的长租公寓平台达到53家,倒闭跑路共有45家,被收购的有4家,拖欠未付房租的有4家。

如今,又遭遇了始料未及的肺炎疫情,这让部分长租公寓企业生存状况更加堪忧。

在资本市场看来,包括蛋壳在内的互联网长租平台的日子并不好过。例如,上市公司青客财报显示,2019年第三季度净亏损为1.25亿元,较上一季度的净亏损7163万元扩大75%。截至2019年6月30日9个月,青客公寓净亏损3.48亿元,而上年同期净亏损2.89亿元。

即便打造出科技外衣,但蛋壳公寓仍深陷亏损困局。

蛋壳招股书显示,其最近三年来累计亏损金额高达41亿元人民币,2017年、2018年以及2019年前9个月,分别净亏损2.72亿元和13.69亿元、25.16亿元。

一旦营收滑坡,长租公寓势必要面临资金链断裂的风险。而在业主与租客两头薅羊毛、赚差额就成了长租公寓的“续命大法”,烧出去的钱最终还是要在业主与租客身上找补回来。

但租客与业主们又何其委屈——我们凭什么为长租公寓的经营风险买单?即便不亏损也难以狠赚一笔,不得不依赖资本输血。从长租公寓的盈利模式来看,其收入来源主要有五大项:

一、批零租金差:先通过获取整栋的方式实现一定的租金折扣,之后再通过打造隔断等方式来赚取资金差。

二、装修投资回报:通过对公寓的装修来提升价钱差额所造成的溢价。

三、未来资金增长收入:在房价上涨的社会背景下,房东租金会有一定涨幅,而公寓方作为二房东收取的资金自然也会有一定涨幅,而其付给房东的租金一定比收取的租金要少。

四、衍生服务收入:长租公寓提供保洁、维修等增值服务来实现的收益。

五、金融市场所得:快速集资用以金融市场投资。

今年1月,蛋壳在长租公寓行业一片惨淡中几经波折上市,给了众多长租公寓平台信心,但长租公寓行业能否博得一个好未来,一切都充满变数。

长租公寓困境

过去几年,随着政策支持及资本热潮,长租公寓市场成为热门风口。

一时间,市面上涌现了不同类型的长租公寓运营商,主要包括“房企系”、“中介系”、“酒店系”、“创业系”等。

按房源规模,房企系头部玩家分别为万科泊寓龙湖冠寓旭辉领寓,第二梯队主要是碧桂园的碧家国际社区、朗诗寓及华润有巢等。

创业系及中介系的前三名玩家分别为链家的自如、我爱我家相寓及蛋壳公寓,房源规模分别为85万间、70万间及50万间,青客公寓排在第四位,房源规模为10万间。

但无论是背靠开发商的房企系、经验丰富的中介系、还是懂互联网运作的创业系,长租公寓重资本运行模式下,均面临着盈利难的困局。

事实上,长租公寓行业的未来市场仍旧前景广阔。但企业要更进一步,就必须思考如何打好根基,提升用户体验,这才是决定长租公寓企业未来兴衰的关键因素。

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