今天聊聊实操买房

未来城不落 · 2020-06-11
在每个城市都是可以套用的

编者按:本文来自微信公众号“樱桃大房子”(ID:ytdfz8),作者:樱桃,36氪经授权发布。

每次没有新闻的时候,我就不知道写啥。

做自媒体也不容易啊,隔一天不发文,就会特别焦虑,怕你们批评我偷懒,弃我而去。

我老公每天说我工作不饱满,弄的我更焦虑了。

有时候人的状态不好时,脑子确实会比较空白,原谅我。

今天吹吹刚需第一次买房实操吧,不然要给你们挂空挡了。

比如有一个问题就很普遍,有很多人经常问到我。

第一次买房,资金有限,同样的首付款,到底是买市中心的老破小,还是郊区的新房?哪个升值会快一点。

1、买郊区新房,勉强可以买个小三房,结婚,生小孩,孩子上学,可以一次性到位,但距离上班地点,辗转公交地铁,至少要一两个小时。

2、买市区老破小,2房可能都买不到,但距离上班近,每天不用浪费时间在路上。

这个问题让很多人非常非常纠结。

其实首先要看你是婚前还是婚后,是单身还是有男女朋友。

这个差别还是蛮大的。

如果是单身,你的置业就是投资,才需要去对比到底买哪个升值快。

如果是婚后,市内的老破小恐怕也满足不了你们的需求,就只能退而求其次选择远郊大一点的房子了。

因为你到市内买个一房一厅,生了孩子,家里有父母来帮忙带,怎么也住不下吧。

所以对刚需第一次买房来说,首先就是需要解决你的自住需求,而不是考虑升值的问题。

除非你说无所谓啦,我就是更在意房子升值多,自己买了房不去住也可以,另外再租个大的住,等房子升值了换个大的再住自己的。

嗯,这么想的人我不知道多不多,因为很多人还是喜欢住到自己买的房子里,好好装扮,温馨,有家的感觉。

我身边有几个朋友,2013年之前那几年买房的时候,大家手里钱不多,第一次置业,选择范围也比较窄。

A是单身男,2013年初买了远郊龙岗次新二手房,74平米,105万,现在报价是310万;

B是一对小夫妻,2013年初,借钱买了近郊坂田普通的楼梯二手房,63平米,97万,现在报价是349万;

C是一对小夫妻,2012年,父母帮忙出首付,买了市区福田梅林一个次新盘,87平米,220万,现在报价750-770万。

D是一对未婚男女朋友,家里条件算好的,2012年买了市区南山湾厦一个新盘,83平米的三房,当时是280万,现在报价是1200万左右。

E是单身女,2012年,妈妈帮忙出首付,在市区福田景田南买了个一房一厅的楼梯房,36平米,90万,现在300万左右。

现在来看这些房子,仅从升值速度看,市区南山区买新房的D,升值幅度明显排第一,涨了5倍左右。

这个盘也没有什么好学位,最大的优势就是,地铁口,新房。而且南山区是深圳有钱人最多的一个区了。

龙岗近郊B和市区福田C,这两个片区临近,都差不多能排第二,升值了3.5倍左右。

我仔细看了一下B的小区,小两房比三房单价多了5000一平,这是一个典型的刚需上车盘,就是大家第一次买房实在是买不起市中心,退而求其次想先安个家,买个小两房的那种产品。

B他们第一次买房也是非常困难,首付款有一半都是借来的。当时有了孩子,一房不够住,两房勉强过度,所以这种小两房上车盘升值比三房要快。

而C的房子也无好学位,之前一直跑输大势,后来地铁慢慢要通了才补涨一点,离地铁口500米吧。

第三,就是E了,算市内的老破小,没有任何优势,无学位,无地铁,周边商业配套一般,写字楼多。但也比远郊A的涨幅要大。

A不靠地铁,也没学位,关键是远啊。所以跑输其他人的就不奇怪了。

发现没,我上面说的这些身边的例子,他们买的房子,都是不带好学位的,因为第一次买房嘛,大多没有孩子,基本上都不用太考虑学位的事。

如果带有好学位,那排位又要发生变化了。

因为现在来看,好学位是房子升值的最大附加值,其次就是地铁了。

我以前说过影响房子升值的五要素,就不重复说了,今天只说这一个主题。

大部分市内的老旧小房子,当然也不要太破了,就是九十年代的那种楼梯房,一般来说,还是能够跑赢远郊新房的。

比如深圳远郊坪山的金地朗悦,2014年开盘时,新房价格1.8万/平,75平米2房,138万。89平米3房164万。

现在的二手房均价大概是3.6万/平左右,2房报价在280万,3房报价330万。刚好差不多翻倍。

如果你当时手头有50万,选择在市内买一个单身公寓,36平米左右,比如南山区四海公寓,当时只要100万出头,现在报价400万了。

同样的首付款,远郊新房远远跑不过市中心的房子。

所以你大概能摸出一个买房升值的顺序来了吧。

这个其实在每个城市都是可以套用的。

我今天只是举例说明。

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