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长租公寓的“无尽游戏”

懂懂笔记 · 2020-06-06
90后包租婆能赚钱,为何长租公寓一直赔?

编者按:本文来自微信公众号“懂懂笔记”(ID:dongdong_note),作者:左岸 编辑:秦言,36氪经授权发布。

“我现在已经快放弃了,之前对接的管家早就离职了,新的负责人一直拖着,基本上没有任何实质性的进展。”上海青客公寓的住户杨小姐,满面愁容地对懂懂笔记说道。

今年3月,杨小姐与青客公寓签订租房协议,结果刚住到4月末,房东就上门告诉她要收回房子。房东大哥表示,自己没有收到青客的房租,已经单方面和青客解约了。被迫搬离之后,杨小姐一直在和青客方面沟通,但已经季付的房屋租金和押金始终没有退回,随着近期青客公寓不断地传来坏消息,杨小姐对找回自己剩余房费和押金的希望也越来越渺茫了……

上周,有媒体爆出青客公寓“破产倒闭”的消息。随后青客公寓方面很快否认了破产传闻,同时也承认公司目前遇到了资金困难,但仍在正常运营中。

正常不正常,真不是一个回应就能说了算了,“二房东”生意不好做,似乎是一道难解的命运之题。

无尽游戏遭遇“黑天鹅”

实际上,这已经不是青客第一次被传出倒闭的消息。就在两个月前,曾经有媒体传出青客公寓“人去楼空”的消息,当时青客方面也予以了否认。如今再次站在风口浪尖,青客虽然否认倒闭传闻,但也承认了自己目前资金链遭遇了困难。连续不断的负面消息似乎不断在告诉外界,这个长租公寓第一股的日子,真的很难很难。

或者说,遭遇疫情黑天鹅的长租公寓行业都在煎熬。

一切问题的根源,在于这个行业未来较长时间内都看不到清晰的盈利机会。从长租公寓诞生那一刻起,缺钱似乎就成为行业永恒的基调。不过,缺钱的同时长租公寓们又在疯狂撒钱,因为它们需要规模。只有手中拥有更多的房源、更多的住户,保持每个季度的数据增长,他们才能将自己的故事讲下去。

为了争抢房源不断抬价,在前两年空前盛行。2018年曾有一位网友在网上爆料称,自己出租的房子被两家长租公寓相互抬价之后,一个月内涨价超过3000元。同时,时任我爱我家副总裁的胡锦辉也在一次电话会议中炮轰多家长租公寓企业,称它们“为了扩大规模、以高于市场正常价格的20%-40%争抢房源,人为的抬高收房价格”。这些违反市场规律的举措,也是导致长租公寓市场价格快速上涨的重要原因。

短时间内房租的快速上涨引起了很大争议,随后相关部门直接介入之后,部分长租公寓企业才做出了不涨价、投放更多空置房源的承诺。可惜的是这个承诺并没有坚持多久。

对于一边抬高收房价格一边增加房租的恶性循环,相关地产行业分析师对懂懂笔记表示:“长租公寓本质上扮演的还是一个二房东角色,只是它们的规模更大,提供的服务也更细致和全面。当然规模和业务的多样性也是它们获得融资的根本,这也导致了前期长租公寓们不计成本,拼命增加自己手中的房源储备。”

初期野蛮生长的策略与其他风口项目并没有二异——用钱换规模,等将对手全都击败,自己在市场份额上拥有绝对领先优势之后,再回归正常的商业逻辑,通过提价(割韭菜)等方式来寻求盈利。

不仅长租公寓,包括曾经的网约车、共享单车、二手车电商等等风口都在证明,这种用钱换时间和市场的策略不能降低真正的边际成本。因为市场只要有用户需求就永远会有资本窥视,打败了老的对手又会有新的对手出现,领跑者永远会陷入永无止尽的“无尽游戏”(Infinity Game)。一旦这个游戏遭遇环境突变,例如这次疫情的黑天鹅,就会突然“Game Over”。

对于长租公寓的发展模式困境,上述分析师对懂懂笔记强调:“对于长租公寓而言,规模是好事也是坏事,首先规模的增加能让你得到资本的青睐,但也会增加的运营成本和亏损幅度。盘子越大就越难盈利,如果你只是一个区域性的小型长租公寓企业,手里只有几百套房源,那么运营合理的情况下会容易实现盈利,但如果类似自如、蛋壳或者青客这样大型的全国性长租公寓企业,管理着数十万房源,就很难在短期内实现盈利。”

租房市场本就是一个长周期性的投资项目,需要企业有足够的耐心和持续不断地投入,“但是这样长的周期,很多资本是不愿意等的。”该分析师表示。

这一点,在现实生活中有着不少的例子。前不久爆红网络的坐拥广东400栋楼的27岁“包租婆”,就是一个典型的小规模二房东。虽然她的视频很大程度上是出于宣传自家业务的目的,但其实现盈利的几率确实是远远高于自如、蛋壳们的。

那么问题就来了,已经把自己架到半空中的长租公寓平台,如何解套?

资本散场何以为继?

IPO是绝大多数企业发展过程中非常重要的节点。但对于长租公寓而言,IPO似乎成了一个入套的关口。

此次倒闭传闻的主角青客公寓,就被称为国内长租公寓第一股。而青客公寓的IPO也很好地演示了什么叫做“流血上市”。去年11月,青客公寓登陆纳斯达克,上市之初,其曾计划筹资1亿美元,不过最终募资金额降到了4590万美元,直接打了对折。这样的差距不难看出,其在上市之初就未能获得资本市场的信任。

当时,前任我爱我家副总裁,景晖智库首席经济学家胡景晖就曾公开表示,青客公寓上市抛开上市成本后,到手的钱不足3亿人民币,按照它过去的烧钱速度,这些钱也只够烧半年的。现在看来,胡景晖没有判断错误,从去年11月IPO到今年5月份公司承认资金困难,正好将近6个月时间。

另外,上市之后的青客公寓股价表现并不理想。通过观察其股价走势可以发现,二级市场的股民对青客似乎并不感兴趣,甚至还出现过一天之内股票零成交的情况。如今,青客公寓的股票交易已经陷入停滞,公司市值也仅剩5.74亿美元。

从资产情况来看,青客公寓始终处在资不抵债的状态。财报显示,2019财年青客公寓总资产为17.997亿元,总负债为26.106亿元。2017~2019年三年时间,青客公寓的资产负债率分别高达137.17%、143.82%和145.02%。这种高资产负债率的危情,不止出现在青客一家。

目前,另一家已经上市的长租公寓巨头蛋壳公寓面临同样的困境。

上市不足半年,蛋壳公寓的股价已经从最高点13.9美元跌至现在的8.6美元(截止6月4日)。市值也从上市之初的将近25亿美元下滑至现在的15.73亿美元。与此同时,蛋壳的亏损仍在不断扩大。财报显示,2019年全年,蛋壳公寓净亏损34.37亿元人民币,相比2018年的净亏损13.69亿元,亏损幅度扩大了151.06%。

缺钱是常态,而想要经营下去,自身的盈利短期无望,融资就是最直接的办法。但数年时间下来,长租公寓不仅将自己高杠杆、长周期的特性展现得淋漓尽致,同时也令资本市场难以看到盈利的希望。当风口散去,投资者的热情早已烟消云散。

目前来看,没有资金输血,想要自我造血的难度很大。虽然长租公寓的租房价格普遍高于传统租房市场,但仅靠当二房东赚房租差价的模式实现盈利,相当一段时间内没有可能。而金融业务虽然撑得起一时的门面,但在租房市场低迷的当下,也很难有奇效。

北京某长租公寓的一线管家告诉懂懂笔记:“我们从去年下半年开始,感觉市场就已经很差了。今年因为疫情只能说是雪上加霜了。这几个月很多小区封闭管理不让进,就算有人想要租房也没法实地看房,虽然可以通过线上看房、签约,但真正不看房就能直接签约的人很少。因为单子少,前不久我有两个同事都辞职回家了。”

市场供需决定了价格,这位管家强调:“市场活分不活分,你从租金价格上就能看出来。今年上半年北京租房价格基本上都在下降。我负责和熟悉的这几个小区,以往好的时候开间都能租4000元以上,正规一居室最少也得5000左右。现在大概4500你就能租到一个不错的正规一居。6、7月份原本是租房旺季,最近租房的人也确实也比前三个月多了不少,但租金还是要比往年低一些。”

从贝壳研究院最新发布的数据可以看到,5月份北京租赁市场成交量同比、环比均大幅上涨逾25%。但是价格方面,5月分北京租赁房源挂牌价格为80.35元/平方米/月,环比下滑0.8%,同比下降2%。

另外,根据诸葛找房数据研究中心发布的最新报告显示,5月份全国大中城市租金挂牌均价为43.57元/平方米/月,同比下降1.56%,同时环比降幅进一步扩大。全国大中城市租金均价连续2月下滑,租赁市场的活跃度仍然较弱。

商业模式还有哪些机会?

就像二手车电商不靠卖车而靠金融分期业务赚钱一样,长租公寓的营收重点也一直是租房贷等金融业务。

根据蛋壳公寓上市之前的招股书显示,2017年蛋壳公寓共有91.3%的用户使用了“租金贷”模式,2018年为75.8%、2019年前9个月为67.9%。虽然数字在逐渐下滑,但依然占据着非常高的比例。青客公寓方面,截止2019年6月,公司也有65.2%的已出租房间租金来自于房租分期贷款。

正是因为这么高的租金贷占比,才有了那句“你交的不是租金,而是贷款。”

不过,长租公寓本就脆弱的资金链也在加深租金贷的风险。过去一年多时间,我们可以看到不少长租公寓“暴雷”之后,用户被房东赶出房子的消息——但是租金贷依然要还。如今资金链陷入危机的青客公寓是否也遭遇了同样的难题?据住户杨小姐透露,之前她加入过一个维权群,里面有很多住户都是被退租后租金贷依然存在,仍需要每个月不断缴纳贷款。

面对行业乱象,有关部门早在去年底就下发了相关管理措施,规定住房租赁平台不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用租金贷;同时住房租赁平台的租金收入中,来自租金贷的金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。

目前,这个规定还有两年半左右的缓冲期,而从各大长租公寓平台租金贷的占比数据来看,目前依然很高,能否在规定时间内达到30%的比例仍未可知。

面对目前长租公寓行业的困境,还有一个更严峻的问题,就是严格控制租金贷之后,长租公寓平台如何保证自己的资金链健康直至最终实现盈利。这个问题几乎是无解的。

对此,相关地产行业分析师对懂懂笔记表示:“从本质上来看长租公寓的模式还是非常传统的,单间房的利润和空置率是一家企业能否实现盈利的重要指标。不过,现在长租公寓行业的平均水平只有2%-4%,而且很多企业的空置率都处在高位。理论上来说,要将空置率控制在10%以内才有实现盈利的可能,但从现在来看几乎没有企业能够达到这一标准。”

该分析人士做了一个对比分析,“长租公寓和WeWork这样的共享办公租赁很相似,都非常考验单间利润和空置率水平,但这两方面企业目前做得都不理想。”

【结束语】

规模对于长租公寓而言既是机遇也是陷阱。当租金贷注定成为历史,如何让自己逃离这个规模越大亏损越大的死循环,找到一条真正的可持续发展的盈利之路,才是疫情后长租公寓行业“自救”的重中之重。

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