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地价又涨了,豪宅还能随便买吗?

未来可栖 · 2020-05-29
东四环的豪宅王道

图片来自:壹·亮马

2020年前5个月,北京供应了28宗住宅用地,其中不限价的土地已经达到21宗,占比75%。这个数字已经超过2019年全年不限价住宅的总供应量,甚至是2017-2019年三年间不限价土地总供应量的1.4倍。

很多业内人士判断:限竞房大军退去,以豪宅、改善为主要供应的市场又要回来了。

在今年已经成交的21宗不限价地块中,有一半以上的地块成交楼面价超过了4万 / 平方米,成为未来潜在的“准豪宅”项目。

数据来自地产营销人,小栖整理

未来供应量看涨的同时,市场上也涌进来更多参赛者。

近期的土地竞拍中,又出现了新面孔,他们开始做城市“升维”,拿着从三四线城市赚来的钱,进入一二线土地市场,通过改变布局防范风险。另外还有融创、绿城、合生这些擅长做豪宅、但已经有3-5年没有在北京拿地的开发商,也开始抢着拿地了。

多方力量助推,北京的地价又开始水涨船高。

一位TOP10投拓的资深人士说,前一段有企业发债的利率已经低到3%以下了,跟不要钱似的,从投资方到企业,大家都觉得资本市场的水明显多了,这些钱肯定是要放出去,并且放到安全的行业中。

结果,在北京楼市中,就出现了一批楼面价超过7万/平方米的地块,这一批豪宅的价格预期至少要在10万 / 平方米以上,才能勉强不赔本。如果融资成本稍微高一点,卖得慢一点,未来至少要卖到12万 / 平方米以上。

但从需求端来看, 2020年以来,北京却鲜有成交均价超过12万 / 平方米的一手豪宅,甚至大部分成交均价都集中在10万 / 平方米左右。

这意味着,在未来新一批“豪宅军团”的冲击下,原先的一批豪宅项目也具备了提价的空间。

图片来自:壹·亮马

未来,豪宅扎堆之后,就出现了一个问题:选谁?

首先,有三个慎选:地价高的慎选,位置差的慎选,高负债企业开发的慎选。

01 

地价高,意味着土地红利基本上没有了,开发商要保证利润,就必须卖价高,或者成本低。豪宅扎堆的时候,价格空间会受到限制,再加上限购的政策环境,如果产品不是有足够说服力,慎选。

02 

位置差,则意味着需要较长时间的等待,而北京是控制人口的特大型城市,如果区域没有实打实的规划和产业发展红利,区域利好就可能是空头支票。

03 

目前经济处于降息周期内,但降息并不意味着就一定可以加杠杆,杠杆对应的安全值跟行业的发展阶段直接相关,房地产行业已经过了高速发展期,企业经营会越来越稳,加杠杆的企业更激进,在稳定的市场中走激进路线,慎选。

图片来自:壹·亮马

对于高价拿地的新晋豪宅,一方面是持续加大的供应和逐渐走高的地价,另一方面,却是逐渐压缩的操作空间和被迫缩短的筹备周期,这一批高调拿地的豪宅到底成色几何,还有待时间和市场的进一步检验。

相比于待售项目的“进退两难”,反倒是上一批已经入市的在售豪宅,不用被持续走高的地价所裹挟,有更大的操作空间和更长的周期去打磨产品。

毕竟豪宅市场已经过了“唯地段论英雄”的草莽时代,土地红利逐渐消退的今天,地段之上的产品和服务才是未来豪宅市场的王道。

而从地产营销人统计的相关数据来看,5月1日至24日间,北京均价9万 / 平方米以上、总价超1500万的一手豪宅中, 卖的最多、卖的最好的壹·亮马恰恰就是这样一个“王道产品”。

来自地产营销人

上面我们讲了“三个慎选”,壹·亮马正好是“三个优选”。

01 

首先讲地价。

2016年的成交楼面价只有5.5万/平方米,如今成交均价在9万/平方米以上,开发商有足够的财力和精力打磨产品。

图片来自:壹·亮马

02 

其次讲位置。

过去,豪宅市场上经常讲“环线理论”,越靠近城内越有价值。

据不完全统计,2017年至今,北京四环里只出了10宗宅地,其中5宗是不限价商品房——中海造甲村地块(中海甲叁號院)、金茂石榴庄地块(北京金茂府二期)和合生分钟寺三地块,无一不集中在南城。

而壹·亮马所在的东四环,已经多年没有新房供应,却与棕榈泉、公园大道、泛海国际等超级豪宅比邻,不是被地价捆绑出来的“价格贵的房子”,而是身处高净圈层的正统豪宅。

图片来自:壹·亮马

具体来看,壹·亮马位于朝阳将台板块,距离东风北桥1.8公里,被亮马河以及坝河两条水系包围,东侧一路之隔是3200亩的将府公园,距离有北京“绿肺”之称的朝阳公园仅2公里,周边又被滨河体育公园和东风公园近万亩绿地环抱,形成了北京极为难得的“四园两河”、山水兼备之地。

西侧紧邻京密路机场高速,南侧为城市级快速路亮马河北路,未来到四环仅需2分钟的车程,并且可直达二环和三环。

图片来自:壹·亮马

而相比于此前被普遍提及的“一小时生活圈”概念,壹·亮马却能做到“拒绝半小时生活圈”,家门口不光有798、朗园Station还有颐堤港。

定位于北京新生代生态型文化潮流地标的朗园station,距离壹·亮马约700米,骑行只需4分钟。

而在壹·亮马1000米、骑行7分钟就能到达北京东部标志性城市综合体——颐堤港。18万平方米的颐堤港一期已经投入使用,而由太古、远洋合力打造的颐堤港二期也即将开业。

图片来自:壹·亮马

二期总建筑面积62万平方,涵盖了5A甲级写字楼,企业总部,外国文化中心,国际艺术大剧院,天空艺术中心,冰球场,IMAX影院以及街区商业等。

从壹·亮马出发,一刻钟半径涵盖了燕莎商圈、丽都商圈、三里屯商圈,这种一切都在家门口的生活方式才是最奢侈的。

加上毗邻第三、第四使馆区,国际交往人才丰富、生态公园配套齐全、高端居住空间繁多,已经形成宜居、宜业的功能体系。

图片来自:壹·亮马

从数据上看,过去三周时间内,壹·亮马总成交22套,占TOP10成交总量的22%以上,成交总金额达4.03亿元,接近TOP10成交总额的18%。

正在崛起的南城VS国际化的东四环,豪宅买家们已经做出了选择。

03 

最后,我们来谈谈产品。

壹·亮马背后不止一家开发商,九龙仓、中交、绿城都是拥有豪宅基因的大企业,再加上背靠央企,经济实力也不需要担忧。

在“地段”这个豪宅基本面上占优的同时,身处国际居住区的艺术氛围,壹·亮马也在建筑设计和园林布局方面展现出与众不同的格调品味。

就拿豪宅最大的“门面”——外立面来说,壹·亮马不惜高成本创新采用了全国首例金属幕墙立面,金属独有的耀金色背景立面配合大面积玻璃窗体,在公园的围绕下,映献出一种温润稳重的艺术建筑气息。

图片来自:壹·亮马

与此同时,壹·亮马还将枯山水景观设计置于园林之中,邀请拥有50年枯山水设计经验的株式会社MN环境计画研究所董事长大桥镐志先生亲自操刀设计,细沙铺地、山石有致、重影叠叠,将大自然中最基本的元素呈现于眼前。

在稀缺的资源与国际化的设计之外,壹·亮马在户型设计上倾注了更深层次的考量。

不同于市面上普通豪宅百余平米的设计,壹·亮马以点阵式排布9栋板式高层,打造城市精英家庭最需要的170-300㎡大平层产品,并不断迭代室内户型格局。

在设计之初,壹·亮马在“+1”的多功能厅上做了很多设想:一个好房子除了满足正常家庭成员居住、娱乐、社交需求外,还应存在一个“灵动空间”,可用作书房、酒窖、保姆房等,以匹配不同阶段的居住需求。

图片来自:壹·亮马

从创新的角度来看,壹·亮马251㎡边厅更具颠覆性,在市面多见的南向窗户设计形态的基础上,创新加入了东侧开窗设计。更值得一提的是,壹·亮马边厅荣获美国IDA设计金奖。

据说,壹·亮马将会在近期推出楼王产品,都是300平方米的豪宅尺度。东四环国际居住区上的平层大宅,或许会将再一次迎来热议


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