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旧改进行时,老破小改造能否迎来春天?

地产情报站 · 2020-05-29
城区的年轻化是必不可免的,所谓旧改,改的是城市的发展。

编者按:本文来自微信公众号“地产情报站”(ID:dichanqbz),作者:白罗,36氪经授权发布。

2020年政府工作报告明确了3.9万个老旧小区的改造目标,涉及到的居民有近700万户。跟2019年相比,今年旧改的目标增加了一倍。

旧改正在紧锣密鼓地进行中,曾经改变了三四线城市格局的棚改已如潮水般褪去,而接过接力棒的“旧改”,又会给楼市带来怎样的影响呢?位于市中心的老破小,能否迎来春天吗?

01 旧改与二手房

首先是大家都关心的一个问题:旧改会导致房价上涨吗?

站长必须说,肯定会涨,而且是大面积的上涨。

以南京为例,2016年有媒体报道称,南京一套位于市中心的92㎡老破小,原本价格是1.9万元/㎡。后来经过旧改,这套房子的房价涨到了2.8万元/㎡,总价上涨了80多万元。

据统计,在2019年南京主城六区改造的240个老旧小区中,经改造的老旧小区都大涨了一波,涨幅达到48.53%,直接带动了南京当地的二手房房价上扬。

所以,旧改计划给这些老旧小区带来的好处几乎是显而易见的,尤其是北京、上海这种老牌一线城市。据贝壳研究院统计,北京、上海的老旧小区数量分别为5100个和14000个,20年以上老旧小区数量占总体存量比重分别达到47%、61%。

在重点监控的大中城市里,北京、上海的房屋老旧问题位列前茅,对旧改的需求也更大。

毕竟这些老旧小区通常都是楼龄较高、房屋折损率严重、停车位严重不足、管道老化、没有电梯、大部分没有物业、居住体验较差,除了地段和学区的优势以外,就再没什么竞争力了。而且,老旧小区在银行贷款下发方面也较为麻烦,升值空间远不如同地段的新房。

在北京,超过八成的老旧小区分布在城六区,这些小区九成面积均在90㎡以下,七成车位配比不足1,六成无电梯,四成不具备物业资质。这些始建于2000年以前的老旧小区,其中不乏单位福利分房的产物。

虽然旧改早就提出来了,但北京地区20年及以上的老房跌幅,要远超过同地段的次新房。以朝阳区劲松商圈附近的劲松南路小区为例,在2017年其均价为61891元/㎡,而到了2019年,其均价下降到了56055元/㎡——短短两年的时间里,跌幅达到9.4%。

而劲松南路小区绝不是个例,不少老破小都受制于自身的外部条件,导致房价持续走弱,经不起楼市寒冬的冲击。

近日,北京市住建委等七个部门联合印发了《2020年老旧小区综合整治工作方案》,明确年内开工老旧小区综合整治项目80个,完成老旧小区综合整治项目50个,完成固定资产投资12.8亿元。

毫无疑问,这些原本行走在房价边缘的老破小,在重新洗牌之后,又可以回到牌局里了。

老旧小区改造会带来怎样的影响,自然也是不言而喻,毕竟南京等地现成的参考例子都摆在那里呢。所以我们几乎可以预见,在实行旧改之后,一线城市的二手房房价可能要迎来一波大面积上扬。

02 “拆改留”与“留改拆”

当然,涨价是一出,但是大众买不买账是另一出。

此前,老破小往往是“价廉”的代名词,非常适合那些资金并不充裕、但又想要在好地段上车的购房群体。

同样得益于好地段的优势,这些老破小虽然上涨空间乏力,但并不缺乏接盘侠,甚至催生出了专门的职业。以上海为例,就有专门购房和租赁老破小进行改造的中介,他们把房子重新包装后再租出去,收益往往不错。

此前曾有网友透露,自家在上海内环的12㎡老破小能租到1500元/月,“反正总有人想要住在市中心,哪怕条件差点儿”。以往大家买老破小,图的不光是租金收益不错,还有一个更重要的点,就是等一波拆迁。

但从目前的情况来看,拆迁的希望越来越小了,因为房价越来越贵,开发商们想拆掉市中心的老破小也越来越难了。

根据上海市政府工作报告,2020年上海计划全年完成55万平方米的中心城区成片二级旧里以下房屋改造(二级旧里指的是普通零星的平房、楼房以及结构较好的老宅基房屋),涉及到2.8万户居民。其中,旧改部分主要包含了1184万平方米旧房综合改造、104万平方米里弄房屋修缮保护,以及新增各类供应保障房6.3万套。

可以看出,综合改造、修缮保护部分是里面的大头,这也意味着原先的“旧改”概念正成为过去。

“旧改”这个概念出现得很早,过去主要是“拆改留”,而现在则主要是“留改拆”,前后颠倒,大有不同。其中,拆改留主要是以拆迁为主,虽说能够改善原住民居住条件,但同时也会推高版块的房价。

像上海市的“旧改”工作就开始得很早,以上海市闸北区闻喜路的彭三小区为例,在2007年就已经立项改造,一共分5期,除了第一期是改扩建以外,后面四期主要都是以拆除重建为主,陆陆续续折腾了十几年,上海市的房价也翻了好几番。

而现在的“旧改”标准,基本都是留改拆,以留为主,强调的是就地改造,改造时间通常不会太长,动静也不会太大,无非是在保留建筑整体结构的同时,对房屋外墙、上下水以及水电燃气等基础设施进行维护。

据住房和城乡建设部副部长黄艳介绍,老旧小区改造内容目前初步分为3大类:

一是保基本的配套设施。比如与居民生活直接相关的水、电、气、路等市政基础设施维修完善,以及加装电梯、垃圾分类设施配套等。

二是在保基本的基础上,鼓励有条件的地区在改造中建设公共活动场地,配建停车场、活动室、物业用房等。

三是进一步完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、便利店等设施及公共服务。

说白了,就是在原先老房子的基础上动刀子,缝缝补补又三年。

03 结语

从现今这个规划线路来看,几乎可以预见老破小的未来,短期上扬,长期乏力。跟现在相比,提升的只是生活的便捷程度。

当然,旧改的目的本身也不是为了房价上涨。

虽说现在老破小还有一定的升值空间,但楼龄摆在那里,银行在放贷上也趋于谨慎,种种外因注定了老破小的竞争力是比不上次新房的。而次新房也会逐渐老去,成为下一波的“老破小“,历史总是在轮回的。

纵观世界绝大多数城市的发展历史,我们可以发现一条非常清晰的脉络,那就是绝大多数城市发展到了后期,原先的“中心区”会逐渐被新区取代,而中心地带逐步沦为平庸。究其原因,与其地价的高涨不无关系,而资本逐利,总是偏向更便宜的地段。

城市的经济重心,也就在这逐利中逐步发生了转移。

其实,现在不少城市的老城区,在竞争中能取胜的也就只有教育的优势了,但教育重心终究也是会转移的,因为学校往往也会向新区迁移。同样,中心区还有个“劣势”,就是老龄化更为突出。以北京东西城为例,65岁以上的人口占比超过了16%,老龄化的比例已经过高。

城区的年轻化是必不可免的,所谓旧改,改的是城市的发展。

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