浦东房价的神话,连上海人都看不懂

魔都财观 · 2020-06-04
浦东高房价背后的秘密

上海有一句谚语:”宁要浦西一张床,不要浦东一间房“,反映了上世纪九十年代上海土著的普遍心态。

而在三十年间,浦东经历了翻天覆地的变化,陆家嘴已成为全国人民心目中上海的代名词。在新上海人的眼中,上海就是浦东,浦东就是上海,陆家嘴就是上海的坐标原点。

但是,平日里与上海土著交流,我发现大家仍带有一丝对浦东的不服气和不屑。对于前滩二手房成交单价超过翠湖天地,大家的一致反映是“脑子瓦特了,都是刚度在买”。

但事实却很残酷。不好意思,接手的人真的蛮多的,更偏的张江,10万单价都有一堆人在等着买。

同样一个上海,浦江两岸的楼市差异如此之大,想想就挺有意思的。

所以这两天,我花了点时间,梳理了一下浦东这块土地的定价逻辑。

浦东,真的是一个非常好的新区逆袭典范,放在全国都有借鉴意义。

1

浦东新区发展现状以及未来展望

1990年4月18日,中央宣布浦东大开发,浦东自此开始了三十年的开挂之路。


如果不是亲历者,很难想象,浦东从一个江边滩涂发展成今天的国际金融中心、航运中心、科创中心只用了30年时间。

回顾这30年的发展历程,让人热血沸腾,当初卖了浦西几张床,换成浦东几套房的人,晚上睡觉都会笑醒。

在这三十年里,浦东获得了以下成就:

全国第一个金融贸易区、出口加工区、保税区;

全国第一家证券交易所、期货交易所;

全国第一家外资银行、外商参股中资银行、中外合资基金管理公司、外资保险公司;

全国第一家中外合资外贸公司、中外合资物流企业、中外合资商业零售企业、中外合作办学项目、中美合资电信企业。

展望未来,上海给浦东定的目标是2025年GDP要破2万亿元,2018年浦东的GDP刚好达到1万亿元,七年翻番,增速要达到10%。

2

浦东的价格到底虚高了吗?

我自己是浦西土著,和其他土著朋友聊房产时,只要一涉及到浦东,他们的观点都很一致——浦东的房价虚高了。他们陈述的理由,我在此提炼一下:

1.浦东的商业和浦西相比,菜得抠脚。

这么大一个区,唯一拿得出手的就是小陆家嘴-张杨路商圈,高端商场只有一个国金中心IFC。更讽刺的是,小陆家嘴-张杨路商圈把2号线三个站点的范围都包括进来了。照这个作弊的计算方法,南京西路沿线、淮海中路沿线、人民广场属于一个商圈??

三个老大哥形成的超级商圈中,与国金中心水平相当的商场就有恒隆广场、静安嘉里中心、芮欧百货、环贸iapm广场、兴业太古汇,次一级别的商场及街商更是吊打。

另外,浦西还有徐家汇和新虹桥-天山两大商圈可以和陆家嘴一争高下。更次一级别的,浦东只剩社区级大卖场,浦西还有吴中路、中山公园、大宁、五角场、打浦桥。。。。

2.浦东人口众多,优质的医疗资源却严重不足。

总院级别的三甲医院只有塘桥的仁济医院东院和陆家嘴的东方医院两所,综合实力相比浦西三巨头的中山、瑞金、华山医院还有所差距。浦西内环外区域还均匀分布着长海医院、十院、六院等综合三甲,浦东内环外区域就医极其不便。

另外,专科三甲医院基本全部在浦西。

3.浦东地域广阔,内、中、外环线拉得比较开,距离市中心更远,新房和二手房的价格却并不比浦西同环线的区域便宜。甚至,像前滩、碧云在整个中环线沿线都是最贵的板块。

说实话,我曾经也是”浦东高估论“的忠实信徒。

但是,最近几年,我跑遍了全国的一二线城市,观察到了其他城市的一些楼市生态,对浦东的定价逻辑有了全新的认识。

浦东与浦西城区,更像是两个割裂的城市。

上海的本土势力很强大,在浦西城区范围根深蒂固,浦西楼市的定价代表着上海土著的价值观——以人广为轴心的单一市中心,环线越靠内越好,旧租界区域天下第一。

而浦东的主人是新上海人。

浦东和北京、深圳一样,是全国人民打拼、落脚的地方。

新上海人组成的家庭,刚在上海立稳脚跟,奔波于两点一线。浦西的繁华商业对于他们来说,并不是必需品,社区里有基本的超市、菜场就足矣。离公司近,上下班方便才是王道。

新上海人的父母,大部分都住在老家,房子周边有没有三甲医院,并不是决定性的因素。

新上海人不少都是985、211乃至清北复交的高材生,对于后代的培养不会有任何懈怠,二梯队以上的学区房是必需品,对口菜小的房子没有居住的意义。

所以,对于住在浦东的新上海人来说,产业和学区是买房最看重的两样东西,想一想那些时常被提起的“高估”地段,是不是都与这两项沾边?——前滩、张江,甚至是唐镇。

在上海,浦东提供了最多的金融和IT两大高薪产业的机会,恰好又是中小学教育的强区,很自然地成为了最吸引新上海人的行政区。

浦东楼市的定价权,在新上海人手里,在全国人民的手中。

在浦东,不要用环线逻辑,哪里有高薪的工作机会和好学区,哪里就是宇宙中心。

3

浦东未来房价怎么发展

很多人又要问了,浦东这么厉害,以后房价会吊打浦西吗?

针对这个问题,我想说,Yes and No.

浦东已经发展成熟的区域,比如陆家嘴、联洋、金桥等,未来的涨幅估计与整个上海大市同步。即使是很多人觉得便宜,适合“抄底”的塘桥,大概率不会有超额收益。

这是因为,在之前的文本中提到过,我们不能陷入以环线论优劣的误区。评判浦东片区的价值,产业和学区两者不可缺一。虽然塘桥地理位置更优,但相比联洋、花木等,它的教育资源处于劣势地位。

其次,浦东的发展逻辑与浦西各城区也不一样。

浦西是螺蛳壳里做道场的模式,如面积较小的静安区,南京西路沿线反复精雕细琢,以致于南京西路北侧、原先城市界面很破的不夜城也沾了光,变得高大上了起来。

浦东则是开疆拓土的发展逻辑,陆家嘴开发完了,下一个开发的是世纪大道、世博、金桥、张江、前滩....

浦东的疆域是广阔的,塘桥的翻新不知道要等到猴年马月。

另一方面,浦东新区的腹地孕育着很大的投资机会。

以主干道的地铁2号线分割浦东南北。浦东的北侧,外高桥保税区、金桥开发区占据了大量的工业用地,空地已不多。

而浦东的南侧,却有大量的可开发的空地,2号线以南才是浦东的未来。

2035的新市政规划中释放的信息也很显然了——发展南浦东!浦东新增的4个副中心里,3个位于南浦东。

目前确定性最高的就是张江科学城,根据2017-2035上海市域科技创新规划,张江科学城属于最高能级的国家科学中心。

张江已经是上海的互联网和高端制造业中心,而它目前的规模在科学城的规划中只是冰山一角。发展成熟的区域只有张江高科技园区北区。

张江中区的科学之门已经动工,由两栋320米超高层组成,将承担科学研发支持功能和科技商务服务功能,并将开设大型综合商场、购物中心、特色商业及餐饮娱乐、体育设施、文化设施、医疗卫生设施等。

张江科学城南区孙桥科创园,将大力发展农业科技、基础科研、生物医药等高新技术产业。

张江科学城的住宅用地稀少,北侧2号线沿线的住宅,价格已经较高。

张江科学城南区(孙桥)南侧11号线沿线的住宅比较有性价比。

之前在附近开盘的九龙仓兰廷、新城西岸公园等售价都接近6万,即将开盘的陆家嘴锦绣御澜估计会超过6万。

在外环外卖这个价格,显示了开发商对张江科学城配套区域的一致看好。

目前,随着以腾讯、阿里巴巴为代表的互联网企业和以华为、大疆为代表的高端制造业公司的崛起,科技类企业逐渐成为不亚于金融、地产的高薪岗位提供方。而这些都是典型的996福报企业,员工就近置业的意愿会更强烈。

张江北区就是一个生动的例子,十多年前还是一片荒芜,没人要的地盘,硬生生被码农买成了房价高地。

不光是张江,其他副中心的川沙、临港新城,如果产业发展得足够成功,又能引入优质学区的话,房价一定会水涨船高。

未来的浦东,除了中央活动区的滨江沿线,分散出现多个房价高点是大概率的事件。

4

想说的话

这两天,我在某著名本地论坛上看到一个贴子。大概的意思是:上海的顶级地段放在北京和深圳顶多算二流地段,因为价格上已经落后了。

我去查了查数据,还真是没法反驳。

在北京金融街,工行的一个家属楼,总价已经超过新天地最新豪宅的翠湖四期了。

以上是北京丰融园

以上是上海翠湖

虽然我的话夸张了点,但好歹是在陈述事实,金融街和深圳湾,确实有不少房子,成交价达到了20万/㎡。而下面的评论清一色都是谩骂和质疑,没有任何一条是反思原因的。

这是因为,上海土著是个复杂的群体。我们既见多识广,又认知浅薄。

上海市民出国旅游、留学的人数是最多的。而正因为如此,带来了副作用。我们对美国各州以及日本都道府县的熟悉程度可能超过了中国各省市。以至于我们在面对其他各省市的同胞时有优越感,“除了上海都是乡窝头”。在大部分上海土著眼中,新上海人占多数的浦东,只是又一个“乡下“罢了。

我们总以为自己所做的决策在全国范围内代表着先进性,所以,我们不愿意也不想去理解其他人的想法。

其实最近几年上海的发展,已经有点落后于深圳、甚至于杭州的速度了。说个数字:中国2019年新增地铁里程多达968.77公里:上海市却是0...

在日常生活、职场中,甚至是在投资领域,改变上海天下第一的思维定势,多几分危机感,对上海是很有帮助的。毕竟,现在的上海已经不只是上海土著的上海,更是全国人民的上海。

抛开偏见的第一步,从重新审视浦东的房价开始。

以上是正文。



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