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深圳严查高价房源:撤回单价20万预售公示 清查二手房挂牌价

未来城不落 · 2020-05-25
深圳住建局称,深圳正在开展房地产市场专项治理行动,排查、监督的房地产市场违法违规行为包括:捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场等

编者按:本文来自经济观察网,作者:陈博,36氪经授权转载

深圳楼市的监管风暴再次升级,这一次矛头依然直指高价一二手房源。5月21日上午,深圳市住房和建设局(以下简称“深圳住建局“)下属的深圳市房地产信息平台上,备案名为恒裕金融中心的恒裕深圳湾一期获批预售许可证。

公示信息显示,恒裕深圳湾预售总套数为805套,涵盖商业、商务公寓、办公三类。其中197套为建面约49-180平方米的商业产品,整体备案均价为14.1万元/平方米,单价区间介于6.4万-23.4万元/平方米之间;356套为建面约60-595平方米的办公产品,整体备案均价为14.2万元/平方米,单价区间介于10.1万-20万元/平方米之间。

所有备案产品中,最引人关注的是252套商务公寓,户型面积区间为63-582平方米,备案价格区间在9.8万-20.1万元/平方米之间,整体备案均价约15.3万元。换算成总价,这批商务公寓单套房源价格高达613万元-1.21亿元。

按照深圳现行政策,新盘在取得预售证后,须在10日内全部公开房源并一次性对外销售。经济观察网记者查询发现,2020年以来,深圳楼市共有13个新盘获得预售许可证,其中最高备案单价出现在万科星城的商业产品中,达到14.2万元/平方米。这意味着,恒裕深圳湾不仅是深圳楼市今年首个入市的高端项目,也是年内备案单价最高的新盘。

2017年1月24日,同样位于深圳湾片区的万科瑧湾汇获得预售许可证。彼时该项目一套建筑面积75.73平方米的商业用房,备案价高达25万元/平方米;另外一部分办公用房,备案价格介于10.8万-20.3万元/平方米之间。此后3年里,深圳再无新盘备案单价高于20万元/平方米。

根据备案信息,恒裕深圳湾共有18套房源备案单价超过20万元/平方米。如此高的备案价引发公众关注,也牵动着经历了多轮调控加码的深圳楼市神经。

5月21日下午,上述预售信息公布不到半天后,深圳市房地产信息平台上,已经找不到关于恒裕深圳湾的相关备案信息。

多位恒裕内部人士告诉经济观察网,因备案价格太高敏感,因此将预售信息从网上撤下。“但我预售证并没有撤销,只是预售信息暂时从网站‘下架’。”一位恒裕内部人士透露。

按照原定计划,恒裕深圳湾首批将推出160-580平方米二至五房公寓,近期样板房已经开放。

上述恒裕内部人士称,具体开盘时间定在六月,预计不会推后,目前(所有准备工作)基本还是按照既定时间在推进。

2017年1月,深圳市规土委曾对外发布《商品住房和商务公寓预、现售价格管理操作细则》,这份升级版“限价令”明确规定,首次申请预售项目,申请均价不能明显高于周边同类户型在售均价,周边无同类在售项目参考的,可参照周边同类二手房价格。

深圳乐居数据显示,恒裕深圳湾周边的豪宅深圳湾1号,目前在售建面320-720平方米公寓现房,单价均在20万元/平方米以上;贝壳找房APP数据显示,同区域内的华润深圳湾悦府二期,二手房报价在16.6万-19.5万元/平方米之间。

“过去几年,深圳新盘限价一直比较严格。最近楼市风声较紧,监管部门对新房备案价应该会卡得更严。”一名深圳上市房企营销负责人说。

不过,据经济观察网了解,今年春节后,深圳局部区域新盘的限价曾短暂释放出“放松”信号。一家TOP30房企深圳区域的营销人员透露,年后复工之初,他们旗下项目曾接到深圳东部某区域相关监管部门口头通知,询问今年是否有新盘需要备案,或者需要调整新产品价格。

该营销人员所在的房企,在这个东部区域开发了一个大体量楼盘,去年首次开盘,预计今年下半年加推一期新产品。“当时工作人员主动表示,我们首次开盘的房源备案价格较低,周边一二手价格普遍高于我们楼盘。如果我们申请新一期产品预售证,备案价有上升空间。但最近监管部门也不再提这件事了。”

在“限价”规则下,三年来,深圳房企申请新盘预售备案时,备案价格与速度一直受限制。“深圳每个月的新盘预售审批,低价房源与高价房源必须相互搭配,监管部门会适当在备案价方面做一些调差。比如,某个区域的某个新盘价格比较高,那当地监管部门会优先通过一些相对低价盘的预售审批,以拉平整个区域备案均价。”上述房企营销人员称。

对于房企而言,预售报价也是整个新盘销售流程中较为复杂的一个环节。该营销人员告诉经济观察网,不是政府让卖多少就卖多少,房企也会挣扎,毕竟还要保证利润率。他们会根据周边竞品项目的去化速度以及自身预定的去化周期来定价,理想方式是将价格定在去化周期与利润率达到平衡的水平上。确定价格之后,房企还要进一步判断这个价格能否通过预售审批,并随时根据情况进行调整。

除了严格监管新房市场之外,深圳二手房市场上,早从4月底开始,就打响了一轮楼市专项整治行动。

最新一个动作是,深圳住建局正第一时间对TATA公寓、鸿荣源壹方中心、龙华区金亨利首府、星河丹堤等四个二手房挂牌价格虚高的楼盘进行核查,同时对房地产经纪机构二手房挂牌价格进行排查。

这四个涉事楼盘,均出现在5月15日,深圳市房地产中介协会(以下简称“深房中协”)发布的《热点片区样本楼盘项目报价数据观察表》里面,是最高报盘单价对比片区参考均价涨幅最大的几个项目。以TATA公寓为例,截至5月14日,其在贝壳、中原、Q房、乐有家等4大放盘平台上,挂牌单价与片区均价均价相比,涨幅均超过175%,最高涨幅达到211.77%。

“我们在向社会公开的同时,也向相关主管部门提交了这份名单,作为官方决策的参考依据。”一位深房中协人士对经济观察网表示。

5月22日下午,深圳市住建局会同宝安区住建局对TATA公寓、鸿荣源壹方中心周边的房地产中介机构进行现场检查,发现部分挂牌价明显高于近期真实成交价的房源已全部下架。

上述深房中协人士说,接下来每个月15号前后将定期分批公布异动楼盘名单。同时深房中协将通过周期性观测,形成深圳二手房热点楼盘的趋势性数据,后续对外发布。“如果这些热点楼盘的价格持续上涨,不排除后面会有更严厉的政策出台。”

深圳住建局称,深圳正在开展房地产市场专项治理行动,排查、监督的房地产市场违法违规行为包括:捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场等。一旦发现相关违法违规行为和楼盘,将及时予以曝光。市、区两级房地产主管部门也将会同市场监管局等相关主管部门,不断加大执法力度。

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