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二手房的21个大坑,用细节帮你罗列的一清二楚

魔都财观 · 2020-05-25
简单21步,完成买房大计

编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:魔都财观团队,36氪经授权发布。

大家都知道,整个中国其实是一个一手房市场,大多数人还是喜欢新房,这跟欧美不同,在欧美房子越老越值钱,而在中国却是越新越值钱,尤其是在三四线城市,一些小县城几乎没有多少二手房的交易。

但如果你到了北上广深等这些大城市,就会发现完全不是这样的,多数都是二手房市场主导。

比如一线城市每年严格控制的,为量不多的新增住宅土地供应。再比如说2019年上海的二手房成交量是24万套,而一手房则不到6万套,这中间就有很大的差距。

所以在一二线城市,大多数的成交都是在二手房市场。

而二手房的交易不会像新房那样简单,只要对接开发商和银行,走流程即可。二手房里面的交易环节、接触人群都是形形色色的,一个不留心,可能就会造成不可挽回的损失。

所以今天这篇文章,想和大家聊一聊,二手房交易里,那些不可或缺的买房攻略。

篇幅比较长,但内容同样也比较详全,如果你近期打算买二手房,相信会有所裨益。

01 做好买房准备

不管是小白还是投资客,买房前的准备阶段,都必须直面。

第一步,肯定要先得到身边亲友的支持。买房这件事,是不是需要说服家里人,首付是否需要父母亲友支持才能凑足。

然后再落位到城市,买在上海还是深圳,是否有购房资格, 标的是住宅还是公寓。

最浅显的问题想清楚后,接下来是要熟悉基础的知识,了解市场的行情。

二手房到底是怎么样的一个交易流程?当下的市场行情是在走高走低还是平淡?

想判断市场冷热,要不要到交易中心里面去数数人头心是不是要排队?早上9:00拿到的号是不是会排到12:00才可以交易?

其实这种微观的现象,可以告诉你很多想要探求的真相。

第二步,有没有了解城市发展的主方向。大家都知道上海是往西虹桥方向发展,北京是往东,深圳是往西。

所以只要你想通过买房来增值,就必须提前了解城市的发展方向,因为你的目标就是城市的核心潜力方向。

第三步,你要了解城市限购的政策。在这一点上每个城市都是不一样的。

同样作为外地人,如果你在深圳,找了一个深圳本地户口的人结婚,房产证可以单独上你的名字,但如果在上海,不可以。

上海的本地户口家庭,名下只能有两套房,想要买第三套,同样买不了。

第四步,要了解一下所在城市贷款的政策,就是首付成数和认贷的判定。

深圳的首房首贷,首付是30%的,但上海则是35%,但深圳的利率却比上海要高。

也许二三线城市可以做到认房不认贷,过去你有过贷款记录,当下已结清没有按揭,仍然可以做到首套。

但到了一线城市就不行,既认房也认贷。10年前你贷款买了一套房子,就算只贷款20万,哪怕这个钱已经还过了,仍然会被视为二套贷款。

这里的很多条件,每个城市都不一样,买房前必须要了解透彻,有了这些充足的准备后,才相当于在打一场有准备的仗。

02 如何挑选房源

有了第一步基础的铺垫,就要面临第二阶段的落位执行,开始看房、挑选房源。

第一步,一定要明确自己的购房目的。

买这个房子到底是为了自住?还是为了孩子规划未来的教育?还是为了投资?每一个购房目的最终指向的结果都是不一样的。

如果你是自住,就买自己喜欢的心仪的,离上班的地方近一些,生活环境好一些,楼层、户型、朝向、位置各个方面不要有太大的瑕疵,这样足矣。

如果你是考虑学区,是要单学区还是双学区?如果孩子确实是牛娃一枚,是否可以考虑初中和小学分开,靠自己的成绩上到好的学校。

如果觉得孩子还是需要稳妥一些,要不要考虑9年一贯制?要不要考虑到各个区域之间学校的区别,对口一梯队还是二梯队?

如果你是投资,想都不用想一定是以赚钱为首要目的,房子够不够笋?未来的涨幅会怎么样?A楼盘所处的板块是不是比B楼盘的板块更好?A的租金是不是比B的租金高一些?都是需要纳入考量范畴。

第二步,确定首付款和总价的预算。

准备的首付款总共就400万,可能极限情况下只能买个900万到1000万的房子。

这时候你就可以对应单价和总价段来确定地段,然后根据实际需求再去细化框定。

第三步,确定好板块后,就要确定小区。

每个板块都会有123梯队的房子,总归会有老破小和次新,小区的选择,是愿意为了地段舍弃房龄,还是坚定次新房,都要提前想清楚。

第四步,落定具体要买的房源。

一个小区1000户人家,可能你看中的预算和户型只有10套在卖,楼层各异、位置不同、利弊因素不同,这些都是需要有舍有得的。

没有十全十美的房子,除非你有十全十美的价格。

做好这些房源的落位工作后,再去考虑实地看房,这样才能最大化利用好时间。

有很多人上来就盲目看,看到最后越来越晕,反而忘了初衷和想法,这是非常不明智的看房路径。

03 实地看房有妙招

有了前面两个环节的落位,第三个大环节才是实地去看房。

第一步,实地看房的时候,线上是否做好了事先准备。

当中介发给你一堆房源后,位置有没有提前在地图app上标记一下。有些房子是不是在你的选择范围?有些是不是要先排除掉?

时间上有没有兼顾到位,要知道不光是买房人,其实有些时候房东也是要抽时间,比如说孩子要午睡、这些特殊情况,都要需要另外约时间,而这些其实都是可以在线上完成的。

只有提前把线上的工作做好,才能减少线下的无用奔波。

第二步,看房工具的配备是否齐全。

平时工作忙又迫切换房,一天可能要看5套甚至看10套,出发前是不是要带点水饮食品,充分考虑到特殊情况下,来不及吃午饭的备选方案。

是否需要准备尺子,要不要量一量房子的层高?要不要量量面宽?卧室能不能在边上再摆一个婴儿小床,用实际的尺子还是可以用手机app来替代。

如果对朝向和光线有非常高的要求,是不是也要提醒自己,看房的时候用好指南针工具。

第三步,确定好看房的时间。

东户要不要在上午的时候看?西户要不要在下午的时间看?中间户问题不大,全天任何时间都可以。如果这套房子是小区最南边没有任何遮挡,晚上看也无妨。

第四步,看房的重点最好提前想清楚。

想找笋盘就看够200套房认识足够多的中介,想压价砍价就多观察不利因素,想兼顾生活配套最好实地去周边走走,想改善居住,就把最关注的要素排好优先级。

这些小技巧的组合,才能让你打出还算漂亮的组合拳,拳拳正中靶心,不仅省力,也能达成自己想要的目标。

04 谈判签约有逻辑

当你已经落定了自己要买的板块,要买的房子,就可以邀约房东面对面谈判,这个时候就进入了谈判签约环节,这里同样也是有时间线和逻辑的。

第一步,做好风控的准备。

让中介要求房东拉好产调,提前看好房子里面有没有查封,有没有抵押,有没有违章建筑?

如果有,是银行的贷款还是抵押,抑或是私人的抵押小贷。

如果1000万的房子只剩100万的抵押,可以判定是安全的。但如果里面有700万怎么办?

如果是500万,再加上一个小的查封,哪怕只有20万的查封怎么办?

所以风控是必须要做的,当下的大中介,正规的中介团队和专业人士,这一步都会做,如果没有做,你要提醒或者毫不犹豫的换中介。

第二步,根据自己的实际情况,来签订协议。

今天签协议付定金30万,一个月以后,签买卖合同必须要付的首付款是多少,根据自己的实际情况,包括下家到账的情况,是否需要延期或调整?

第三步,严格把控每个环节的时间点。

什么时间过户?什么时间交税和出产证?什么时候签买卖合同?

还有正式的买卖合同,不要签合同当天才看到,而是要求房产中介或者是提前到交易中心,去把买卖合同拉出来。

毕竟一份合同十几张纸有很多的文字,需要用时间和精力去看,个别的条款要不要再磨合?细则要不要再修改?

第四步,提前做好账号监管准备。

下一个环节就是按揭贷款了,如果你是首房首贷,房子稍微有点瑕疵,是否要求房东和中介提出来资金监管?

不管是银行开设的,还是律所开设的,或者是教育中心开设的也好,只要卖家或房产存在隐性风险,首付款就必须要放到监管账号去。

这个钱我打进去自己也不能用,房东也不能用,如果产证出不来原路退回,如果出了新的产证,那么首付款再释放给房东。

第五步,做好贷款申请材料准备。

这个环节要签贷款申请人的材料,要去跟银行借钱了,银行一定是有要审查的环节。

所以,流水够不够?过往有没有逾期?征信有没有问题?有没有涉及诉讼案件?都要提前做好调查,别因为过分自信导致出现拒贷问题。

一旦出现了被拒贷,也要考虑到风险,必须得把所有的首付款、所有贷款全部用现金的形式补进去,否则你就是违约方问题。

签约环节安稳走过后,基本就即将完成一个房产交易的闭环了。

如果前面没有出现问题,那么恭喜你,后面的坑会少一些,或者说比签约前风险要小很多。

05 过户交税交房,更有细节

到了这个环节,比较重要的就是过户交税交房了。

第一步,弄清过户流程,避免时间浪费和奔波。

上海的流程这几年已经改过来了,先要到交易中心,凭着双方的各种证件复印件,上产证人本人以及你的贷款合同买卖合同,由中介陪同去办理过户。

如果你是其他城市,问清楚过户办理的顺序和细节,避免出现二次奔波和时间精力浪费。

第二步,交税和出产证。

一般来说上海是5天时间,放得宽一些7天时间总归能够拿到交税的资格,交好税的当天,大约是半个小时到两个小时之间,在隔壁的窗口就可以出来房产证。

但由于你是办按揭贷款的房子,没有权限领取房产证,产证只能由银行的交易员去领取之后,回馈到银行,然后到放款部门再查一下你的征信没有问题,然后就可以放款给房东。

同样这个时候,也同步会有监管资金的资金释放。放完款之后就是领取产证,因为产证被银行收走了,必须到银行去签一个字,然后把产证交割给你,这时银行也会顺带给到你还款计划表。

第三步,房屋交房的细节问题。

房款也给过了,合同也有约定,7天时间内交款,这时候就需要到房子里面去交割。

交割哪些东西呢?水电煤气费用有没有结清?物业费有没有结清,车位的管理费有没有结清?这都是必须要对的。

还有要不要一起去物业更一下名字,把原来的房东换成新房东的名字?之后我才是这个小区,这个房子的业主了。

然后再查验一下户口,前房东允诺的迁出户口,再度查询一下有没有迁出,然后这个时候你可以再迁入新的户口。

06 做好装修,拎包入住

最后一个大环节,就是最后的房屋装修和入住了。

因为是二手房,还是会有洁癖的买房人,不管房子原来的装修如何,都要敲烂了重来。

首先要请设计师来做一下装修设计,格局上面要不要改一改?房间要不要扩大一些?一个卫生间要不要做成两个卫生间,次卧是保留还是直接做成书房?

确定设计之后就是去拆旧,有些墙体是不是要打掉,有些不用的东西是不是要拆掉扔掉。

拆旧和硬装做完后,就可以去进场验收硬装了,硬装没有问题,软装进场。

软装之后去甲醛,才到了最后的拎包入住。

07总结

这篇二手房攻略虽然不是很硬核,但应该是市面上比较接地气、详细周全的二手房攻略。

看完之后你会感慨,二手房就是如此,优点是价格普遍要比新房低,所见即所得,但缺点就是麻烦和折腾。

如果你不喜欢折腾,也可以选择魔都财观这样的团队,从选筹到谈判再到签约交房,我们都有实战的专业顾问陪同,带你真正买好房买对房。

只要房子买对了,折腾其实不算事,人这一生概括下来都是这样:

为了喜爱和追求的东西大费周章,哪怕穷极一生,也是痛并快乐的。

以上为正文,来自房产孟老师和楚门。

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