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这些房子中的前浪,注定要被拍在楼市的沙滩上

魔都财观 · 2020-05-22
后浪们,你们准备好了吗?

编者按:本文来自微信公众号:魔都财观(ID:moducaiguan),36氪经授权转载

不知道大家发现没有,最近凡是要买房的年轻后浪们,开口闭口都是大虹桥、大张江、大前滩,除了预算爆棚的“金浪”们会看下新天地、徐汇滨江、苏河湾,好像关注传统的市中心板块的年轻人,越来越少了。

面对传统市区的房子,后浪们的反应出奇的一致:

这是什么板块?没听说过。

我的预算也能买得起这里?别开玩笑。

不是你不知道,而是,它们真的老了。

01

人,是会流动的。

之前我们在《新区房价一定能涨?一份新区买房实战干货送给你》中写到,三四线城市很容易就通过再造一个新区,让老城釜底抽薪,彻底“沦陷”。

这种情况在一二线城市中也频频发生。

一二十年前的上海,主要的工作地点基本都在内环内,静安寺、淮海中路、南京西路、陆家嘴、新天地、徐家汇是光鲜亮丽的白领出没的区域,那么房子买在附近内中环,是非常明显自然的。

随着新兴产业的崛起,码农打败了金融男,张江成为了新的宇宙中心。

上图张江,下图静安寺

搞大数据云计算的,去“彭浦镇”——市北高新,搞人工智能的,去张江、漕河泾,搞新能源汽车的,去安亭、金桥,搞电子商务的,去虹桥商务区。

就更别说阿里巴巴的大本营——杭州未来科技城,南京的河西,和北京的宇宙中心西二旗了。

当高薪工作者的上班地点逐渐往中环甚至外环扩散,那么房子买在市区外侧的漂亮公寓,就成了顺理成章的事情。

地段也是有生命周期的,再好的前浪房子,也会随着地段的更迭,被后浪们遗忘。

02

更何况,同样的预算,只能买到传统市区那些半老不新的房子,那些中年油腻的户型,看着就糟心。

上海外环附近的房子,靠户型和产品战胜内环附近的房子,已经不是新鲜事。

左图嘉定龙湖天璞,右图虹桥城市花园

比如第一代上海国际社区的古北板块,2007年房龄的强生古北花园不算特别旧,但132平的两房户型确实有点“傻大”。除此之外,南北不通,没有采光的餐厅,整体朝北的布局,都让后浪们有点难以下手。

而8公里外,虹桥商务区的万科时一区,2014年的房龄,141平的面积却可以做到南北通的四房两卫,主卧套间、入户玄关、南北通、三阳台,样样俱全,让人爱不释手。

左图万科时一区,右图强生古北花园

虽然地处外环外,但万科时一区这样的房子,无论是单价还是总价,都“不虚”老牌市中心地段。

有时候,强大的产品力真的是可以为所欲为的。

03

除了房子,地段也是会变老的。

去看过房的朋友们应该都能发现,一个楼盘本身怎么样是一部分,社区外给人什么样的观感,是另外一个重要因素。

以前,新房多,买新房总免不了“墙内是欧洲,墙外是非洲”的尴尬。

而现在,上海80%的成交都来自二手房,那么社区的城市界面,基本就是所见即所得了。

前段时间看了一个楼盘,杨浦区的康博名邸,这个楼盘最大的特点就是:一个被“老破小”包围的新房。

大家可以看看下面这张照片,是我在康博名邸隔壁小区拍的,新房的干净清爽与附近老小区的斑驳杂乱形成鲜明对比。

一想到以新房的价格买到这里,往窗外看去却是如此景象,作为后浪,我兴致全无。

与此相对,全新规划的板块,街道宽阔,城市界面簇新,让人神清气爽。比如下面这张照片中的徐汇滨江,就算不看房子本身如何,在板块气势上就赢了一截。

城市中,有很多这样的地段:人口流出,土地开发完毕,配套已经极度成熟,也没有城市更新的动力,产业导入迟缓或停止。

在这些地段里,很少看到年轻人扎堆,很少看到城市界面的变化,久而久之,就被后浪们遗忘了。

04

其实,在地段和产品变迁的背后,一方面是越来越外拓的产业,一方面是越来越先进的设计,仔细一想,城市的操盘手们也在推动这一趋势。

城市发展是一门生意,也是一门艺术。

不懂艺术的城市操盘手,可能会让城市自然而然的摊大饼式发展,或者开辟一片新区,除了造住宅其他什么也不会。

而懂艺术的操盘手们,知道如何成体系地导入资源,一个新片区的开发,要用环境宜人、低容积率的office park吸引企业,要用名校的分校去吸引年轻家长,要用地铁、商业为板块赋能,说白了,就是要会打造概念。

华为上海青浦基地

人口导入到新的板块去,即盘活了土地资源,又给市中心的拥堵和高房价释放了压力,多方共赢。

产品的更迭也体现了城市操盘手的意志。

房价太高怎么办?人口导入不够怎么办?

很简单,把户型做小就可以了。

我们看到,上海为每一块要出让的住宅用地,都规定了套数下限和小户型的比例,把套均面积做小,就能吸引更多的人口,人们也能以更低的总价买到功能齐全的三房两卫。

于是,上海的户型越做越紧凑,我们看到,中海汇德里做了83平的三房。

位于华漕的首创禧瑞荟则做了120平的四房。

在保证总价可控的前提下,功能性比尺度更重要,如果你不这么做,那么就会被别的楼盘打败。

05

最后,给后浪们一些买房提示。

1.下定这套房子之前,好好想想,之后这套房子卖给00后,他们会喜欢吗?

2.户型傻大、利用率低、不够方正,暗卫、六角窗、卫生间数量不够,没有玄关、没有飘窗、没有衣帽间、没做干湿分离,前浪的户型,选择要谨慎。

3.或许我们应该渐渐淡忘面积房价比,而更多考虑“房间数房价比”,在同样的总价下,我们得要拿到更多的房间数。

4.前浪的地段,选择也要慎重。老房扎堆的板块,“万花丛中一点绿”的新房,要小心。放眼望去,看不到年轻人的板块,也要三思。

5.只要城市在发展,有地铁,有产业,有增量,学区有潜力,有新盘蹭热度的地段,才是我们后浪喜欢的地段。

6.当然,买了房的后浪已经战胜了大多数同龄人,这样才有底气更浪。

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