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单日连拍11宗地、揽金240亿、官网也被挤崩……广州这场史诗级土拍引来30余家房企争夺

未来城不落 · 2020-05-19
广州迎来一场史诗级土拍。

编者按:本文来自每日经济新闻,作者:黄婉银,36氪经授权转载

5月18日,广州进行了一次史诗级的土地出让。

从当日上午10点到晚上20点,广州共出让了11宗地块(当日共推出12宗地,1宗地块因无人报价流拍),总建面积近190万平方米,成交总价达240亿元。无论是地块出让数量、还是质量,这场土拍在广州土地拍卖历史上都是极为罕见的,重要程度可想而知。

值得注意的是,这场土拍吸引了恒大、保利、中海、龙湖、阳光城、龙光、越秀、雅居乐等30余家房企入场,现场自然不缺乏看点。如龙光地产夺得广州第4、白云区第2高楼面价地块;大热门的番禺万博汉溪地块,则被广州国企越秀地产以74.91亿元的总价拿下;恒大持续加码广州,以底价47亿元包揽增城两宗地。

有意思的是,由于当日围观土拍的人太多,广州土地出让官网——广州公共资源交易中心外网访问量爆增,造成网络环境不稳定,导致5宗地块延时竞价。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓向《每日经济新闻》记者指出,截至5月上半月,今年广州涉宅地块的平均成交楼板价为14437元/平方米,平均溢价率为10.56%,均高于2018年和2019年全年的平均水平;全市经营性用地的成交金额高达551.61亿元,同样是2016年同期以来的最高水平。

看点1:恒大底价47亿拿下增城两宗地

广州本次土地出让中,增城一共有4宗地块,分别被恒大、佳兆业、敏捷拿下。

其中,恒大拿下的增城坑贝村17、19两宗地块是“回炉地”。这两宗地块原为一宗巨无霸地块,原本于去年10月就首次挂牌出让,但在连续推迟3次后,最终还是因故终止地块出让程序。而回炉挂牌之后,该地块便一分为二。

最终,恒大底价47亿元获得了两宗地块,折合楼价达9827元/平方米、11234元/平方米。

今年以来,恒大已在广州拿下了多宗地块。4月,恒大作价68亿元拿下了番禺区谢村体育设施地块及产业地块;更早之前,恒大还经过了54轮竞拍,以22亿元的代价拿下花都一宗宅地。

恒大最近在招拍挂市场表现活跃,源于其“高增长、控规模、降负债”新发展战略,房企降负债通常会在土地投资上会战略收缩同时控制规模。但恒大比较特别,是要在保持高速增长的情况下,控制一定的土地规模来把负债降下来。

许家印在今年3月份举办的业绩会上表示,恒大的“高增长”就是要实现销售高速增长,今年要实现销售8000亿元,到2022年要实现销售1万亿元;“控规模”就是要严控土地储备规模,实现土储负增长,未来三年每年要降低3000万平方米左右的土储。

虽然提到了土地储备要负增长,但高增长也必须有一定的土地储备支撑。因此恒大也频频出手,而曾经的总部所在地广州,就成为恒大重回招拍挂市场的“重镇”。

看点2:龙光夺得广州第4高楼面价地块

5月15日拿下深圳新单价“地王”后,龙光地产5月18日又在广州拿下了全市第4、白云区第2高楼面价地块。

经激烈争夺,龙光从保利、中海、龙光、华发等7家房企中脱颖而出,以29.76亿元的总价拿下白云区黄石街江夏村AB2906037地块,折合楼面价约43144元/平方米,溢价率31.92%,位列白云区楼面价第二高。

5天之内连下两宗高价地,显示出龙光对规模的追逐和对市场的乐观。值得一提的是,在2019年的业绩交流会上,被问及2020年是否会积极拿地时,龙光地产管理层方面表示,公司在公开市场拿地会注重窗口期的判断,原则是不拿高价地,不会盲目的去抢地。

而今年,龙光也给自己定下了不低的增长目标。2020年,龙光地产的权益销售目标是1100亿元,较2019年的基础增长20%,这一增长率目标仅较2019年低1.4个百分点。

根据披露的最新数据,截至2020年4月30日,龙光地产累计实现权益合约销售额约为256.9亿元,完成年度目标的23.35%。

同样位于白云区的江高镇中心城区地块则被本土房企中国奥园以22亿元的总价拿下,折合楼面价约19067元/平方米,溢价率达20.87%。

地产经济学家邓浩志在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,白云区这两宗地块的成交价格都有点偏高。白云新城附近虽然一直都是广州高价地诞生区域,不过这个区域单价过6万元的项目销售速度都会非常缓慢,而售价过10万元的龙湖项目对周转型项目更是毫无参考价值。

而江高镇地块楼面价1.9万元/平方米,这个片区几乎是广州楼市的盲区,没有什么项目可供参照。而且板块交通通达性差,按目前楼面价算,盈亏平衡点要在3万元/平方米以上,销售压力也比较大。

看点3:越秀近75亿竞得当日最热地块

本次土拍最受关注的地块是番禺汉溪大道北侧地块,该地块也因网络故障,限时竞价延期到18日下午18点。

最终,广州本地国企越秀地产以74.91亿元的总价成功拿下该地块,折合楼面价达32405元/平方米,楼面价远超今年3月越秀拿下的汉溪大道2107、2111地块(24755元/平方米)。

越秀地产在广州经常大包大揽高价地,讨论较多的有南洲路“地王”,这个项目入市颇为曲折,蛰伏了6年才终于在去年入市。

不过,这次拿下的番禺地块业界普遍较为看好。克而瑞广佛区域指出,目前该地块周边仅有藏珑府、金地壹阅府、长隆珑翠、广地花园三期等4个一手住宅项目,在售产品均价普遍在4万~6.5万元/平方米左右。

邓浩志也表示,该地块位置优越,且片区已经缺货很久。虽然地块总价近75亿元,但仍引得开发商多轮斗争竞价。其实,近期国内土地市场都比较活跃,不少房企在近期都获得了新的融资,所以在土地市场出手都比较积极。在这个时间节点加速卖地,既能获得更高的收益,也能满足市场增加的对土地的需求。

看点4:网络不稳致5宗地块延时竞价

在本次土拍开始之初,广州公共资源交易中心网站就出现无法正常查看土拍报价情况,这一情况一直延续到下午。

5月18日上午,广州公共资源交易中心发布公告称,由于5月18日上午外网访问量爆增,造成网络环境不稳定,影响网上交易系统限时竞价功能,番禺区汉溪大道北侧地块,白云区黄石街江夏村AB2906037地块,从化区城郊街北星路东段南侧地块,增城区宁西街九如村、永宁街塔岗村83101227A19105号地块,增城区石滩镇麻车村83102213A19099号共5宗地块限时竞价均延期至下午开始。

整体来说,广州本次史诗级土地出让完美收官,既没有产生全市“地王”,多个“回炉地”也成功出让。

肖文晓表示,今年以来广州土拍市场整体回暖有3个原因:第一,当前新冠疫情风波未停,为了应对宏观环境的不确定性风险,房企更倾向在基本面良好、需求稳定的一二线城市拿地;第二,广州是一线城市里面土地供应最多、拿地门槛最低的城市;第三,央行降准、降息不断,4月广义货币M2增速再创3年以来新高,房企融资边际成本降低,拿地的底气更足了。

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