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冯仑:判断一家公司好不好,就看它能否做对这四件事

冯仑风马牛 · 2020-05-18
产品和服务、人才和管理、品牌、资本。

编者按:本文来自微信公众号“冯仑风马牛”(ID:fengluntalk),作者冯仑,36氪经授权发布。

:如何判断一家地产公司是否健康和优秀?

冯叔:其实不管是不是地产公司,判断一家公司是否健康,都有很多个维度。

首先,要看这个公司有没有好产品、好服务

怎么做到有好产品、好服务?就那必须有好的人才,好的管理。这是第二件事。

第三,公司有了好的人才,好的管理,做出了好的产品,自然就会有好的口碑,这就是品牌

有了这三样之后,公司就死不了,大概率就能火起来,然后就会有正向的现金流和利润,这时候就有了资本。无论是融资、上市,还是在资本市场上去并购别人的公司,都有价值。

所以,一个好的公司,就是要做好这四件事:产品和服务、人才和管理、品牌、资本。

现在出现问题的公司,很多都是产品不行。比如说,一个区域都是经济适用房,而你盖的全是 300 平以上的大户型。产品都做错了,那谁来买?有的企业管理混乱,人才训练不好,所以产品老做错。

如果这两件事情都做错,就更别说品牌和资本层面的问题了,想要去上市、融资、发债,甚至请别人并购你都不大可能。所以一定记住这四件事,都做对才能是一家好公司。

:如何看产业地产、产业园区的未来?

冯叔:在国内做产业园区,得看谁做。目前政府主导的产业园区还是有钱赚的,企业做很难。比如早期的苏州工业园区,政府拿出一大片地招商,不管是新加坡的还是其他地区的,招了很多,然后把周边都带动起来。园区租金可能并不高,而且还补贴水、电、暖气等等,但周边的地价起来了,所以对政府来说,总体还算是有收入,而且是正向的。

但如果是一家企业去做一个园区,比如买 500 亩、1000 亩地,然后慢慢招商,出租厂房,做增值服务,难度不小。

我知道金地在做,也做得不错,另外广东还有一两家企业也是专门做园区。但是它们都有一个特点:聚焦在一个行业,重度垂直,比如电子加工行业,然后再围绕这个行业来做产业配套和产业服务。那么这种的,由民间企业来做还算比较成功。

但是如果一个园区什么都做,招商又很困难,政府又对这个园区提出了产值的要求,税收的要求,就业的要求,这就很难。

疫情期间有个朋友跟我讨论这个事。他们很便宜地拿到了一个政府的产业园区,这个项目上的房子都盖得差不多了,壳都建好了,没加窗户,里面也没有装修。政府不做了,交给他做,让他来招商,然后免三五年租金,但只有一个要求,一年内产值需要超过 20 亿,而且每年还有递增。

他所在的城市是一个中部的省会城市,经济并不是很发达。

我就跟他说,如果你自己是这个产业的经营者,你都不愿意过去,那么你去招商也很难。加上现在全国免租金的产业园区很多,你补贴别人也补贴,但是很明显你的物流情况比起沿海地区来说很不方便,而且产品市场也不在这里,人家为什么非要到你这个产业园区来?所以得慎重考虑。

地方政府做产业园区,实际上是发展产业,带动城市经济整体发展, 它可以算一个综合的账。但一家企业去拿一块「便宜」的地,然后盖一堆厂房去招商,如果没有住宅等配套, 纯粹做厂房挣租金,对民间企业来说就很难

:佳兆业、万科等房企都纷纷进入城市更新领域,您觉得今年城市更新会出现什么样的发展趋势?

冯叔:我觉得现在是时候谈城市更新了。改革开放已经 41 年了,根据我们国家以往的经验,建筑的平均寿命大概就是 30 年左右,也就是 1980 年代、1990 年代初盖的房子,现在很多都面临更新了。

城市更新历来有两种方法,一种是「大拆大建」。比如我们把 30 年之前盖的房子全拆了,然后建一批新的,这种我们叫做「中国特色城市更新」。棚户区改造或者旧小区改造用的都是这种「大拆大建」的方法。

但是,我注意到,新一轮的城市更新,很多大企业更愿意采用一种「有机更新」的方法。「有机更新」不是简单地「大拆大建」,而是给这个区域按照经济、社会成长的新水平、新要求和新趋势,重新研究、定位、规划,应该拆的就拆,不该拆的就继续保留,然后重新整合,变成一个新的有机城市生命体

这样更新,城市看起来没有大动,但是实质上进步了,这有点像我们去看日本的城市,看起来都是平房,但仔细看,它里边一代一代都在局部更新,二三十年以后,整个换了一茬,这叫「有机更新」。

再举个例子,新加坡的不动产产权分 99 年、999 年和永久。99 年产权的房子,住了 40 年后发现不行了。它也不需要大拆大建,只要这个楼里的所有业主一起商量好,签字同意给这栋楼做更新,然后跟政府提需求就可以。然后找来一家开发商,说我们要如何翻新这栋楼。只要这栋楼有 2/3 或者 90% 以上的业主签字同意,政府就批容积率给这栋楼。

现在建筑技术发达了,增加容积率之后,原来的 20 层,现在可以盖到 50 层,这样就多了 30 层。这样更新之后,原有业主可以再住回这个地方,建筑里边的设施设备也都更新了。对开发商来说,增加的这部分容积率是有利可图的,这也是一种「有机更新」。

再来看纽约,从城市外表上看变化不大,但其实这个「壳」里面天天在变,外墙不打掉,里面的主要结构也不变,但是里面的功能不停地在变,酒店改写字楼,公寓改酒店,这也是「有机更新」。

所以我们去看统计数据,纽约每年的房地产量还不少,但会觉得这个城市没拆过,它在里面变。为了保持有机更新,你会注意到纽约的房子在样式上没有奇奇怪怪的,都是四四方方的,像烟囱一样,这种样式最容易改造。这样可以根据市场经济情况的变化,技术的变化,在里面改就行,不需要「大拆大建」。

另外,纽约在城市更新的时候,马路上也不会经常「像拉链一样」被打开。因为在更新过程中,不能因为你要更新,城市就帮你把管道变粗,提供更多的水、电等能源。它让你自己想办法去降低能耗,去降低成本,去解决你的问题,这都叫「有机更新」。

这一轮很多企业开始关注的都市更新,更倾向于「有机更新」这种模式,而不是「大拆大建」模式。

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