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那个diss过丰巢的小区,我实地去看了一下

真叫卢俊 · 2020-05-12
很多的出乎意料,其实是一种必然

编者按:本文来自微信公众号“真叫卢俊”(ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊团队,36氪经授权发布。

这两天上海的一个小区火了,来自普陀万里板块的中环花苑

起因相信很多人都看到了:4月30日丰巢宣布对超过12个小时保管期限的包裹,对用户进行收费,超时后每12小时收费0.5元,3元封顶

很多人不知道的是,其实丰巢已开始对使用丰巢柜的快递员收取了使用费,按照大中小三种格子,分别收0.45元、0.4元和0.35元每单,同时还有广告收入

一石激起千层浪,对于丰巢这种“一食三吃”的做法,引起了普遍的反感,杭州东新园小区是全国范围内首先站出来的,而在上海区域,中环花苑则成为了第一个站出来的勇士,直接暂停了丰巢在小区内的使用

业委会甚至还为此写了篇爆款文章《上海中环花苑小区致丰巢公司的公开信》,短短1天,直接刷屏,阅读量10万+就不说了,光“在看”数就达到了1.3万

一篇爆款文章带火一个小区,透过文章的背后,我们感受到的是中环花苑业主的高素质和团结性,各大电视台和媒体也纷纷采访报道

不知道大家有没有想过,上海2万多个二手小区,为什么是中环花苑首先站了出来?

我们想要通过一些细枝末节,顺着脉络去找寻到这个小区一些不太一样的地方

01

中环花苑位于普陀的万里版块,2008年建成交付,经过这么长时间的开发,万里已经没有空地了。

整个区域的标杆项目是绿化率高达90%的中鹰黑森林,作为典型的CEO盘,价格远超区域均价,达到了8.6万

区域内的小区均价差不多是6.5w-7.1w左右,而中环花苑二手房均价已经达到了7w左右,从房价看,俨然属于第一梯队

中环花苑周边的中环家园、中浩云花园、中环锦园这几个小区,开发商全部都是上海中环投资开发(集团)有限公司,除中浩云花园外,物业方也全部都是中环陆家嘴物业管理公司

相同开发商,相同物业,相同区域,差不多的房龄,你却可以发现房价已经拉开了差距——中环花苑的均价略超大多小区

当然,离地铁较劲,600米恰到好处的距离是一个方面,交易价做低也有可能。但如果你仔细窥视的话,还有其他更有趣的方面值得让人思考

如果对比其他小区,中环花苑近几年的全网挂牌量远低于周边其他小区的挂牌量,从侧面说明了小区的业主对待这个小区房源的态度,是很惜售的,流通房源不多

而且根据周边链家中介透露,中环花苑小区从挂牌到成交,整体的成交周期差不多在1个多月,这样的成交周期是很惊人的

当前上海二手房整体的成交周期差不多要4个月,而中环花苑的成交周期仅仅是平均成交周期的1/4

换句话说,中环花苑的价格虽然远超周边竞品盘,但依然卖的最快最好,而且关键是很多业主还舍不得卖

我们不禁要问,这个小区到底做对了什么?

02

首先,从源头上看,小区从一开始的设计上就表现出了骨子里的不一样

小区的绿化率竟然做到了50%,大家可能第一反应就跟其他二手小区一样,路边种一点廉价的花花草草,充斥下小区的空余空间

但不好意思,真实情况与你想象中的十几年房龄的二手小区很不一样

中环花苑的绿化做成的是这个样子,你可以看看,单是这一个画面就做了多样的植物,而且整体的层次感非常强

如果你走在小区里面,小区的跑道也是隐藏在这样的绿植中的,你可以想象早晨晨跑时,听着悠悠的鸟叫声,清风拂面,这是怎样的一种晨跑感受

如果你站在全局高层来看的话,透过窗户,整个小区会以这样的绿化姿态进入眼帘,有没有一种感觉,这是中鹰黑森林的1.0版本

当然,同样的用心还体现在小区外立面上,从下到上,统一采用了墙砖铺设,这样做最大的好处就是哪怕时间拉长些,整个小区也能体现出历久弥新

住过老破小的朋友应该能感受到外立面的好看的重要性

当然,好看是一方面,这些体现了前端开发商的设计能力

但同样类似的小区其实有很多,为什么经过十几年的发展,有的崛起了房价不断上升,有的跌落了二手房无人问津,其中一个很重要的原因

就是小区的物业管理能力,今年的疫情也让我们也深深的感受到了,好的物业和差的物业的差距究竟有多大

03

毫无疑问,在我眼里,中环花苑是一个管理很友善的小区,我对于物业管理的“好”,有个柔性定义

就是要想尽办法让业主住的很舒服

这样的话说起来很容易,但真正要做起来,需要贯彻到的细节真的是太多了

比如在很多老小区很容易出现电瓶车乱停乱放的情况,中环花苑利用每栋楼空余的室内空间,安排了这样的非机动车的停放点,也添加了标语来引导大家

大家知道对于很多二手小区,对于公共空间可能就没那么关心和在意,东西被随意的散落在外面无人关心,而每家每户为了更好的占据自己门口处的公共区域,都在使劲的想要占据自己门口处的地方,各种东西乱放,让原本就狭小的空间更加小

因此,要让公共空间维持最大程度的整洁,只能靠物业的力量维持

我们来体会下什么叫过道的一尘不染

看到这样的画面,我们完全可以想象为了维持这样的整洁度,物业要在背后付出多少努力

当然,还不止如此

对于很多房龄超过十年的的二手房小区的电梯间,往往贴满了各种商业化的广告,这往往意味着物业的不作为,我们也习以为常

所以,对于一个二手小区物业的管理水平究竟怎么样,如果只看一个维度的话,我觉得其实只要看电梯间的整洁度就好了

当你走进中环花苑的电梯,最大的感受是这根本不像是一个已经交付了12年的小区,更像是一个刚交付半年的全新小区

还有很多楼栋的公共空间因为确实比较大,为了不浪费使用面积,物业还摆放了这样的桌椅,一看款式材质,就知道不是为了简单的应付,而是为了业主真实的休息需求

所有能接触到的地方全部都擦得的干干净净,一尘不染,业主也完全不用担心灰尘的问题

也正是如此,所以业主才能真正把这些休息的空间给用起来,随时随地都会有人在这里停下来坐坐

04

聊到这,很多人可能会有一个疑问,为什么是同样的中环陆家嘴物业,中环花苑比周边的其他小区做的更好一些呢

因为在中环花苑,发力的不仅仅是物业本身,还有业委会和小区的所有业主,都在同样努力

整个小区就像是有粘合剂把业主都粘贴起来一样,很团结

我们看第一次公开通知中的数据,有高达82%的业主同意业委会暂时停用丰巢的决定

超过八成的业主表态站到了业委会这端,我来为大家解读一下八成随机业主投票是什么概念?

现如今成立业委会本身就不是一件容易的事,这需要考虑整个小区的入住率、人员备案情况等多方面的因素,再加上事件后能让随机八成的人快速回应,是一件非常难非常考验业委会管理能力的事情

与此同时 ,作为正式回应,物业公司也积极配合,在每一栋楼的进出口处都张贴了这样的《温馨提示》

多方合力,劲往一处使

我们平时对于物业公司与业委会闹矛盾的事情,真的是屡见不鲜;还有很多业委会也是形同虚设,成立的目的也仅仅是因为程序需要而已

当然,我们看到中环花苑多方和谐共生的局面,这只是结果而已,背后其实也蕴含了长时间的付出

或者换句话说,只有小区有大量的活动让大家参与进来,大家经常可以面对面碰面交流,彼此之间才能产生更强的信任感

为此小区还成立了相关的活动室,从周一到周五,不管是上午还是下午,在对应的时间段,都有阅读、乒乓球、合唱队这样丰富多彩的活动

为了鼓励小区内业主积极报名志愿者活动,还推出了这样的激励措施,参加志愿者活动赠送小区定制版雨伞(有利于增加小区业主自豪荣誉感)

为了解决非机动车库僵尸车辆集中清理问题,物业把每一辆僵尸车辆停放的地点全部都做了公示和告知

甚至,业委会和业主还特意制作了小区的明信片,鼓励业主通过购买,你可以想象,作为业主,收到这样一套印有小区风景的名片,免不了要发发朋友圈炫耀下,与此同时,对于小区也会产生高度的认同感

你看,所有人都在喊着口号要提高业主满意度,要让业主、业委会、物业三方共赢共生,但光喊口号光有幻想没用,需要真正去静下心来做点有意义的事,才能让局面变得更好

05

不知道大家有没有这样的感觉,现在很多小区其实正在经历着“生死循环”

大量的小区物业费收不上来,整个绿化和保洁也因此做的很差,而像中环花苑这样的小区慢慢形成了正向的良性循环,于是绿化的维护和良好的保洁工作,也因此贯穿的很好

所以从一开始,这样配合默契的良好机制其实就决定了小区的高溢价率和业主的整体惜售,其实就是一种必然

对于我们而言,现在越来越多的人已经开始重视物业的价值,我们前期也讨论了很多关于小区的房价如何保值增值,除了很多硬性的条件比如地铁、学区、商业外,在未来,更多软性的价值正在日益凸显出来

小区能卖多少钱,除了地段和产品,还要看小区维护情况怎么样,而这个,就要靠业主和物业一起的努力了

所以,既然我们无法改变地段和产品,就让我们一起改变可以改变的社区环境吧,这的确也需要每一个人的共同努力

以上为正文,来自R先生

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