西城学区房末班车上的中年人

未来可栖2020-05-08
600万,秒没

年轻人有很多选择,中年人则没有退路。

新政策执行的前夜,是西城区楼市中人最焦虑的时候。许多人见惯了别人的惊心一刻,这一次轮到自己了。

4月30日,北京西城区一纸教改政策,让很多孩儿爸、宝妈成了热锅上的蚂蚁。新政规定,7月31日之后,西城区“幼升小”将从单校划片改为“多校划片”入学和“六年一学位”。这意味着,以前一个萝卜一个坑的学区房,变成了一个萝卜多个坑的不确定事件。

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在7月31日之前,按旧规执行,7月31日之后就要按新规执行。所以政策留下了三个月的窗口期,有人加速入市,曾经曾经11平米过道房挂牌150万、半地下室能卖出1050万的天价“学区房”,现在一天能成交10套左右。

孩儿爸、宝妈们都想在学区房“保送”名校关门前的那一刻,帮孩子最后一把。

但付完定金之后,孩儿爸沛然并没有放心。时间赶得上赶不上?业主拖着不给过户怎么办?对方会不会借机涨价要挟?新政会不会引发学区房大降价,自己会亏多少钱?将来政策是不是还会再变?每一个问题都加重焦虑。

他一边安慰自己:对于一个普通家庭,最大的愿望是希望女儿能健康、快乐成长,拼教育资源是为了降低孩子成长的风险,实际上在小学阶段家庭教育还是最重要的。

一边又掏空腰包,加速交易。沛然背上130万贷款,买下了这套总价598万,只有42平米、不带电梯的老破小。因为房子太小,又在6楼,“家有老小”的三代人根本没法住,他还需要再另外租房陪读。

沛然算了一笔账,为了这套房,未来3年他与妻子将过上拮据的生活,并在女儿读书的6年里,生活水平都不大可能获得改善。

但为了女儿,他冲上了拥挤、乱糟糟的末班车——就像其他“老父亲”一样。

贝壳研究院统计数据,五一期间北京西城区二手房成交量同比去年同期增长超过100%,其中,优质小学最为集中的金融街和德胜片区增长量最高。

另据《证券日报》报道,已经有大批学区房业主担心新政执行以后出现降价潮,开始“甩卖”房子,以西城区一流一类小学育翔小学附近小区为例,最近7天内,新挂牌74套房子,在售房源有80套房子降价,平均降幅2.3%,最大降幅高达10.3%。

北京西城区是全国中小学教育资源最为集中的行政区之一,西城区的改革也意味着未来的教育资源分配趋势变化,以及从业主到学校,再到开发商,这一大块蛋糕的商业逻辑变了,变动期到来了。

以下为真实买房计划一手经验:

本期讲述人

主角:沛然、年龄:33岁、工作:互联网大厂、坐标:刚买西城区老破小

我是海淀的户口,本来是想在海淀上一个民办,但是海淀区在教育这一块是一年一个政策。

之前民办学校可以点招,但在去年的时候,海淀所有的学校都不能点招、不能有提前录取了。

去年还出台了一个新政策:海淀区必须实行报名制。类似于高考报名,就是你报三个或者几个小学,如果你第一顺位没有上去,那么第二顺位就很难了。

本来我们还想:6所民办小学,我们挨个去报,能上哪个我就上哪个,但现在这条路直接断了。

我们要孩子那一年正好是二胎政策的第一年,我女儿这一届应该是北京近20年来,孩子最多的一年。如果走集中报名,我们很难拿到好学校的上学名额。

我们这时候才想到,要不去西城看看。西城好在人少,教育资源质量非常高。海淀当然也有很多好学校,但是海淀有335万人,西城只有113万人,相差两倍,西城的教育资源更为均衡,而海淀好的中小学和差的中小学差距非常大。这也导致海淀择校的竞争压力非常大。

我们想让自己,也让孩子不要有这么大的压力,最后选择去西城。

西城排名前三的学校片区,金融街片区、德胜片区和月坛片区。但是像金融街最好的小学,即便你是第一顺位,户口、房子都在那里,你也不是百分之百就能上的,德胜也是这个情况。

如果调剂,就不能保证调剂学校的质量。而且金融街和德胜两个片区的学区房价非常贵,对我们来说压力比较大。所以,我们最后选择了月坛片区,因为这个片区教育资源整体质量都不错,即便上不了最好的育民小学,出现调剂,三里河第三小学、中古友谊小学这些都还不错。

到西城区买学区房一般都只看总价,总价低的房子非常好卖。

像那种500万左右的半地下室,只要挂出来一套,基本上秒没。我们也看过,根本没法住,但大家为了入学资格没有办法。

我买的这套房子,42平米,在6层,是不带电梯的老破小板楼,总价598万。这已经是除地下室之外最低价的了。当时看到这个价格没怎么犹豫就入手了,当天看完了之后,就约房东,第二天就签了合同。

我们签的合同是贷款,因为我们钱不够,需要先卖房,就把天通苑一套126平米的房子卖了,卖房的时候遇到了疫情,我们又赶时间,就一路降价,最后470万成交,一平米不到4万。

我们现在正在着急过户的事情。我们买房是年初签的合同,但因为这个房子有抵押,房东承诺的是4月份解抵押,然后过户。那时候没有考虑到会出台政策,当时也想给自己更充足的卖房时间,于是签的是8月3号之前完成过户。

但4月底政策一下子就出台了,执行时间定在7月31日之后,太紧迫了。

房东那边也不知道是出了什么问题,到现在还没有解押成功。我们现在很怕7月31号之前无法过户。如果房东要拿这一点拿乔,比如在7月31日之后,8月3日之前才过户,等于说我们这套房子白买了。

这套房子是我们对女儿的责任和希望,也是用牺牲生活水平换来的。

这套42平米的房子基本上是不能住的。如果是单身年轻人还可以将就,但我家小两口带一个孩子,再加上老人,空间不够,也不可能让老人每天爬六楼。

我打算租两套离得近一点的房子,一套一居室,一套两居室,一套爸妈住,一套我们夫妻两住,加起来租金一个月要13000元以上。但我们可以把这套房子租出去,能够回点血。但租房就涉及到一年一签的问题,那么以后搬家是个很大的问题。

我们最近算了一笔账,我跟我媳妇三年内就不要想什么旅游、购置大件之类的了。如果我们年底奖金不多,明年会过得比较惨。今年又碰上疫情影响,如果影响收入,再加上还贷,压力就会很大。

苦逼是现实,但是生活还是快乐的,没有对比就没有伤害,孩子其实是不知道苦不苦的,我小时候也没现在的条件,过着也挺好,其实家庭教育还是最重要的。

我还算谋划比较早的,我有一个发小,他家孩子今年两岁,他的打算本来跟我差不多,也想在西城买房,但是他也是要先卖房,再买房。政策出来以后,第一时间太短,他来不及置换。西城区这次只留了3个月的时间,之前东城区改革的时候预留的时间是6个月。

我朋友还担心西城教委会不会将来再出台另外的政策,学区房更没有保障了。另外就是房价的问题,比如德胜、金融街,他们的房价在731之后,百分之百会下降的。因为大家买这里,就是为了能稳定在这两个学区上学。但是多校划片之后,这里的小学可能上不了,大概率会划到其他学校。

月坛这样学校资源差距不大的片区还好一些,即使被调剂也可以接受,周围的房子也比较少,意味着孩子就相对少。

不过,我相信西城的房子不太会降价特别多。有两个原因,孩子最近几年越来越多,而区域内也没有开新盘,老房子都拆不了,它的容量是固定的。容量固定而买房的人越来越多,未来它的房价就会越来越高。

现在月坛的房子是12万到14万、15万一平米之间,德胜和金融街的单价都到了20万,像深圳的学区房最高都40万,所以说我没那么悲观。

我们是打算要二胎的,等二胎上完学之后再卖。只能卖给那些刚结婚的,孩子不用那么着急上学的家庭,价格肯定会落。但那也是10年之后的事情了。

真的降了也没有办法,因为孩子上学摆在这里,咱也没有其他的可选余地。

我个人认为,从全国看,北京的教育资源比二三线城市的教育资源好太多了。二三线城市出来的孩子,他们在大学毕业后,需要付出很多的努力,去纠正、去补习自己之前所缺的知识。但像北京的孩子,他从小到大,这些东西都是跟着他一起成长的。

以前还有很多穷山沟的孩子,能靠着努力考上清华北大,这当然是励志的故事。但是这些情况以后会越来越少,因为他只靠死学习是远远不够的。现在高考很多内容课本里都没有,这是需要积累的,不是光靠努力就能学出来的。

我自己是北京人,还是海淀户口,但我上的中学给我留下的阴影太深了。我初中上的是一所特别差的中学,以我的学习成绩,本来不应该去那所学校的,但那一年正好遇到了北京市第一年电脑排位入学,属于不可抗力。

那所学校在海淀区差得赫赫有名,即便二十多年过去了,我都不相信它能变好。那时候校门口蹲着一溜人,一边抽烟一边问你要钱,我还听说过打架斗殴被人砍一路。

那时候大部分家长都是排到差学校就认命,让你好好学习,通过学习爬出来。我就是这样考出来的,很多同学也是。

但我家带的是个闺女,我会尤其去关注那些校园欺凌的新闻,到一个好学校至少这种情况会少,而且这也是在我们力所能及范围内,能多做一点就多做一点。

而且我们夫妻两人都在互联网公司工作,我现在33岁,就是大家口里的中年人,很难说自己到了40岁之后还能够能维持这个收入,互联网公司喜欢性价比高、能加班的年轻人。

人到中年,就需要考虑很多事情,上有老下有小,没有退路,但为了孩子,我们还是会拼尽全力。

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