一个资深炒房客,被买大平层的小白打败了

魔都财观2020-05-06
即使买过好几次房,可大多数人一辈子也不懂如何正确买房!

编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:魔都财观团队,36氪经授权发布。

我发现自住客这一群体和房产投资人的关注点挺不一样的。

投资客多看重的是:这套房够不够笋,我的现金流如何、融资能撬多大杠杆等这些问题。

而这批自住买房人最在意的点是:尽量不出错,兼顾一点点投资升值就好。

对于这个市场心态的变化,真的挺意外的,市场教育这么多年,房子的居住属性又开始被认知被放大。

今天就和各位聊聊关于房子上被寄托的一些价值观,也许能在漫天回暖的新闻热点中,给你一点有温度有内核的启发。

01

前些天有位粉丝通过客服微信加上我,说要咨询一些买房问题。她的预算比较充足,按投资逻辑我是建议内中环购入一套次新,但她的回答却让我非常诧异:

我不喜欢内环,太吵还堵车,这个钱也只够买一套小的。我想要在外环买一套大房子,就是你非常不建议的远郊大平层,带一个超大的阳台,我和老公在阳台上收拾花草,小孩在大客厅里还可以玩游戏。

听到这句话的时候,我先是一惊后面又释怀了,从房圈的投资角度来说,远郊大平层这类产品未来增值是不可观的,在二手市场里的受众群体也比较有限。

但我能想象得到,她在说这句话时,眼睛里流露出的兴奋的光芒,甚至通过她的描述,我的脑海里还浮现出他们一家人在大平层里其乐融融的幸福画面。

是的,对于很多人来说,房子就是家,是上班累了回家寄托情感的地方,特别是买第一套房的时候。

和我们这样的房产投资人最大的不同是,我们买房时目的很明确,用钱换成坚实的钢筋水泥,换成可增值的商品,买入的时候就在精算未来的增值空间。

但对于大多数人却不一样,很多人一生可能只买一套房子,一套住到底甚至留给后代。稍有条件的,可能会选择置换,换一套面积大一点的,居住属性更好的。

对于他们来说,房子就不是一个商品,还是能倾注感情住在里面的地方。

02

我之前说过一些投资打法:对于投资来说一定建议买入二手房,因为一手房标准化和透明程度,代表着没有太多的议价空间,而二手市场里,只要你的实操经验足够,是有能力找到低于市价的笋盘的,经验不够也没关系,可以选择魔都财观这样的咨询团队。

另一方面,一手之所以相对于次新房溢价,还有一个价值提升点在于初房权,一手新房=初房权+次新。不要小看这个初房权,是无数新房癌都梦寐以求的追寻。

毕竟房子这样的大宗商品,大家都不喜欢有别人住过。但是很多人没意识到,初房权溢价只有一手才有,是最容易被消耗的。

开发商金碧辉煌的售楼处、谈吐颇佳的销售小姐、做工精美的沙盘导图,这些都是初房权销售的助推器,在这个阶段开发商是可以卖出高价的,很多户型、总价流动性、交通动线上的瑕疵都会在这个一刹那,被脑门一热的买房人忽略掉。

可是任何新房买下来,等你再卖出的时候,初房权溢价就没有了,哪怕你一天也没住过。

但是在真实市场上,买房小白通常都是会选择一手房,包括我买入第一套房的时候也是如此。

但对于这种需求,我们能说一定是错的吗?不能,因为家和商品是不一样的,当你把房子当做家的时候,就不用过多思考投资因素。

这也是我跟这位粉丝传达的原话:我在文章和课上讲的都是投资的打法,是帮你赚到钱的方法,但是你要明白,房子对你而言,它首先是一个家,是承载幸福的地方。

如果我们花了1000万,买到一个涨得快,但自己不喜欢的房子,就算赚了钱,心里也不会开心到哪里去,而且可能家庭矛盾重重,让自己以后的买房事业对抗着家庭压力,这样太累了。

反过来,你买了一个房子,虽然涨的慢一些,但横竖看着喜欢,住在里面舒适自如,那就够了。因为同一个城市,房子和房子之间涨幅不会天壤之别,总有轮动的。但是千金难买心头好,让自己开心就好。

大家如果把房子当做是一个家,先想到的不是潜力板块,不是主流产品,而是你在哪里上班、孩子在哪里上学、老人就医是否方便。你先要自己住的满意,才再考虑投资属性。你要的是一个上班通勤能在1个小时以内,孩子读书至少是二线学区,老人不用困顿于街道医院的房子。

房子是家,这是所有人起步的地方。

03

很多人都以为,作为有实操经验的房产投资人,你们最希望的不就是房价涨吗?最好再来个翻番的那种。魔都财观团队传达这么多实操干货,不也是想让其他买房人通过投资来赚钱吗?

说真的,魔都财观团队的确是一群有实操的房产投资人,也希望粉丝跟着我们通过投资赚钱。

但是各位误会了一点,我们并不希望房价大涨,通过两三年翻番的时代也已经过去了。

相对于收益率来讲,最看重反而是安全性、确定性,或者是流动性。

因为我们坚信最有价值的依然是一线和部分强二线,而这些城市的市场都有一个共同特点就是,流动性比较差,少则三年多则五年的限售,即便上海这种没有限售的城市,要卖出一套几百、上千万的房子也不是很容易的。

有些投资人的仓位很满,当市场流动性不足的情况下,其实是有风险的。

就像最近有很多人问我,现在内外形势有点复杂,我要准备多少现金流才安全。

我的答复十分保守,越多越好,多到至少撑满你五年的月供。

脑袋里的疯狂和现实中的安全并不矛盾。如果你经历过2011年新国八条全国限购限贷后的残酷五年,你就会和我一样学乖。即便是乐观,也不忘给自己加道保险。

现金在手的,也不要太浪,不要去做那些特别复杂的投资。很多人其实搞不清理财和投资的区别。

不要太在意收益率,关键是流动性和安全性。

这几年,有价值的城市的楼市是缺乏流动性的。有钱的才是大爷。如果是既有钱还有房票的,那就是厉害的大爷。

04

最近市场的割裂也让我感受很深,很多以前滞销的盘开始大火。比如上海御桥的陆家嘴锦绣逸庭,2018年开盘,2年来一套也没卖出去,今年加了个建平初中学区,加上改善需求崛起,立即大卖。

现在买房的客户真的和3年前5年前有很大区别,想我这样的纯投资的需求,最近已经开始消弱。

很多人这两年在做的,不再是疯狂买入,而是把手里的房子都盘整了一遍,把产品力弱的流动性差的置换掉了。

如果从普通买房人的置换角度来看,我想提醒的是,第一套房是家,是温暖,是寄托感情的地方。但是如果你有了两套房子,那么就请记住:第二套房子就要把它当资产当商品对待,因为人不可能同时有两个家。

从这里往下,房子开始变成房产了。这个时候它已经开始物化,是一个投资的商品。你考虑的时候应该完全放弃感情因素,抛弃自己的审美偏好。

把房子当做一个资产的时候,你一定要用接盘侠的眼光去思考,思考这个片区最主力人群的购买口味。他们可能是码农、可能是小商贩、可能是当地棚改的拆迁土著,也可能卖出小城市房产搬迁至此的年轻人。总之,你要放弃你自己的偏见,你要忘记你对某种房子的喜爱和感情。

这个时候我就一定要建议,如果你懂市场有实操经验,去看房买入笋盘,如果你不懂房产投资,就要翻出魔都财观“买房学堂”里的科技树打法,也可以参加我们线下的交流会。

对于当作资产的房子而言,一定要在不犯错的前提下,保证安全性和收益率。

05

除了家和商品,房子还是保命的压舱石,关键时刻能用来救命,能给你和你的家庭带来安全感,从这个角度来看,房子是保命的。

房子也是人生的印记,中国人就是这样,一生之中总是离不开房子的话题和思考。

我们在房子里出生,在房子里上学,在房子里工作,在房子里结婚生子,在房子里寄托一生。对于我这样的人来说,房子还是我奋斗一生的印记和见证。

今天这篇比较感性,当然也带着理性。如果你把房子当作一个家,我真诚的建议,不要再带着情绪去看待它,不要怨天尤人,只要肯奋斗肯努力,很多人都能买得起房子。买不起一线,就买二线,买不起二线,三四线总是可以的。

如果你把房子当作资产,那就要付出双倍甚至多倍的努力,要学会抗压,要学习投资,要有财富意识。

如果你想把房子当作保命的压舱石,那就可能需要做好过一段时间苦日子的准备,很多人以为房产投资人过的都是收租和潇洒的日子,其实不是的,那些是拆迁户。

绝大多数人都不知道的是,投资是抛弃了很多的物欲和爱好,把追求用在了能给自己和家人带来安全感的房子上。

和你们一样,我们也不喜欢高房价和大涨,我们喜欢的是通过奋斗带来的安全感。

某种意义上来说,我们都是同路人,房子就是载着我们的巨轮。

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