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全国最贵单价地王入市

未来城不落 · 2020-05-06
13万元/平方米低于楼板价入市,全国最贵单价地王能否再现拿地时的辉煌?

编者按:本文来自每日经济新闻,作者:包晶晶,36氪经授权转载

总地价110亿元、楼板价14.3万元/平方米,开盘均价13万元/平方米,上海“地王之王”从来都不缺话题性。

4月30日中午12点,备受关注的上海中兴路一号正式开始认筹。

4年前,上海静安区中兴社区(原闸北)N070202单元332-01-A、333-01-A地块推出,净用地面积约3.1万平方米、容积率3.5、计容积率建筑面积约11万平方米,起拍价46亿元,吸引了18家企业前来竞拍。

要知道,这是当时上海实施招拍挂制度12年来推出的最最最市中心的土地。项目位于上海市静安区中兴路,多条地铁线环绕,距离人民广场和外滩的直线距离均为3公里,距离外滩、陆家嘴,车程是半小时左右。

2016年8月17日,融信最终从各路土豪中胜出,以110.1亿元总价、10万元/平方米名义楼板价、14.3万元/平方米可售面积楼板价和139%的溢价率,创下中国土地成交史上最贵单价地王纪录,至今未被超越。

同年11月,万科以约53.95亿元获得项目49%权益,主要由万科操盘,与融信共同合作开发中兴路项目。

但限价政策之下,面粉贵过面包已成事实,加之老闸北地段商业环境偏弱、教育医疗亦无优势,开发商如何唱好这台戏?地王的销售能否延续4年前拿地时的火爆?

中兴路一号 每经记者 包晶晶 摄

地王一出 周边二手房立马由750万涨至900万

2016年地王一出,立刻封杀了周边二手房的议价空间,不少房东开始膨胀。

“我记得很清楚,2016年这块地刚拍的时候,对面雅宾利有一套95平方米的二手房,挂牌价750万元。地王消息传出来,房东马上改口说低于900万元免谈。”附近的资深中介刘亮提起当年情景仍然有些激动,“这地王开盘还是限价的,不然旁边的二手房价格难以想象。”

他口中这套二手房,是马路对面的万科翡翠雅宾利,万科从上置接手后以翡翠系列IP打造的苏州河概念项目,目前小面积段二手房单价基本位于9万~11万元/平方米区间;而旁边的复地新都国际,二手房价格在7.5万~9.5万元/平方米。“8万~10万元单价差不多是这片区域真实(房价)反映了,说实话再贵就很难卖了。”刘亮说。

项目周边二手房挂牌信息 每经记者 包晶晶 摄

的确,中兴路一号将自己定位于上海母亲河——苏州河以北的苏河湾区,而从地图显示来看,这里和真正的苏河湾距离不短,并且并不是内环所有地块都是市中心。“静安地王”、“上海地王之王”等各种响亮称谓仍改变不了老闸北规划配套相对落后的事实,而中兴路地块目前在商业配套方面并无特别明显优势,最大的商业综合体就规划在中兴路一号,目前仍在建设中。

但魔都楼市永远充满了魔性,中兴路一号看房人仍然络绎不绝,其中有年轻人,更有一家老小。第一太平戴维斯上海住宅销售部高级董事唐华认为,市中心住宅的稀缺性,代表其仍能获得高净值客户的青睐,将其作为不动产配置的一部分,是在今年经济萧条的环境下,较安全的投资选择。

中兴路一号配套会所内泳池 每经记者 包晶晶 摄

“前卫设计”遭吐槽 在270度转角落地窗前看老破小

2020年的楼市早已不是当年那个疯狂的市场,面粉贵过面包已是不争的事实,如何唱好“地王之王”这台戏,万科显然下了很大的功夫。

唐华分析认为,这块土地的开发难度在于楼板价已经10万+,在限价的大背景下,预售证能批多高的价格才能保本?但同时如果价格真的批高了,和市区这么多竞争项目来比,客户是否认可,也是个两难的问题。“这个项目操作难度是史无前例的。”

于是万科请来了英国宝藏级建筑师查德·罗杰斯,以伦敦海德公园项目、澳洲悉尼项目的超现代设计撑起了中兴路一号最大亮点。伦敦海德公园一号,正是传说中的世界最贵豪宅,最大的一套1858平方米公寓售价超过12亿元。

但市场对这位国际大师的设计,流传最多、印象也最深的却是——没有阳台。

“嗯,这个楼盘是外国人设计的,太新潮了,没有阳台……”刘亮和几位看房人聊起中兴路一号时表示,对于生活中习惯了洗晒的南方城市,没有阳台实在太不方便了。

对“无阳台设计”无法理解的不止刘亮,在上海本地论坛上有网友发帖,“被销售带去看了一个短片,主要介绍设计师,说设计的都是地标建筑,最著名的伦敦海德公园1号。我想人家这个客厅大落地窗设计放在公园旁边大概还可以看看公园,现在中兴路1号这个设计看什么呢?整个房型都不像现代中国人的房子”。

《每日经济新闻》记者在多次实探中发现,除了没有阳台的尴尬,“双十字”结构努力打造的全透明围墙也面临着一定尴尬:地王被老式公房、私房等尴尬地合围起来,北面紧邻中兴路,从样板房的270度转角落地玻璃眺望出去,并不能获得这一设计所预期的“景观”。据置业顾问介绍,首批推出229套住宅,面积从50平方米~210平方米不等,高区房源可以清楚看到陆家嘴“三件套”,“忽略你眼前的这些矮房子”。

样板间实景 图片来源:项目资料

唐华向记者指出:“13万元/平方米左右的开盘价,在目前限价的大背景下,已经是偏高了,或许相关部门也已经充分考虑到项目楼板价高企的前提。但对于开发企业来说,这个价格仍不足以平抑成本,因为考虑到资金利息和产品开发成本、营销成本等,中兴路一号的花费甚至都是高于其他楼盘的。至于后期限价是否能放开,这是国家政策层面的要求,无法随意猜测,只是说就算放开了限价,产品竞争力能否留得住客户,也是一个挑战。”

10万+豪宅市场持续发力

但上海豪宅市场的数据或许能为中兴路一号带来些许信心。

第一太平戴维斯统计,在疫情影响下,2020年一季度高端住宅市场(即单价高于8万元/平方米)仅有3个项目入市,皆位于内环内区域。3个入市豪宅项目备案均价均超过10万元,且认筹比皆高于1:0.6。前期火爆的绿地海珀外滩成为上海首个线上开盘的楼盘,在疫情后市场反弹的推动下认筹率和开盘去化率表现可圈可点。

但唐华也表示,市场供应很快会重回激烈的竞争局面。“第一季度只有2个项目入市,但这只是疫情下的特殊情况。到4月底内环入市的项目已经有4个,10万+以上的高端盘有6个(其中有2个位于内中环)。后续类似高端项目的入市呈井喷之势,虽然并不能武断地说供应仍低于需求,但至少到目前为止,已入市项目的认筹率和开盘去化率都相当不错。”

第一太平戴维斯统计显示,第二季度开始,上海市中心区域预计有约14个8万元/平方米以上高端项目入市,高端项目间竞争加剧。按具体月份来看,4月入市的高端项目约为2700套,为前期因疫情积压项目被集中释放,且产品竞争力较强,吸引了一大批刚需、改善客户。相比4月大体量的项目入市,5~6月的供应量趋于平缓,现已知预计推出套数约为399套。

中兴路一号现场 每经记者 包晶晶 摄

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