疫情之后,你想去哪个城市?

未来城不落2020-04-22
非标准的人生会不会衍生出非标准的大城市?可能是网络上虚拟的大城市,因为我们现在有很多经济活动是来自于网络。

编者按:本文来自经济观察网,作者:张雅楠,36氪经授权转载

疫情是城市价值的试金石,在防控救治和复产复工阶段,城市间的软实力呈现出了巨大的差异,也促使人们思考,什么样的城市更值得被选择,城市应该补足哪些短板。

4月16日,经济观察报邀请了上海交通大学特聘教授陆铭,禾略中国创始人郑永祥就上述话题展开讨论。陆铭是当下城市研究领域的知名学者,有着深厚理论基础,是城市发展智囊,而郑永祥是房地产投拓专家,为诸多主流房企提供城市和土地选择决策支持。在经济观察报副总编辑陈哲主持下,两位嘉宾分别从各自的角度针对是不是一定要去大城市的核心话题展开了激烈的交锋。

陈哲:疫情期间,我们看到城市的管理水平呈现出了一些区别,不同的方式也引发了广泛的讨论,有人说城市管理严格就是管得好,会觉得北京和上海比纽约和伦敦管理得更好,这个观点,不知道二位怎么看?

郑永祥:我一些在河南的朋友会觉得河南做得特别好,实际上深圳也有一些人认为太宽松了是不负责任,上海弹性一点,有收有治,但是朋友圈也有人吐槽管得太严了。管得松或严,两种方式的目标是一致的,都是为了控制疫情、保证生产。

我是做公司的,有一些自己的立场,我其实不太看好现在的一线城市。为什么这么说呢?

一方面,以前世界的主题是全球化,价值观是基于此产生的,中国一线城市都在沿海,面向外部的需求端,背靠的内陆是供应端、生产端,它夹在中间利益是最大的。

疫情之后,我们会发现,价值观是一个小圈子一个小圈子的,更符合区域化的特点,从全球化到区域化,中部城市的位置更像现在一线城市。

另一方面,货物的价值会比服务的价值增速慢很多。以前我们做货物的交流,我卖东西给你,我们见个面,吃个饭,我还需要去公司管生产。而服务类的交流,我们可以很直接地知道它好还是不好,我们公司同事都在深圳,我常年在上海,我们工作的内容是数据,数据是对的就是对的,有很多模型去检验,这在很大程度上带来了集聚的变化,我们是不是一起工作就要住在一个城市?现在有一个“数字游牧民”的概念,哪里风景宜人就去哪里,反正带着电脑就是在上班。

未来一线城市面临的挑战是有没有更多的说服力,因为能力更强的人选择更多,城市怎么说服我来呢?

有个说法叫“集聚不经济”,我想未来集聚的效益没有那么大了。

陆铭:有些地方我做一个回应。

首先在防疫方面,中国是一个非常大的国家,各地方差异非常大。疫情对大城市尤其是有大量外来人流的城市,生产链长的产业,影响比较大。

在一个小城市或者农村讨论防疫的效果比较简单,它的目标相对单一,疫情防治住就好了。可是到了大城市,防疫和经济发展就有矛盾了。这不光是沿海地区的事,也是全国的事,上海周边和珠三角周边经济好不好,不光关系到当地人,还关系到其他地区有没有就业。

理性讨论这个问题,不应该把防疫当作唯一的目标,要综合考虑防止疾病传播和经济发展两个目标的最佳组合,所以这里面有一个是不是过度防疫的问题,如果把防疫作为唯一目标,经济发展就有可能受到重创。

要知道,有些人一天不工作,第二天就没有钱了。这些往往是服务业、制造业、出口企业、服装行业的普通从业者等等。有一篇微博文章写一家餐馆招两个洗碗工,几十人来报名,什么人来报名?服装厂的工人。

郑总讲到城市发展,我完全同意疫情激发大家采用线上的技术,但是线上取代线下有一个程度的问题。

我们看到一部分的行业,线上活动取代了线下活动,其他呢?比如说餐饮怎么办?旅游、文化消费怎么办?人的收入水平提高以后,会有服务业的数量、质量提高的需求。

再比如说,在以创新为核心竞争力的行业,能不能完全脱离同事单独工作?写论文,讨论我们的思想,包括辩论一个学术研究里面遇到的问题,是不是可以完全通过线上完成?当然,不排除一种可能性,随着线上技术的成熟,也许这些线下活动都会被取代掉,甚至人性都可能发生变化,比如大家不再去餐馆吃饭了。但是我仍然要提醒大家,对这些未来发生的事情到底会到什么程度,要有一些判断。

我们每个人都是公平的一天24小时,当我有些活动被线上活动取代时,我是节省时间了,比如我现在在家办公,每天通勤时间节省2个小时。省下这2个小时干什么了?我可以去运动、会朋友、吃饭……很有可能越是线下活动被线上活动替代,越是有可能体育、文化等活动是增加的。

这次新冠疫情百年未遇,我们所有讲的知识都是基于过去的。在房产投资上,这是一场赌博,比如说你赌未来人是进一步向大城市集中,你赌都市圈。如果你赌未来大城市没有价值,你投别的地方。但是我提醒大家,这场赌博最后谁赢,是取决于绝大部分人的选择以及技术发生的变化,不是取决于个人的偏好,千万不要以自己的职业为判断问题的出发点。

陈哲:刚刚的对话已经碰撞出火花,疫情给城市的发展模式带来的思考,到底是驱散还是聚集,与我们个人的选择息息相关,想象空间很大,但也有很多不确定性,最终是要把这个选择权交给市场,交给每一个人。

我们注意到疫情期间一个很重要的话题,年轻人都喜欢大城市,但有很多租房子的年轻人,没有产权,会被挡在小区外。这是一个非常现实的问题,这些大城市如何给外来人口或者非户籍人口提供资源,提供各方面的福利和配置?

陆铭:我们先看别的国家怎么做,有没有世界经验可学。不用讲太远,日本和韩国在城市化进程中,是补贴农民进城的,方向之一就是补贴他在城市里租房。

前些年我们是补贴农民在农村里生产和居住,补贴他建房子。是用这些钱补贴农民在农村待着,还是同样这笔钱补贴农民到城里去租房子更符合社会经济发展规律呢?

在城市化进程中,可以有这样几种措施:第一,政府不管,我自己选择,但是政府不赶我。比如住比较差的房子,最典型的就是城中村、地下室,人是不傻的,住在城市地下室里的人一定是获得的收入和综合服务是好于农村的,他才会离开家乡进城;第二,政府要管,那就推进公共服务均等化,可以用补贴农村造房子的钱补贴移民在城市租房子。

在中国其实还有建设用地制度指标异地交流,老家的宅基地对应着土地使用权,现在想离开老家,可不可以把老家空置的房子拆掉,把宅基地恢复成农业用地,把对应的建设用地指标带到城市里?

城市化是一个规律,大量人口向大城市及周围地区集中也是规律。房子太贵,住得太差,可以通过我刚刚说的几方面政策改革来改善,但不能阻止这个进程。当然,也不是每个人都要来大城市,政策要给每个人自由选择的可能性。

陈哲:对城市化,大家都有共识,但是不是存在某些现实问题?

陆铭:现实生活中存在的问题很多,比如北京、上海这样的地方,明明房价已经很贵了,但我们老的政策反而是限制土地供应。房价贵是供给方出问题了,现在采取的方式是打压需求,这完全不是对症下药。

这里面中国要解决的问题是,该做大的蛋糕要做大,做大的过程中分配更平均,是不是可以把原来被富人所享受的房产增值更多转为税收,用转移支付的方式减小住房不平等? 

陈哲:郑总是实战派,你在营商中,包括你们的员工,是什么样的状态?

郑永祥:疫情期间实在太无聊,我看了《北京人在纽约》,一部暴露年龄的剧。发现那个时候的纽约和今天的纽约,对普通人而言是没有差别的;我是广东人,受香港文化影响很大,非常热爱这个城市,我们去看房价,北京、上海的房价跟纽约、香港很接近,而且是以很快的速度接近。

我在想,是不是我们的城市化模式在全球都遭遇了一个瓶颈?这些超一流的城市到了一个同质化的瓶颈,导致这期间没有很明显的变化。

下一步中国的一线城市,除了人多还有什么?你比香港好在哪儿,比纽约好在哪儿?我一直想不到。

大城市什么叫大?是不是经济体量大就是大?像我这代人是标准化生成长起来的,好好读书,考一个好大学,去一个大城市,找一份好工作,买一个房子,结婚生子,孝敬父母,关爱子女,这是一个标准人生。

但是今天我们可以有一个非标准的人生,我觉得非标准的人生越来越多,非标准的人生会不会衍生出非标准的大城市?可能是网络上虚拟的大城市,因为我们现在有很多经济活动是来自于网络。

除了常规的、标准化的、集聚式的、工业增长式的,把城市从小做到大,有没有一种可能是不讨论大和小的问题,而是考虑城市活力。

大家都喜欢到大城市,我的问题是,我们是不是一定用标准化的程序,说我到大城市就去工作、生活,留下来。你可以在二三线城市工作生活,时不时周末到大城市去玩一下,感受一下艺术氛围,参加一些活动。

我反而认为这是一线城市政府要去挑战的问题,而不是一个资源分配的问题,房价都已经七、八、九、十万一平方米了,怎么分配都是错的,最后就是贴标签,你是有钱人,豪宅;你收入较高,还不错;你是外来的穷人,廉租房;你是我想要的外来的高级知识分子,给你配一个人才公寓。

陈哲:郑总从他自己包括身边人的情况提出一些现实的问题,城市缺乏弹性,缺乏对多元化、非标的包容。这个事情跟陆老师提理想中的大城市是否存在矛盾?

陆铭:我没觉得这是一个矛盾,大城市要给有创造力的人、非标的人提供空间。

但是我们讨论问题一定要把两件事情分开:第一,既有的政策是什么?第二,如果要改革是什么结果? 

比如说,上海这些城市活力在下降,对外来人口、非标人口包容性不够,深圳好一点,也好不到哪里去,比如把城中村拆掉。这些是一些既有政策的结果,是要改的东西。

房价高,我也同意房价高,但这不正是要改的东西吗?为什么深圳、上海的房价高到今天这个样子?就是因为我们觉得这个城市不能再扩张了,不能再提供更多的土地来造房子了,如果可以增加土地来造房子,可能房价就不会再快速提高了,然后逐渐把外来人口纳入进来。

一个渠道,对住城中村、地下室不要贴标签,廉租房不按户籍来,也不按教育水平来,就按收入水平来,公共政策倾向穷人。第二,社会层面,现在看到一些歧视性的问题,都是需要政策改的,本来城市就是要更加包容的,尤其是不能有户籍身份歧视。

我一直在讲,越是管人口,服务价格上去了;越是管群租、管地下室,房价、生活成本上去了。

郑总有一个观点我觉得值得商榷,你讲纽约没有变化,其实纽约最近30年变化太大了,过去30年里,纽约犯罪率下降60%,人口又重新回到中心城区,白人和少数族裔就出现了融合。这个过程当中,以纽约为首的城市发展已经发展出了一种新理念,就是消费城市,人钱多到一定程度的时候,他就消费服务了,当一个城市成为消费城市的时候,又反过来吸引人才进入、居住。

以纽约大学为例,如果时光倒退30年,纽约大学根本排不上号,但是现在纽约大学的竞争力非常强,就是因为纽约本身在改变,极大吸引了人才。相反,美国一些传统的常青藤大学,我在《大国大城》书里面举了一个最典型的例子,就是康奈尔大学,由于它在大农村,周围只有这么一个大学,导致大量人才流失,因为在那个大农村地带的综合生活质量跟大城市没法比。

所以,城市的发展是一个动态发展的过程,中国的大城市,要认识到我们有很多短板,土地供应要放,公共服务要提供,社会价值观要更加平等,要补短板,先达到跟我们的经济发展水平相适应的大城市的气象,这不完全是一个纯粹经济发展的概念,而是一个综合城市发展质量和人的生活质量提升的概念。

上海今天的经济发展水平从各个方面来讲,有没有达到20年前香港的水平?你要问我,我是认为没有。第一步,先补短板,先达到20年前的香港行不行?然后上海从今天的2万美金的发展水平未来达到5万,5万是什么水平呢?就是今天香港的水平、今天整个日本的水平。从2万美金到5万美金,要换一代人的。我们一定要有这个概念。

我们现在谈城市的未来是在谈什么?在谈90后、00后的事情。我们70后是玩泥巴团长大的,但是90后是弹钢琴长大的。不要说90后弹钢琴了,很多在北京、上海上不了学的外来人口的孩子是在北京、上海出生的。

我可以告诉大家一个研究的数据,由于城市歧视性的政策,很多农民工的孩子到了初中以后回老家了,等到他初中毕业或者高中毕业,大量又回到他出生的那个城市。为什么?因为养成了对城市的认知,对城市现代文明的认知,不会被磨灭掉。如果用这样的思维,可能对很多问题能够看得清楚一点。

但是我也同意,新冠疫情是百年未遇之大变局,是不是有可能成为人类城市发展的拐点性事件,今天真的说不定。

如果你真认为城市发展的拐点到来了,一线城市没有空间,三四线城市更有希望,今天是把上海的房子卖掉最好的时候,到三四线城市买房子,尤其是风景比较好的,比如说大理。如果你真心认为自己的判断是对的,应该在投资行为上有相应的体现,但后果也要愿赌服输。

陈哲:陆老师说,如果不看好大城市的发展,是该卖房子了,郑总,现在是卖上海房子的时候吗?

郑永祥:其实我有一个意思表达得比较委婉,因为毕竟做生意的人不能太直接,其实我的意思是咱们这个短板十年内是补不齐的,接下来五年到十年,一线城市不会变得太差,但是不会像原来那样跨越式发展。当然,如果你说放到30年,我相信它一定可以转型成功的。

我们把全中国城市建设分了几个等级,深圳整个建设强度、密度是非常大了,这个时候,如果你很有实力,在深圳买两套房是没有问题的,跑赢通胀也OK。上海也是差不多的状态,建设的成熟度也很高,这个时候,房价是不是在一个高点?我自己觉得有可能是。

但凡是买卖就要看它的周期,我的核心不是说看好三四线,而是觉得在目前这么一个转折之下,年轻人可以把他最好的十年交给二三线城市,去找到中国一些可以变成新的一线城市的地方享受财富。但是接下来十年,想在中国的一线城市把财富收入升上去是比较难的。

就像《罪与罚》里讲的,权力只给那些敢于弯下腰去把它捡起来的人,谁敢弯下腰去杀向二三线城市,就有可能会捡到那个回到一线城市大杀四方的权力。

像我就想得很清楚,上海跟深圳的房子我是肯定不会卖的,为什么呢?因为上海、深圳的房子融资特别容易,可以把它抵押了,融资的钱到二三线城市买个三五套,投资不耽误,然后好好工作,把月供还了。二三线城市房价翻一倍很容易,抵押的房子还拿在手里,把那个翻一倍的钱拿回来,再把一线城市的钱还了,这个时候二线城市变成一线城市,可能融资环境也变好了,再抵押一遍,到三线再买三套,俄罗斯套娃模式。

一般会有观点会认为京沪永远涨,实际上并不这样,在2018年之后,上海的房价是跌的。

城市的发展,未来三十年,一线城市可能会很好,但是中间可能有一些周期性的节奏。假如你是开发商,在2016年12月到上海拿地,可能是跌的,但是如果你到二三线城市,现在赚得不要太多了。

我自己如果作为开发商的“帮凶”,从企业投资的角度来讲,接下来的五年,可能更多的投资开发机会是在一些好的二线城市,一些有特点的三线城市,我说的有特点就是非标增长的城市,我一直相信中国的城市在接下来至少十年的发展方式不是标准化的,不是读完大学再读研究生。

我发现一些省会中心城市,和一线城市的收入差距不到30%,年轻人到二线城市工作五年是可以买一套房的,最近五年可能大家去武汉、成都、西安、太原、郑州也挺好的,你看杭州、苏州就很典型,早五年去杭州、苏州,比在上海好多了。年轻人可以去找一找。

陈哲:陆老师怎么看郑总讲的这点?

陆铭:由于政策因素导致房价的高低或者涨跌本身是套利的考虑因素,这个事情超出了今天要谈的范畴,我不是一个房产投资顾问。

我补充一个信息,在三、四线城市,2015年、2016年有一笔定向投放的棚改(资金)推高了房价。

在一线城市管制住房的供给会同时推高一线城市和其他二三四线城市的房价。为什么呢?假设一线城市的住宅需求是由收入和人口流量来决定的,管制供给,价格一定会上去的,会导致一部分人买不起房子。有些年轻人觉得房价已经高到10万一平方米了,买不起了。于是这个需求就会转向三四线城市,会推高三四线城市的需求,这个时候中央正好推出一个棚改的政策,把需求拉高了。

问题是什么呢?一线城市是不傻的,比如上海这个城市,各位今天对上海的担心,上海难道不担心吗?由于高房价挤出了年轻人的发展空间,他不知道吗?当然知道。怎么解决呢?最后想出的办法可能就是两件事,第一是放人,第二是放土地。如果这两样一放开,人会怎么在地区之间重新分布?中间产生的房地产需求会发生什么样的变化?

城市绝对不会傻到为了把房价压下来,增长都不需要了,不会的。如果增长没有了,会是什么结果?我们不否认在大城市有这个问题,那个问题,但是我还是那句话,恰恰是过去的政策叠加了最近的疫情,让我们知道了大城市的短板。它会怎么办?补短板。补了短板后,大城市会更加强大,要释放活力。

郑永祥:我说个切身体会,现在学位缺得太多了,很多开发商只建房子,很多孩子没地方读书,建一个学校不是一天两天的事,要招校长、老师,还有编制问题,这个事情怎么解决呢?

陈哲:这个可能就是陆老师说的需要补短板的地方。城市是一个文明的产物,过去人类历史上每一次的疾病、灾难,都会帮助城市功能和理念的更替和升级,我们希望新冠疫情能给中国城市化的后半程带来一个好的提升的契机。

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