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深圳楼市的疯狂,远超你想象

未来城不落 · 2020-04-09
深圳这边独好

编者按:本文来自微信公众号:楼市头条(ID:lsttcz),作者:村长,36氪经授权转载

多年以后,人们回过头来看2020年的春天,可能会觉得荒诞不已,疫情与希望同在,真实与谎言并排,还有那深圳楼市,冻结与火热只是那一段时间的事情。

前两天,人们恐惧着生与死的距离,物资储备够不够;现在,人们计划着要买几套房。世界是真实的,生活还要继续。

这是一个乍寒还暖的3月,即使在3月末4月初成功入冬的广东,也感受到深圳楼市传来的暖意:日光盘重现,土豪冒着生命危险去抢豪宅;二手房重回8000套的江湖地位,环比上涨380.4%......

世界混乱,深圳独好,仿佛是这个理。

新房市场:冷热不均

“金三”的深圳楼市,即使是在疫情之下,也表现出它一如既往地猛,成交量直逼去年最为火爆的11月份。

不过,比起去年11月深圳楼市全面大热的状态,3月份还是带了点春天该有的气息,忽热忽冷。

3月7日,招商太子湾·湾玺开盘,最贵5000万+的公寓当天日光,当天卖掉104套房。

面对着售价最低2000万/套,最高达5000万+/套的公寓产品,土豪们戴着口罩、面临着生命危险也要聚集去抢豪宅,以至于街道办不得不联合派出所前往售楼处强制清场,紧急限流。

随后,3月13日,招商太子湾·湾玺加推的14套房源,15秒被抢完,这14套总价4200万起的豪宅全部卖光。

这世界太疯狂了,15秒,深圳土豪用买白菜的时间买了套豪宅,只是我买菜的时候还得掂量掂量哪颗白菜比较划算,而土豪买豪宅的时候眼睛都不眨一下。

这大概就是我与土豪之间的距离,我只有土,而他们也只有豪了。

3月16日晚上20点,万科星城线上开盘, 7分30秒4栋288套特惠房源全部售罄。

与上面的顶豪路线截然相反,万科这次做的是入门级资产,他们推建面约28-56平米的公寓,毛坯均价约3.9万/平,总价区间在96-267万元/套,首期仅需10万起。

谁都没想到上面这两个盘卖得那么好,只不过这边火热,那边冷冻。

3月28日上午,号称“光明神盘”的乐府花园正式开卖,均价4.7万/平,推出4栋1036套房源,去化仅三成。

是深圳有钱人钱太多,刚需干不过豪宅,还是另有猫腻?

别急,我们在这分析一下。

上面我提到的信息,全是真实的,但是换种思维方式来看,结论就不一样了。

一周两次开盘均热销的豪宅太子湾·湾玺,开盘20分钟销售额突破2亿和14套四千万公寓15秒售罄。

实际上,太子湾·湾玺推出了200多套,卖出了104套,去化率约5成,而且还是从去年年底就开始蓄客,这次开盘还启动中介二三级联动,最高佣金165万元/套。

再来,万科星城7分30秒4栋288套特惠房源全部售罄。

实际上,万科星城一共备案了1194套公寓。当然,万科星城这次是深圳首例线上直播卖房模式,而且还是公寓产品,这成绩也还行。

最后,乐府花园去化仅3成。它其实没那么惨,开盘当天就卖出了354套,只不过人家是真实的把分母摆在台面,过于光明正大而已。

这世界谎言听多了,就会信以为真,这是人的本性。

不过,深圳的成绩还是摆在那的,管它是哪个盘,能卖出去就可以了。这道理和“管它是黑猫白猫,反正能捉耗子的就是好猫”是一样的。

我从深圳中原研究中心的数据中了解到,3月深圳新房住宅成交3152套,环比上升279.8%,与去年火爆的11月份只差那么一点点的距离。

成交面积为32.4万平,环比上升279.9%。

分区域来看的话,龙岗贡献最多,以9.24万平的成交量位居第一,占全市成交的28.5%。而与2月相比,全市11区成交面积都有大幅度的增长。

其中,以罗湖增长最为显著,这是基于3月德弘天下华府大量网签,而罗湖2月份网签只有一套。对比之下,罗湖3月成交面积大幅上涨155倍。

这大概就是,不是增长有多快,而是之前有多差的道理吧。

而从单个项目来看,特发天鹅湖畔以218套的成交量夺得深圳3月住宅销售冠军,德弘天下华府成交位列第二。

新房相比之前的两月,成交较旺盛的原因可能是在于,被疫情压抑的需求,随着情况的逐渐好转而被释放出来了。

外加今年深圳推出的新盘较少,受供给端的情况影响,人们可能抱着遇到合适的就先上车的心态来看房子。

另外,也有可能是因为受到春节假期及疫情影响,去年12月及今年1月交易延迟到3月过户占多数,导致数据被放大。

二手房:量价齐升

深圳3月份二手房的成交情况,为广大业主打下一剂信心剂,继续看好深圳。

在二手房的价格上,深圳一骑绝尘,远抛其它一线城市,荣登中国房价霸主的地位。据诸葛找房数据研究中心披露,深圳房价达到了65243元/平。

同时,北京环比下跌0.44%,上海环比下跌0.65%,广州比增长1.9%,不过同比下跌11.84%。

图源:诸葛找房数据研究中心

深圳房价,无论是同比还是环比,都呈现了上涨的趋势。

另外,在数量上,二手房成交重回8000套以上。一般而言,数量还跑在价格前面,更能透露市场信息。

二手房月成交8000套,是业内判断深圳楼市冷热的重要分界线。

3月份,中原研究中心数据显示,3月深圳二手住宅过户8008套,环比上涨380.4%。

这个数字意味着什么?

先看一组数据

  • 2019年12月,全市二手住宅共过户10000套左右,延续11月的火爆;

  • 2019年11月,全市二手住宅共过户8013套,得益于豪宅税的取消,市场大热;

  • 2016年4月,全市8516套过户量,而这极大可能是为抢在“3•25”政策前成交所致。

不难看出,月成交过8000的套数,都是深圳楼市比较火的时候,市场行情呈上升趋势。

而3月份成交量暴增,也似乎在释放一个购房者信心增强,市场正在回暖的信号。

但是,3月份成交量不等于市场的真实情况。春节+疫情,让许多过户都往后挪,3月数据被放大,实际上真正在3月成交的房子极少。

我怎么知道的?

讲个例子。

住我隔壁的老王,前两年就把房子放租出去了,每个月能挣两万左右的租金。他2月份的时候想再买一套大一点的房子,所以就委托中介把现在放租的房子挂盘。

中介为了挣中介费,十分卖力,不到一个星期就约了两个客户上门看房。可惜,最后进不来。为什么?物业不让进,而且租客也怕危险,直接放话给老王,要是有人来看房,就拿扫把赶出去。

无奈之下,老王只好把这事挪到疫情过后。

当然,这段时间,老王并不是一个人,还有老李、老陈、老杨等等。现在是看房子的时候吗?

现在是性命要紧的时候。

奉劝一句,大家对3月的二手房情况,最好是持有“就当是一场梦,醒来还是很感动”的态度来看待。

之后的深圳楼市怎么走?

深圳楼市表现这么好,难道疫情对深圳没影响吗?

没影响,那是不可能的。不过主要冲击在实体经济,房地产市场表现得就不怎么明显。

中金首席经济学家梁红预测2020年1季度中国经济增速将为-9.3%。

另外,德意志银行对美国经济的预测是,二季度GDP同比降低13%。

深圳是以外向型经济为主导的城市,内忧外患的环境下,经济压力十分巨大。

在房地产方面,不出意外的话,4月份的成交量应该会比3月份有所降低,毕竟年后压抑的需求大部分都在3月份给释放出来了,而之前1、2月份推迟的网签也在3月份签约了。

4月份的交易相对减少。

3月份宝安不动产登记中心图源:微博

不过之后的5月,数据应该会比4月份好看,随着疫情进一步好转,各大小区开放,中介允许带看,二手房签约数量会进一步回升。

像4月初,房地产市场回暖的信号就已经很明显了。

这不,这两天我公司的一小姑娘忙着找房子搬家呢。他房东一不留神就把房子给卖了,他那房子,据说已经在挂了1年,万万想不到这是疫情之间的操作?

深圳的需求力有多旺盛,随着时间的推进会进一步体现。不知道到时候房价又会涨多少呢?

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