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新房季报丨成交量下滑超三成,疫后市场快速复苏

未来城不落 · 2020-04-03
一季度受疫情影响,商品房成交量降幅较大,但仍有城市灵活应对,保持成交稳定。

编者按:本文来自微信公众号:贝壳研究院(ID:gh_44da0ccc8400),作者:策略研究部,36氪经授权转载

摘要

中央定调房住不炒,因城施策原则下部分城市政策微调,为应对疫情冲击,多地采用土地出让金延期缴纳、预售制调整、公积金调整来应对。

2020年一季度疫情影响下土拍延期,居住用地成交量同比大幅下滑,住宅用地成交量为11296万㎡,累计同比下滑25.2%。但北京优质不限价地块的成交带动一线城市成交楼面价大幅回升,二线城市溢价率居全国首位。

66座大中城市中,2020年一季度合计成交规模降幅近三成,其中一二线城市受疫情影响严重,商品房成交量下降幅度较大,达到3-4成,但南京、杭州疫情之下灵活应对,在一季度保持成交量稳定。

房企也疲于应对疫情冲击,2020年一季度房企业绩亦有较大幅度下滑,TOP100房企销售额16628亿元,同比下降22.3%。但期间在线上积累了大量客源,疫后领先房企将带领市场快速复苏。

一、市场政策分析

01 中央定调房住不炒

1. 中央调控:2020年一季度全国饱受疫情之苦,但无论如何中央从宏观层面要求房地产业保持平稳发展,房住不炒的理念不断强化,逐渐深入人心。

2. 金融调控:自2020年年初起,全国金融部门就一直坚持房地产金融政策的一致性与连贯性,纵使疫情如何肆虐,也绝不改变房地产金融强管控的初心,尤其是多次提出不以房地产作为刺激经济的手段,且房贷必须控制在合理范围内。另外,在贷款管理方面,由于疫情的冲击,多地希冀通过降低商业贷款首付比例,调整市场调控政策,但均遭到驳回或者约谈,如:宝鸡、驻马店等城市。成都、太原则出台帮助信贷用户的相关政策,如:成都延后房贷还款日期,太原则是加快房贷利率与LPR的接轨。另外,浙商银行宣布在非“限购”城市降低首付比例,而银保监会对此确认房贷政策没有变化,个别地方和银行调整在允许范围内。

3. 地方调控:2020年一季度,在各地政府中自1月至今,据不完全统计,全国至少10省市确定三稳政策方针,并再次提到房住不炒,其中海南省分别于1月、3月两次提出房住不炒,在1月份多座城市召开两会,在此期间多座城市表态坚持房住不炒。

02 政策微调稳定需求

1. 购房补贴:2020年1月至3月期间,据不完全统计,四川省1市1县1城区及江苏省1县均出台了购房补贴政策,其中四川富顺县1月2日已经出台购房补贴政策,对在2020年1月1日至2020年6月30日期间,在富顺县城规划区内购买新建商品房的居民,给予一次性200元/平方米的财政补贴。疫情爆发后,三四线小城市房地产抗风险能力较弱,更加推动三四线小城市的购房补贴政策的出台。

2. 契税补贴:据不完全统计,2020年1季度,有钦州、玉林、益阳等3座以上城市出台契税补贴的政策,补贴范围一般,时间期限不长,整体补贴力度一般,主要的政策目的在于降低疫情对于房地产市场的影响,保持市场的活跃度。

3. 购房资格:2020年一季度,武汉、江门等城市针对购房资格做出针对性调整,武汉是基于疫情情况下对于购房资格认定进行延长,而江门则是将购房资格在人才政策的基础上扩大。

03 税费减免、线上销售辅助房企脱困

1. 出让金延期:新冠肺炎疫情突然爆发,打乱经济领域内各行业的正常节奏,房地产企业同样受到影响,随着复工时间的不断推移,房企在资金上的压力与日俱增,土地出让金延期缴纳缓解房企资金压力,为房企投资取地争取时间。据不完全统计,疫情期间至少23省市25次出台出让金延期缴纳的政策,重点覆盖杭州、南京、苏州、成都、青岛、天津等多个重点二线城市。

2. 预售制调整:多地提前预售制管理时间节点,调整预售资金拨付时间节点,同样是为房企争取项目稳定销售的时间,加快房地产业的恢复。据不完全统计,疫情期间至少27省市出台调整预售相关的政策,主要覆盖多座省会城市以及重点二线城市。

3. 销售线上化:疫情的爆发,导致至少20城以上的线下售楼处停摆将近1个多月之久,销售作为房企的生命线,长期停摆对于房企就是致命的,也正是在这样的背景下,全国至少20省市出台鼓励和支持销售线上化的政策(房屋交易流程线上化政策不算在此类),其中多数城市仅为鼓励和支持,出台一些方向,具体落实仍需探索。而杭州2月25日的政策是脱颖而出的,其不但规定销售线上化的具体措施,还提出培育购房者线上化购房习惯,这项条款在其他城市的政策中是不存在的,可以说杭州的政策先人一步,在商品住宅销售线上化的道路上更进一步,原因在于杭州具备完善销售线上化的基础条件,因此,当互联网基础设施建设在全国范围内全面提升后,销售线上化政策将被其他城市借鉴。

4. 公积金调整:疫情爆发以来,阶段性公积金政策就不断出台,从中央到地方政府,均在不断调整公积金政策,其中国务院、住建部对此强调阶段性调整住房公积金政策,各级政府的阶段性公积金支持主要目标为帮助中小微企业减轻负担,公积金调整的方向主要有降低住房公积金缴费比例,6月30日前可申请缓交公积金(不影响职工正常申请公积金),提高公积金租金提取额度等三大方面的措施,一是保障住房公积金能够让职工正常使用,保障租户能够减轻租金压力,二是减轻中小微企业资金压力,阶段性的抵御资金风险,维持社会、经济重回正轨。据不完全统计,至少31省市53次出台阶段性公积金支持政策,基本确定各地公积金延期缴纳的期限,缴存比例,以及额度等等。

5. 财政税费:多地出台国有资产经营性租金减免政策,同时出台社保费用减免,另外,部分行业的房土两税也都减免。深圳将计税毛利率调降至15%,通过降低计税毛利率,进而降低企业在开发阶段的纳税额,从而阶段性的降低了开发企业的纳税成本;对开发企业的快速恢复起到了一定的支持作用。

04 人才落户助力城市发展

1. 农民落户:2019年12月,国家政府发布《关于加快促进有能力在城镇稳定就业生活的农村贫困人口落户城镇的意见》及《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》等文件。主要目的在于督促城市取消落户限制及推动放宽落户条件。在此政策的影响下,山东省及其他省区的部分县城,也出台相关鼓励农民加快落户城镇的政策,其中山东省不仅出台政策也出台具体实施方案,对于济南、青岛来说具备利好条件,同时泸州市、江苏阜宁县等通过购房补贴的形式鼓励农民或农民工落户城镇。

2. 人才政策:2020年一季度,人才政策保持高频率的出台次数,据不完全统计,全国至少15省市17次出台人才落户、人才安居类政策,尤其是东部沿海地区城市抢人大战持续激烈,为当地房地产市场保障需求基数。人才类政策主要覆盖范围为:海南省、青岛(2次出台人才类政策)、厦门、杭州、南京、天津、济南、苏州(2次出台人才类政策)、东莞、中山、温州、珠海、汕头、广州白云区、苏州相城区等东部沿海发达城市,其中济南、天津主要为承接北京非首都功能转移项目的职工提供人才安居政策。

二、居住用地分析

01 受疫情影响,土拍延期,居住用地成交量同比下滑25.2%

1. 居住用地成交量:2020年一季度,全国352座城市合计住宅用地成交量为11296万㎡,累计下滑25.2%,为近三年最大下跌幅度,由于疫情影响,多数城市土拍延期,预计二季度起住宅用地成交规模会有大幅度回升。此外,一线城市住宅用地成交量同比下降幅度相对较小,为-12.6%。

02 一线城市楼面价大幅回升,二线城市溢价率保持全国首位

2020年一季度,全国居住用地市场价格保持涨势,其中,一线城市成交楼面价突破2万元/㎡,同环比,均有大幅回升,同比增长35.1%,环比增长46.1%,主要原因在于北京成交多宗不限价优质住宅用地,带动整体一线城市楼面价回升。二、三四线城市楼面价亦保持增长,一季度同比均增长分别为6.8%,、8.3%。溢价率方面,全国各线城市环比2019年四季度均出现大幅回升,同比亦保持上涨,其中二线城市2020年一季度平均溢价率达到14.2%,继续领跑全国土地市场。

三、新房市场分析

01 66座大中城市,成交量同比下滑近3成

66座大中城市:受疫情影响,2020年一季度66座大中城市成交规模不理想,总体成交面积与成交套数分别为4247万㎡、37万套,累计同比分别下滑25.6%、28%,预计随着疫情防控形式的稳定、市场秩序逐渐恢复正常,二季度将进入市场恢复期。

02 受疫情严重度影响,一二线城市成交量下滑3-4成

66座大中城市分线级:2020年一季度一线城市成交套数同比下滑39.5%,成交面积同比下滑38.4%;二线城市成交套数同比下滑32.3%,成交面积同比下滑29.7%;三四线城市成交套数同比下滑12.6%,成交面积同比下滑11%。一二线城下滑幅度较大,主要受疫情严重程度影响,预计市场进入恢复期后,一二线城市也将进入快速增长阶段,重新成为市场上涨的主要拉动力量。

03 有效应对疫情,南京、杭州保持成交量稳定

从一线城市排名看,上海和广州下跌幅度较大,均超过40%,深圳成交量保持低位水平,但一季度受疫情影响较小,并有2%的增长。长期来看,一线城市需求量仍在,疫后下跌幅度较大的一线城市将出现一定程度的反弹。

二线城市排名来看,南京和厦门商品住宅成交量在疫情之下保持增长,一季度分别增长6%和11%,其中南京成交量在二线城市中排名第五,表现抢眼。同时,杭州成交量在一季度同比下滑幅度最小,仅5%,总体保持稳定。原因在于面对疫情,以上城市仍表现出较好的市场应变能力,如杭州是全国首个从政府层面全面推出“线上售楼处”制度的城市,有效应对线下销售停滞问题;而南京房管局则早在2月20日就提出房地产线下销售恢复开放,在全国房地产市场“冰封”的情况下,抢占了市场先机。

四、房企业绩分析

疫情冲击下TOP100房企,销售金额下滑22%

2020年一季度,TOP100房企销售16628亿元,同比下降22.3%,各大房企在疫情影响下举步维艰,春节之后线下售楼处关闭导致销售受阻,各大房企开始寻求销售线上化措施,在疫情期间积累客户资源,并且以恒大为首的众多企业已经开始采取打折销售策略,预计市场进入恢复期后,领先房企将带动整体市场快速复苏 。

数据备注:

1. 政策内容数据:来源于中央与地方各地各级政府官方网站挂出的政府文件、通知、公告等。

2. 住宅用地数据:统计为全国住宅地块成交所有明细总和,包含全国352座城市,并按照“十三五”规划,确定一线城市4座,二线城市45座,三四线城市303座。

3. 商品房/商品住宅数据:来源于各房企统计公报,城市数据主要为30座大中城市,主要分为一线城市4座,二线城市12座,三线城市14座。

4. 房企业绩数据:来源于观点地产网

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