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年报速读|龙湖用纪律和能力圈应对2020

王露 · 2020-03-25
吴亚军称,这是龙湖的强者姿态。

3月24日的业绩发布会上,龙湖集团董事长吴亚军说,龙湖在年初做了一次压力测试,即使按照疫情预期严重的前提计算,公司仍然能够保证正常活着。截至目前,龙湖在全国216个工地的复工率已经达到了96%,按目前情况预计市场将在4月份回归正常水平,所以公司将2020年的销售业绩目标定到了增长7.2%——2600亿元。

2019年,龙湖实现合同销售额2425.0亿元,同比增长20.9%,业绩增长速度在千亿企业中并不算亮眼,但龙湖是一个追求稳健的长跑者,保持节奏、守住财务纪律,弱环境下仍考虑有所增长,令龙湖展现出“强者姿态”。

01 保增长,也保利润

年报数据显示,2019年龙湖集团实现合同销售额2425.0亿元,同比增长20.9%,完成计划销售目标的110.0%。2009年上市后,从百亿到千亿规模,龙湖花了八年,比多数头部房企都要漫长,但实现千亿到两千亿到跨越,仅仅用了一年时间。

但吴亚军一直强调龙湖要保持稳健,保证“各项指标均有所增长”,这意味着龙湖在2019年经历了增收与增利的双重考验。

所以,在业绩会上,吴亚军坦言,“ 哪怕微弱的情况下,仍然要考虑有所增长,我觉得这就是强者的姿态。”强者,不是要强、好强,而是由于过去的沉淀,在危难之中能够产生一定的爆发力,决定着企业能够转危为机。

执行董事兼CFO赵轶用一句名言来形容龙湖的应对方式:“以自律换自由”,不强调单一业务的增长,强调有质量有利润的增长。

从数据来看,2019年龙湖实现营业额1510.3亿元,同比增长30.4%。归属于股东的净利润183.4亿元,核心净利润155.5亿元,同比增长21.0%。毛利同比增长28.5%至508.0亿元,毛利率为33.6%。利润率增幅高于营业额增幅,完成了吴亚军的平衡稳健目标。

在地产下半场保持利润率增速,龙湖一方面在提高产品溢价,2019年龙湖的销售单价同比增长了4.9%,达到17032元/平方米;另一方面坚持低负债,在资本市场拿低成本的融资,2019年龙湖的平均借贷成本为4.54%,在千亿级民营房企中是最低的。

“多年自律与克制终沉淀出资本端的护城河。”龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓表示,“还是坚定地守住我们的财务纪律、净负债率,保持充裕的在手现金,不拿地王、不拿高价地,达到我们的指标,把节奏踩好。这是我们的‘行活’。”

2019年龙湖的净负债率为51.0%,在手现金609.5亿元,约为一年到期债务的4.38倍,平均贷款年限达到了6.04年,一系列指标均维持行业内的较高水准。

龙湖判断,未来行业将回归25%-30%的毛利率区间,首席财务官赵轶认为,“公司保持战略的主动、资金的主动、节奏的主动和保持货值充裕的主动,不拿错地,就有机会在行业中保持一个相对靠前的毛利率水平”。

02 每个航道都是主业

2019年,龙湖增速最快的版块是物业投资业务,不含税租金收入达到了57.9亿元,同比增长41.5%。其中,商场、租赁住房、其他收入的占比分别为79.0%、20.3%和0.7%。

龙湖把地产开发等四大航道业务分为C1-C4航道,“我不认为龙湖是多元化发展,所做的都是主业。”吴亚军表示,C1-C4航道都在龙湖的主业“能力圈”范围内,没有跨出专业领域,各航道业务客户差不多、能力差不多,所以不存在跨界。

2019年,龙湖新开业10座商场,这是历史上新开业商场数量最多的一年。截至12月31日,旗下商场的整体出租率为98.5%,为龙湖带来了超过47亿元的稳定现金流。

通过空间的蝶变、场景的新生和内容的运营满足不同的消费群体,以空间为切口,服务为流量引力线,建立龙湖商业的“能力圈”。

2019年,龙湖在全国范围内的开业商场达39座,已开业商场建筑面积377万平方米,全年平均日客流154万人次,同比增长23%。

邵明晓称,未来每年龙湖计划开十个天街项目,龙湖的天街会聚焦在大体量的商业城市,今年龙湖会开业9个商业天街,力争确保60亿元的租金收入。

邵明晓同时称,龙湖商场在业内因防控疫情而减免租金的力度是排在前列的,但公司有信心在未来一步一步通过运营去消化一季度的免租影响,力争完成60亿元的商业租金收入目标。这说明龙湖在投资性物业方面的运营能力已经具备靠效率和服务能力去解决风险的实力。

长租公寓品牌“冠寓”的布局落点是“高能级城市”中的新世代年轻人群,他们属于对居住品质有要求的“租住改善群体”,也是未来的购房者。截至2019年底,冠寓累计开业房间数量达7.5万间,租金收入11.7亿元,同比增幅150.6%,开业超过六个月的房源出租率为87.3%。

疫情对长租公寓第一季度的运营影响非常大,鉴于部分城市政府不允许扩张招租,邵明晓预期租赁住房业务一季度收入将下滑25%。但“中长期我们非常坚定看好。今年10万间开业的目标也是要达成的。”邵明晓表示。

“空间即服务”是龙湖的战略和业务内在驱动力,地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务这四大主航道业务中,物业服务是交叉点最多的业务版块,也曾经是龙湖项目的名片。目前这块业务已经涉及到商业、写字楼、公寓、养老、产城、医院、学校、公园、航空后勤、交通枢纽等不同的城市生活场景,2019年实现营业收入42.8亿元(合并抵消前50.0亿元),合约管理面积达4.28亿平方米。

对于物业是否会分拆上市,邵明晓表示,暂时不会考虑分拆上市,龙湖C4的收入里,除了基本物业费,创新收入占比已经达到50%,接下来龙湖会提高创新收入能力,这个领域的增长和毛利都比较可观。

03 守好负债底线,择机拿地

虽然疫情短期内有所冲击,邵明晓表示,龙湖在2月初就已开始有所行动,至3月中旬,全国216个工地复工率达到96%,除武汉以外的售楼处已全部复工。市场也在3月份开始复苏,特别是高能级城市的恢复速度较快,预计整个市场将在4月份回归正常水平。

龙湖董事长吴亚军表示,疫情考验现金流,但是现金流不是危难时才要考虑,而是要“天晴补屋顶”,龙湖在去年下半年就开始注重现金流,1月份完成了全年的基本融资。

今年1月完成了百亿量级的融资,龙湖首席财务官赵轶表示,现在国内的流动性比较宽松,发一些债券的渠道还是畅通的,下一步融资,龙湖会在国内申请一些债。“大环境不去猜,小环境来看,龙湖做好了准备。”

龙湖所持资金将有一部分用来拿地,“一二月份是拿地时机,最近热门城市地价已经上来了”,邵明晓透露,龙湖会遵守净负债率50%—60%的底线,来倒算今年的拿地金额。坚决不拿地王不拿高价地,整体上会在去年基础上稳中有增。

2019年,龙湖集团新增90幅新地,首入太原、长春、海口、徐州、扬州等11城,新增收购土地储备总建筑面积为1731万平方米,权益面积1273万平方米,平均权益收购成本每平方米6186元。截至2019年底,龙湖集团土储合计6814万平方米,权益面积4742万平方米。

2020年前两月,龙湖又频频出手拿地,重点布局环渤海及华南区域,在成都、温州、天津、青岛即墨、沈阳、珠海、福州等地拿下数宗地块,新增土地总建筑面积为232万平方米。

与此同时,龙湖还在看并购机会。但邵明晓回应称,龙湖不是为了并购而并购,而是看机会。目前,龙湖保持着25%-30%的新增项目来自于收并购市场,在选择上更倾向于项目层面的收购机会。

邵明晓说,“虽然(疫情)有些冲击,但整体可控。龙湖不需要做大的供货结构、销售结构的调整,基本上能够按照预定目标,顺利、平稳往前运行,全年2600亿元的销售目标有信心完成。”

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