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租客进不了家门,长租公寓挣扎求生 | 深氪lite·战疫⑦

陈淑雅 · 2020-02-20
“租客是轻症患者,我是危重病人,如果血输不到我身上,我就要死了。”

文 | 陈淑雅

编辑 | 方婷

因为突然爆发的疫情,刚上市的蛋壳公寓正陷入一场前所未有的危机。

从1月底开始,陆续有业主声称接到蛋壳业务人员的电话,以发生了疫情的“不可抗力”为缘由,单方面通知业主免租一个月。但在租客端,蛋壳却对疫情有一套不同的执行标准——针对因为疫情无法回到武汉地区的租客,蛋壳对其期间发生的相关费用正常收取。

被质疑“两头吃”的蛋壳引起了强烈不满,多地业主纷纷成立了维权群,发起集体投诉。2月3日,蛋壳向租客发布补贴政策,针对因疫情无法返回武汉的租客返还一个月房租,其他地区视情况补贴,而补贴将在3月2日后返还至蛋壳App的钱包中。2月17日,蛋壳发布长文《致广大房东的真心话》,称确实有部分员工与房东沟通时存在问题,经过努力情况已有改善,目前蛋壳400来电接听率已达到95%。

风波并未就此停止。仍然有一些租客在微博等社交渠道表示,有未收到蛋壳租金的业主要求收房,蛋壳开始针对已经交租的租客强制退租,限定其在规定时间内搬走,即便因为疫情还没有返回居住地的租客,也在被强制退租的行列。2月18日晚上,蛋壳发微博回应,称近期蛋壳将协助个别业主收回房屋,但承诺“绝对不会无故驱赶租客”,租客有问题可以登录蛋壳App创建需求单。

一直在紧绷的现金流和业主、租客脆弱的平衡关系中踉跄前行的长租公寓,再次暴露出它的软肋。这股席卷全行业的震荡中,蛋壳不是唯一一家面临风暴的长租公寓,也不会是最后一家。

平台之困

作为分散式长租公寓的第一梯队玩家,蛋壳40多万间的房源规模令同行羡慕,但同时也承担着巨大的压力:春节前正是租房淡季,此时公寓行业空置率一般都在20%以上。以20%的空置率计算,空置一个月甚至更久的8万多间房,造成的现金流损失足以压死一只骆驼。

长租公寓是重资产的“二房东模式”,其商业模式是先以包租的形式从业主手里收房,然后在租客端通过提供品质化产品和标准化服务收取租金溢价。

这个模式本身利润微薄,早些年包租的毛利能达到20%以上,而经过几年“风口期”,各家争抢房源导致拿房成本上升,现在行业毛利压缩至10%左右,也就是说,出租10间房的利润才可以抵消1间空置房带来的损失。曾有创业者告诉36氪,如果出租率低于90%,大部分公寓都是亏损的。

尽管1月17日蛋壳刚刚成功登陆美国纽交所,但募集到的1.49亿美元资金,对极占现金流的长租公寓来说实在不算多。更糟糕的是,蛋壳原本就处于巨额亏损状态——其招股书显示,2019年前三季度蛋壳净亏损达25.1亿元。

同时蛋壳极为依赖租金贷。招股书显示,2019年前三季度,通过租金贷模式获取的租金预付款占到了蛋壳租金收入的80%。租金贷模式下,金融机构一次性把一年的租金打给公寓方,也就是说,这部分合约产生的年租金蛋壳已经提前收入,想要获取现金流只能依赖新签。也因此,在危机之下,蛋壳成为所有公寓中反应最快、同时也是引发反弹最快的一家。

近年来,中小公寓运营商们活得越来越艰难,据业内不完全统计,2019年全国“爆雷”的长租公寓已经有25家。原本很多公寓已经摇摇欲坠,突来的疫情更是让其雪上加霜。

每年12月是长租领域最淡的淡季,很大一部分租客要过节回家,不过春节后会马上迎来一个旺季,因此公寓从业人员年前都会提早回家,过完年早点回来开工招租。甚至有很多小公寓在出租房子时有个不成文的规定:签订租房合同时,到期日会有意避开12月,如果不凑巧会将出租时长拉长到13、14个月。

然而受疫情影响,今年2月所有空置房源的出租几乎停滞。对于很多中小公寓来说,一个月的空置意味着去年一年的生意“白干了”,但失去利润还不是最坏的情况,最危险的是现金流可能会发生断裂。而现金流断裂、公寓“爆雷”的后果将引发更大的社会问题——业主想要拿回租金,租客担心被驱赶,最终可能是两方受害者的矛盾进一步激化。

蛋壳的身后,还有一长串的长租公寓更是处境艰难。它们很难像蛋壳那样通过二级市场、银行贷款等多渠道融资,只能依靠自有现金流苦苦支撑。

“依靠现有的资金只能撑三个月。”优客逸家创始人刘翔告诉36氪。优客逸家目前在成都、武汉、北京、杭州四个城市运营着近4万间房,现在出租率降到了86%。刘翔表示,如果疫情防控措施没有缓解的话,预计出租率会以每个月10%的速度继续下降。

根据优客逸家调研的各个城市同行的数据,目前公寓新增的签约量与年前制定的计划相比,完成度还不到20%。一边是新签减少,而另一边是租客大量退租——由于返工时间未定,租客只好违约止损。一头进不来,一头要退出,空置率显著提升。

武汉的公寓市场更不必说,已经几乎陷入瘫痪。返工遥遥无期,租客大面积违约退租,武汉住家公寓创始人卞亚光告诉36氪,现在回不来的租客超过一半都违约了。回老家过年的公寓老板们无法回到武汉,就算回去,带看招租的可能性也接近于0。

相对幸运的是,优客逸家去年开始转轻资产,把武汉市场交给了一家带资加盟的合作公司,后者使用优客逸家的品牌在武汉经营长租公寓,分担武汉市场开展经营的资金压力。现在这位加盟商在武汉管理1万间房源,但受疫情影响完全无法开展正常的经营,员工大多无法返程到岗,部分住在里面的租客也不愿意付租,公司命悬一线。

其他的武汉当地公寓运营商们也是相同的遭遇。寓小二武汉市场负责人鄂伟告诉36氪,武汉本地有一家规模较大的长租公寓,在疫情之前公寓就已经活得艰难,老板经常跟人说撑不了今年,结果突发疫情,现在老板只能拿出个人的房子做抵押来维持公司运营。

有些公寓品牌干脆放弃了在武汉的生意:有一个来自内蒙的公寓老板,回老家过年之后看着疫情逐渐严重,他干脆就没计划回来,现在已经在内蒙老家做起了其他买卖,留下租客和业主自己协商解决房租问题。

免租应该向谁免?

对于公寓来说,现在能做的止损措施就是开源节流,向房东争取免租期是最直接有效的办法。但是站在房东的角度,有房东认为跟平台方是一荣俱荣一损俱损的关系,但也有房东认为减免不是义务,自己每个月的房贷、车贷也不会因为减免了房租而消失。

曾乔是蛋壳在杭州的业主,他向36氪表示,自己2月初接到蛋壳工作人员的电话,“通知”1月的房租不付给他了。曾乔当下直接拒绝,对方回复“好的我登记一下”。曾乔认为,蛋壳每年已经留了一个月的空置期,虽然疫情有影响,但是签订包租合同时,双方本来就已经就利益博弈和互相让步过了。

“房东免租这块我们没有着急大面积接触,在疫情影响程度还不那么确定的时候,做这个动作是很不明智的。”一位公寓从业者向36氪表示,蛋壳的做法确实不够好,“通知”的态度难以获得房东的理解。跟房东协商免租期时,应该真诚告之公寓的经营困难,为防止出现更严重的社会事件,动之以情晓之以理,当然免租协商中,房东不同意也不应该勉强。

房量较少的公寓争取免租期的成功概率更高,因为老板可以花更多精力直接与房东协商。但对于体量巨大的长租公寓,比如蛋壳来说,通过业务员交涉并且采用统一模板,很容易让房东对品牌失去了信任。

上述公寓从业者向36氪表示,公司沟通了小几百个房东,有20%的房东表达了支持,团队非常感谢他们,但是其实自己并不想对外直接透露这个数字,因为这会让没有免租的房东感觉自己被道德绑架。

这只是一部分原因,背后其实还有一个难以言说的苦衷:这完全是公寓基于失血自救向房东恳请的免租纾困支持,并不是为了给租客免租。但获得部分房东免租的信息一旦公布出来,很多租客肯定会不理解,说公寓两头吃、发国难财。

“但怎么说,租客是轻症患者,我是危重病人,如果血输不到我身上,我就要死了。”这位公寓从业者说。

在广东某个三线城市的一位业主告诉36氪,广州房地产租赁协会在2月初就发起了一项倡议,希望业主能够提供免租期,结果很多个人房客拿着这份协议找房东要租金减免,其中也包括他的租客。很多人没有理解,公寓向业主争取免租期到底意味着什么。

特殊情况下任何一方都扛不住,在未来几个月,最好的解决方案可能是业主、公寓一起承担一些损失。“现在是大家共度难关的时候了。如果公寓方没获取免租或延迟付租,会很难熬下去。”寓小二CEO黄冠文说道。

寓小二是一家公寓SaaS系统方案提供商,现在他们也在帮助公寓们出房,疫情期间免费开放部分服务,提供租客信息登记和回访的小程序等,不过这些对公寓来说帮助还是有限:就算一年系统服务费全免,和房租损失相比也是杯水车薪。

熬得下去的公寓还能争取减免,而实在撑不下去,只能向房东违约退租。有些公寓已经开始集中安排租客,协商他们尽量住在一起,剩余的空置房源则做了退租处理。

难以实现的租售同权

除了难以解决的空置率,疫情之下,长租公寓的日常运营工作在部分城市还遇到了一些意料之外的麻烦,最终指向租客的受挫体验。以优客逸家为例,2月9号,优客逸家的一位租客从湖南返回成都的某个小区,社区要求公寓方开具担保书,租客在社区自我隔离的14天里,如果发生任何疫情或传染的情况由公寓方承担责任。

优客逸家管家小楠告诉36氪,开具担保书之后,社区工作人员表示还不够,需要征得所有业主同意。社区工作人员向领导请示,最终还是拒绝了租客进入,理由是合租房没有条件让租客完全实现自我隔离。这名租客没能进入小区,9号晚上在车里度过一晚,第二天自驾十多个小时回到了湖南老家。

“公区确实是公用的,但政府发布的公文也没有说不允许合租房进入的情况。”小楠表示,成都政府出了一份“5号公文”,其中第四条指出,出租房屋租客在居住期间,房东与中介要承担主体责任,社区要求的担保书就是从这条演变出来的。但政府只出了很笼统的文件,所以每个小区的规定都不一样,导致对接很麻烦。

直接拒绝租客进入的小区仍然存在,但一般公寓出具担保书之后,租客都能回到住处。不过就算能返回小区,合租房租客日常的进出也不太方便。据小楠介绍,小区物业会给每户人家发2张出门条,但合租房的入住人数一般都会超过2人。此外,小区还可以根据复工证明为个人单独开具出门条,但有的小区明确只能开给业主,而拒绝开具给租客。

最后的转机还是来自政策面,在社区和租客、公寓三方的矛盾积攒了一个星期之后,2月15日,成都政府发布最新通知,提出返程人员若持有通知要求的健康证明,不得拒绝返岗、不得拒绝租房、不得拒绝进入本人的居住区。

类似的事情还在多地发生。某家集中式公寓向36氪表示,上海、南京、杭州、深圳、苏州等多个城市门店都接到社区通知,不得接受外地返程租客,甚至有部分街道要求公寓清退租客。最后公寓工作人员只能劝返部分租客,剩余租客则根据政府要求在附近酒店安排隔离。

城市发展要靠外来人口,这正是近年各城市纷纷出台政策、以引入人才的原因。近年来,国家也鼓励租售并举,2015年国务院一纸发文,把公寓定性为生活性服务业,宣布将在税收、融资等方面给予政策支持,这也是长租公寓近年来快速发展的一个重要推动力。

城市青年租房不易,从找房开始就与中介斗智斗勇,合同到期涨价、房东临时通知搬家的情况也时有发生。而长租公寓正是喊出“让租房更有尊严”的口号,因真实的房源信息、透明的定价、以及职业公寓管家的服务,才让其逐渐成为年轻租客们的选择。

然而在特殊时期,理想遭遇现实,租售不同权被打回原形,长租公寓与租客、业主的矛盾也在逐渐激化。如果矛盾继续发酵,无论对租客、房东、长租公寓,乃至城市,都是一损俱损的关系。

等待曙光

优客逸家管理团队在大年初一组织了疫情应急工作会,针对租客、员工人身安全,以及企业经营、现金流安全做了系列部署。业务层面,首先把年前定的节后小旺季普遍涨租方案喊停了,并针对疫情期间受管制影响无法返程的在租租客,推出了水气费减免和免违约金退租的政策;针对新租客,推出了一批房源供新签租客享受前三个月房租半价的活动。

对于武汉公寓运营商来说,房东端的免租期在谈,但已经没有心思争取租客。公寓基本停止了出房的业务,大家都清楚,就算努力招租也很难有效果反馈。

住家公寓卞亚光现在在组织一场“医护驿站”志愿活动,干脆把闲置房源开放给武汉医护人员,以及滞留在武汉但没有住宿地的人。这场活动从武汉封城那天开始,住家公寓开放了30间空置的房源,意识到仅靠自己无法满足需求,卞亚光号召本地其他公寓运营商一起加入,现在已经有上千间房,免费入住的租客就包括武汉第一批定点医院武昌医院的一整个科室。

在考虑自身的存亡之外,特殊时期很多公寓创始人选择主动承担起社会责任,但回归到本质,长租公寓始终是门需要计算的生意。

36氪曾判断,2020年长租公寓行业洗牌仍会继续,而突如其来的疫情无疑加速了这一过程。大量中小公寓将会支撑不住倒下,而幸存的从业者也对规模扩张会更加理性——尽管规模化是过去长租公寓的想象力所在,但经过几年发展,大家已经逐渐意识到,在这个行业想要做大实在太难了,投资机构也已经几乎停止了对分散式长租公寓的投资。

长租公寓彻底从“风口”回归冷静期,行业逐步走向成熟,包租1.0也会加快向2.0的托管模式转变。而托管模式的好处在于,承担系统性风险的角色是千万个房东,公寓运营方的压力会更小。不过,轻资产的托管模式在长租行业已经喊了很多年,发展到今天托管比例仍然非常小。

寓小二黄冠文认为,与包租相比,托管运营方较难拿到房源,因为业主更喜欢确定性的收入。但囿于包租较大的资金投入和市场风险,国内或会有更多机构探索托管模式。

而从供给上来看,很多公寓的房源会回到个人房东手里,同时短租市场受到冲击,部分房源回流到长租市场,因此长期来说租金价格可能会出现下调。

卞亚光表示,今年本来计划把房源扩充一倍,但分散式应该没戏了,下半年会收一些集中式物业,毕竟“疫情过去生活还是要继续”。

武汉本地公寓从业者建了一个近500人的交流群,虽然业务没办法开展,但大家在群里发起了一场捐款,买了1万多个口罩送给当地的一线医护人员和公安民警。

汉口每天还有很多护士向卞亚光询问是否还有可住房源。现在他每晚8点在抖音上直播,希望争取更多房东和公寓参与进来。他表示,如果房东对安全方面有疑虑,他也可以花钱找人消毒。“做一件好事很容易,但坚持很难,我们也只能做些力所能及的事情。”卞亚光说道。

(应采访对象要求,文中小楠、曾乔为化名)

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