复工后北京首拍揽金80.05亿,疫情结束后你会考虑买房吗?

未来城不落 · 2020-02-12
这里会有你未来的家吗?

编者按:本文来自微信公众号:和讯房产(ID:hexunhouse),作者:宋虹姗,36氪经授权转载

2月11日,北京庚子鼠年第一拍,本次竞拍的3宗地块,分别位于石景山西黄村、通州马驹桥以及大兴采育镇,三宗地地块均属于住宅用地,住宅部分均不限面积不限价,起始总价70.63亿。

竞拍结果显示,石景山区西黄村地块被首创以底价29.75亿拿下;通州区马驹桥镇亦庄新城0500街区YZ00-0500-6007等地块最终由华润+中交联合体以46.7亿元摘得,溢价率22.89%;京能以3.6亿竞得大兴区采育镇地块。三块地的成交合计价格是80.05亿元。

疫情当下,本次北京新年后的首拍,有两点信号,一是整个环境影响下使房企进入更谨慎状态。面对疫情,北京规自委及时发布了土拍市场防疫新规。涉及进场人员需满足在京隔离14天,每家竞买单位进入拍卖厅的人员由原来的每家4人减半至不超过2人,并须在现场竞价过程中全程佩戴口罩。进入拍卖厅后,由工作人员引导竞买人员入座,原则上竞买人员之间间隔距离不得小于1米。

而据现场媒体反应,与往常土拍现场相比除更安静外,本次现场举牌速度相对缓慢,房企负责人都是在计算后才举牌,这反映了疫情当下避险情绪走高,房企越发谨慎、冷静了。

二是来自未来北京土地市场的正面信号。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为,本次参与竞拍的三宗地块住宅部分均不限面积不限销售价格,在市场逐渐平稳的发展趋势下,土地市场出让规则有所松动。不限价地块增多,传递了北京土地市场的重要信号。

和讯房产将为粉丝梳理本次出让三个地块基本情况,并为大家展示周边项目。

壹  底价成交的石景山西黄村地块

地块紧邻西五环,或许是因为居住、商业、办公混合的地块属性,石景山区西黄村1606-646地块F2公建混合住宅用地仅首创一家报名,无悬疑以底价29.85亿成交

但地块的地理位置十分优质。紧邻地铁6号线西黄村站。总建筑控制规模117825㎡,住宅、公建用地的容积率分别是2.5、3.07,限高分别是80米、60米。性质决定这块地是不限价、不限面积的地铁上盖商办及住宅的结合体。业内预测首创或会此地块打造成商业+写字楼的城市综合体,甚至有人已经将商办地命名好——“京西奥莱”。

配套方面,毋庸置疑交通是大优势之一,紧邻地铁;地上交通东西向有永引南路、田村路、西长安街、阜石路四横路网,南北向交通动脉——四环、五环交织。商业连接了五棵松商圈、中关村等核心城市板块;附近医院有中国人民解放军陆军总医院京西医院、北京大学首钢医院、北京八大处中西医结合医院等;教育方面,附近有中国协和医科大学护理学院、北方工业大学、首钢工学院等;中小学及幼儿园有首都师大附属苹果园中学、北京大学附属中学、北京市第九中学(初中部)、北京师范大学石景山附属幼儿园、北京市石景山区第三幼儿园等。

✨项目盘点

中海寰宇天下

开发商:中海地产

位置:阜石路与北辛安路交叉口南,地铁1号线苹果园站A口出,西行1500米,北辛安路与和平街交叉口处即是。

价格:63500元/㎡左右

户型:项目主力户型面积为82-172㎡的2-5居

产品特点: 纯商品房,虽然是中海出品位于古城板块的销冠项目,但还是有不足,比如中海寰宇天下的101㎡户型,东侧两个卧室之间夹着厨房,主卫没有完全做到干湿分离,这些细节让很多购房者比较纠结。另外,要提醒大家,石景山的学区非常一般,与海淀和西城没办法相比,对此有刚性需求的购房者,基本可以路过。

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规划图

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样板间

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101平三室两厅一卫户型图

禧悦学府

开发商:新城+首创

位置:石景山田村路与西黄村路交叉口西100米,距离西黄村地铁站很近。

价格:销售均价不超过62766元/㎡,且最高销售单价不得超过65904元/㎡,预计总价在470万-890万左右。

户型:75㎡、90㎡、120㎡、135㎡2居-4居户型

产品特点:禧悦学府是两大品牌开发商联袂打造的精英学府住区,项目采用经典大都会风格,打造8-18层住宅社区,满足都市全家庭居住需求。 

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规划图

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 效果图

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户型图

贰  通州三年来第一块纯商品房地

今日通州区马驹桥镇亦庄新城0500街区YZ00-0500-6007等地块共吸引包括首开+旭辉、华润+中交、平安、金茂、世茂在内的五家企业及联合体报价。最终由华润+中交联合体以46.7亿元摘得。

资料显示,该地块为R2二类居住用地、A334托幼用地。土地面积为99023.274㎡,其中建设用地99023.274㎡,建筑控制规模220184.557㎡。起始出让价38亿元,起始楼面价约1.77万元/平。该宗地中,SY00-0500-6009地块托幼用地由竞得人建设,建成后无偿移交给教育主管部门;YZ00-0500-6007地块内规划 1 处社区卫生服务站,规划 1 座街区式锅炉房,由竞得人建设,建成后无偿移交给相关主管部门。

庚子鼠年的土拍第一次锤落在了通州马驹桥地块上。期间,平安、世茂、首创+旭辉频频举牌,与华润+中交陷入混战。最终第40轮,46.7亿,溢价率22.89%,由华润+中交将其收入囊中。

据现场媒体报道,房企在优质地块在今日的拍卖过程中举牌更加谨慎,但业内分析人士认为,在建筑、线下售楼处全面停工,以及企业现金流持续吃紧的情况下,房企的拿地竞争变小,更有机会低价拿地,有实力的房企如果拿到优质地块,更有利于未来发展。值得关注的是,合作拿地方式逐渐成为主流,另外,在当前市场环境下国企拿地更具优势。

本次出让地块是通州近三年出现的第一宗不限价地块,位于通州区东南六环马驹桥镇亦庄新城,未来可期。同时该地块也是今日出让的体量最大地块建控规模超过22万平方米,起始出让价38亿元,起始楼面价约1.77万元/平。

 ✨项目盘点

城市之光·东望

开发商:万科地产

位置:台湖环渤海总部基地北侧、东五环化工桥向东京津高速第一出口附近

价格:销售均价不超过 51585 元/㎡,最高销售单价不得超过 54164 元/㎡

户型:70㎡、90㎡、123㎡、148㎡

产品特点: 定位刚需的“日光盘”,市场热度很高。其中90㎡户型的客厅会有一个90°转角大飘窗,将墙体向外推半米,扩大的部分放个长L形沙发,是个很有特点的设计。其他的餐厨客一体、可移动的实现从两居到三居转换的非承重强,都是有打动到年轻刚需的。

总体说,东望在产品设计上兼具创新实用,在刚需盘中做到了居住的迭代升级;另外,万科的物业服务品质也很高。

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样板间

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 90㎡ 户型图

台湖金茂悦

开发商:中国金茂

位置:台湖环渤海总部基地北侧

价格:销售均价不超过 51585 元/㎡,最高销售单价不得超过 54164 元/㎡

户型:80㎡、89㎡、132㎡

产品特点:与万科东望同属于一个地块,位置相邻,但 金茂悦总建面不足东望三分之一。户型设计上,玄关正对卫生间是一个槽点,但户型基本做到了南北通透、全明。

另外,金茂作为央企,品质历来有所保证。社区规划走了“智能路线”,有智能垃圾分类、户外防水插座(户外活动用电需求)、非机动车充电桩等,从整体氛围看,比较高端。

不过,“硬刚需”还是选择东望吧,万科东望的最小户型是72㎡,金茂悦的最小户型80㎡,二者都是两居。最小的户型,金茂悦贵了近40万。

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80㎡户型图

首创远洋·禧瑞天著

开发商:首创+远洋

位置:大兴科创十一街与经海九路交汇处西南角

价格:销售均价不超过52695元/㎡

户型:88㎡、90㎡、119㎡的2-4居

产品特点: 项目成交不错,主要是因为距离地铁亦庄线很近,属于地铁旁项目。但两三居户型要么不方正,要么动线设计不合理,比如89平米两居,只有一个卫生间,从主卧出发要经过餐厅和厨房,这是设计师完全没有考虑到居住人的感受的一波操作。

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规划图(来源:诸葛找房)

叁  大兴采育镇低密小地块

最后一块要说的是京能竞得的大兴区采育镇01-0042地块,性质是二类居住用地,该地块建设用地面积2.08万平方米,规划建筑面积不超过2.18万平方米,起始价2.88亿。报名企业是路劲、京能、住总+兴创,最终被京能以成交价3.6亿元竞得,溢价率25%。

地块容积率1.05,起始楼面价约13189元/㎡,8轮竞价后的楼面价是16847元/㎡。今日竞拍的规模最小地块,小到分析人士认为在该地块位置位置偏远的情况下,即时有低密属性,但规模太小,房企发挥空间和战略纵深有限。

按照规划,采育镇被确定为东部现代制造业功能区,同时采育也在大兴国际机场30分钟车程的半径内。交通配套方面,目前区域内有京沪、京台、京津三条纵线,和首都环线、南六环两条主要环线。从国贸驾车出发不堵车的情况下一小时可以到达。未来采育镇会有城际铁路S6线经过,将来日常出行效率会提高不少。

目前采育镇暂时没有高端商业综合体,已建成商业有百姓大润发购物广场和世纪华联超市,菜市场有奥宇综合市场和采农惠民农贸市场,未来采育镇内规划建设三万平米BHG商业中心。教育方面,有黄城根小学(采育分校),采育第一中心小学,北京三十五中国际部(采育分校),采育中学和大兴采育西区幼儿园等。医疗方面较欠缺,当地只有采育中心卫生院、北京绿康源医院。另外,生态环境、公园配套等是采育这个版块的优势。

✨项目盘点

住总·如院

开发商:住总

位置:大兴-采育镇采华路南端

价格:限定均价31136元/㎡

户型:共有97-115㎡洋房、180-300㎡叠拼、400-450㎡合院三种产品

产品特点: 去年11月26日,大兴采育诞生两宗限竞房地块,其中一块01-0128A地块由住总经过57轮激烈争夺,以17.7亿元,自持2%的比例拿下,溢价率高达49.3%,成交楼面价19245.41元/平米。590.77平方米,建筑控制规模91970平方米,这就是住总如院的“前世”,如此高的溢价率,相比今日京能竞拍后16487元/㎡的楼面价,让业内不少人士感叹房地产的土地市场真是变幻莫测!

住总·如院小区实行地下车位,人车分流设计,且地下车位配有充电桩。项目可选择的产品类型繁多,如果你想花300多万买个洋房类产品、性价比高的合院产品,是个不错的选择。但是,不少看过房的人还是认为,户型价格亮眼,只是有点远!

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规划图(来源:网络)

复工后北京首拍揽金80.05亿,疫情结束后你会考虑买房吗?

样板间(来源:网络)

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301㎡ 叠拼户型图

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