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朱桔榕上位与合生上位之间,至少隔着三道关口

未来城不落 · 2020-01-21
在规模与利润的平衡之间,合生能否打破过往的发展模式,仍需打上一个问号。

编者按:本文来自锋面NEWS(ID:fengmiannews),作者:王柔金,36氪经授权转载。

当刚满30岁的第一批90后还在苦恼于微博上“30岁100万够不够花”的话题时,31岁的合生“二代”朱桔榕已经开始主导管理一家资产规模超1800亿的地产公司了。

近日,合生创展公告,从2020年1月10日起,公司创始人朱孟依辞任董事会主席及执行董事职务,接任董事会主席职位的是其女,朱桔榕。

对已经在合生内部历练超过10年的朱桔榕来说,虽然只有31岁,但其接班之路老父早有布局和铺垫。而作为昔日“华南五虎”之一的合生,十年沉浮江湖早已改换,如若再度扩张谋求规模上位,摆在年轻的朱桔榕面前,至少有三关待闯。

合生的家底 

曾经的高光时刻难再,重回规模赛道的事业未竞,朱桔榕正是在这样的历史阶段完成了接班。

朱孟依选择在61岁的年纪,将自己27年打拼事业版图的一角,交给31岁的女儿朱桔榕,或许有着自己的深意。

正如合生创展一位高管曾经说的,每家企业选择的发展道路都不太一样,无论采取高周转策略,还是精细化战略,都没有所谓的对错之分。虽然作为曾经的王者,因近年来在规模上的落后,合生创展一直都被冠以失意者的角色。但凡事都有两面,在规模跑道上疾驰与在利润底线上坚守,究竟哪种状态更为快活,或许如人饮水冷暖自知。 

事实上,在曾经的辉煌与落寞背后,今天的珠江合生系早已不是单纯的房地产企业。

在地产业务取得成功之后,朱孟依通过珠江投资很快开始了多元化扩张的道路,珠江投资涉及的行业包括地产、基建、能源、医药、保险、教育、医疗、科技、文化等等,投资的企业达到数千家。

在此次接班事宜后,合生创展由老三朱桔榕接手,珠江系由二儿子朱伟航掌管,大儿子朱一航掌管与合生和珠江有着业务关联的珠江商贸集团。朱孟依则将开启他的第二人生,将重点精力投入到金融和科技产业孵化上。

虽然近年的发展严重掉队,但细究起来,在地产板块,朱孟依为女儿留下的家底也不差。

一方面,由于合生此前采取的一直是超级大盘、分期开发的模式,建筑面积超过50万平方米、100万平方米甚至200万平方米的项目大有所在。而且,由于开发周期较为缓慢,平均每个项目开发周期都在10年以上。其位于广州1993年开发的华景新城项目,至今都没有开发完。

在这样的模式下,合生创展的土地储备也较为稳定。截止2019年6月30日,合生创展土地储备的建筑面积达到2940万平方米,远超许多规模500亿以上的房企。

合生在克而瑞公布的2019年上半年中国房企总土储货值TOP100中位列第40位。且,这些土储大多位于广州、北京、上海、天津、惠州等核心城市。

另一方面,近年来,合生创展虽在物业销售板块有所沉寂,但也拓展出了商业、物业、酒店等多元化业务。

2018年,合生创展实现营收132.94亿元,其中非物业销售板块业务收入占比近三成。截止2018年12月31日,合生创展管理11个投资物业项目,管理运营面积超过50万平方米,大多位于一二线城市的核心地段,当年营收达到22.92亿元。

十年之后

虽然是潮汕人朱孟依创办的企业,但合生创展无论是成立背景,还是“囤地”、“慢周转”、“不过度追求杠杆”等作风,实际上都有着浓浓的港资做派。

合生创展成立于1992年,由朱孟依在香港与人合作创立。1993年,朱孟依又在广州创立了珠江投资。在那个内地急切盼望招商引资的年代,港资身份的合生创展和本土企业珠江投资的联手可谓“珠”联璧“合”。

凭借丰富的政府资源关系网,朱孟依认定,在广州市政府的未来规划中,天河区将被发展成商业中心。他在广州的天河、海珠、番禺等地买下了大批农田,并由此开启合生首创的“大盘模式”——囤地,坐等升值,然后分期慢周转开发。

朱孟依一度赌对了。

随着广州市区向东、向南发展,合生当年低价布局的地方摇身一变成为城市的中心区域。城市的发展红利和房价的上涨,让合生的资产迅速成十数倍级的增长,由此带来合生创展发展史上的第一桶金。

到1998、1999年,合生创展在广州一个城市的开发规模,与万科在全国五大城市的发展总规模相当。据报道,在广州一地的利润,就超过万科在全国五个城市的利润总和。

投资眼光精准的朱孟依还善于利用资本市场的力量。

1998年5月,合生创展成功在香港上市,每股2.7港币,筹资6.7亿元港币,朱孟依个人持有上市公司63.75%的绝对股份。在资本的助力下,合生创展迎来了加速发展的阶段。到2000年,合生创展旗下楼盘销售额已经占到全广州市场5%的份额,无人能出其右。 

在广州大获成功以后,雄心万丈的朱孟依决定异地复制,挥师北上。

2001年,合生创展一口气在京拿下五块大型开发用地,并于“环北京”的天津宝坻一举拿下2.5万亩土地,打造京津新城。

郊区、大盘、低价地,从合生创展在北京所拿地块不难看出,朱孟依打的是和广州一样的算盘,提前低价囤积政府未来欲发展区域的大量土地,坐等区域升值,而后尽享地价和房价上涨带来的红利。

2004年,合生创展成为国内第一家达到百亿规模的房企,与恒大、碧桂园、雅居乐、富力合称地产界“华南五虎”,当时的王石说,“合生创展才是地产界的隐形航母”。

可惜,房地产的周期波动与政策调整变化,并没有给合生讲述同一个故事的机会。 

因天津最具吸引力的蓝印户口取消、区域规划蓝图一直没有落位、开发建设成本较高等原因,合生大手笔拿下的京津新城从销售乏力逐渐沦为亏损。京津新城3000套别墅9成空置,成为“鬼城”。合生创展的资金链也被这个大盘绞住,攻城略地的节奏开始放缓。

到2009年,合生创展销售额攀升至150亿,而同年排名第1的万科的销售额已经达至634亿元,合生被十数家房企超过,排名第17。

也是在这一年前后,合生创展遭遇了成长路上的第二道坎。创始人朱孟依身涉国美集团前董事会主席黄光裕一案,消失9个月。

自此之后,合生创展裹足不前,步入十年沉寂的落寞光阴。

2014年,合生创展的销售额跌至53亿元,仅是十年前销售额的一半,也是在这一年,合生创展跌出了房企百强名单,此后三年也一直在百亿规模以下徘徊,难再昔日荣光。

变化发生在2018年。锋面News了解到,从2018年开始,合生开始逐步加大项目的供货和开发节奏,并进行了产品定位的调整,从原来的主打高端产品,转向推出更符合主流市场需求的刚需改善产品。 

调整后,合生创展2018年销售额大涨62.27%至149.75亿元,2019年更是突破两百亿大关,同比增长41.96%。

与此同时,合生创展重启拿地。2018年,合生新增土地储备62.73万平方米,先后落子香港、苏州、佛山等地。2019年7至10月短短4个月时间,合生创展耗资74亿元,斩获北京、杭州、广州、江门等多幅地块,重启扩张信号明显。

据了解,朱孟依为合生创展定下目标,“2019年销售400亿元,2020年800亿元,每年保持30%-50%的增长率”。 

虽然,最终年度业绩相差甚远,但2019年200亿大关的跨越和42%的增速,相较于合生过往,已然是较大突破。

朱桔榕闯三关

即便父辈留下了家底,对于31岁上位的朱桔榕和合生创展来说,要打破十年沉寂,实现跨越式的发展,要过的关卡依然很多。

作为典型的家族式企业,合生创展被称为“职业经理人的坟墓”,准接班人朱桔榕的每一次上位,都伴随着职业经理人团队的动荡。

2008年,朱孟依身涉黄光裕案消失9个月。危机过去后,他加速了家族接班人计划。

2009年底,朱桔榕被朱孟依安排进了合生创展实习,担任总裁助理,管理全公司的财务、人力工作。彼时,她尚在念大一、还不满20岁。两个多月后,合生创展执董及行政总裁陈长缨即宣告辞任。

2012年, 23岁的朱桔榕大学尚未毕业,就被任命为合生创展的副总裁;同年,为合生效力18年的薛虎宣布辞去行政总裁职位。2013年,24岁的朱桔榕升任董事会副主席,原董事会副主席张懿和上海公司的高管集体辞任。 

连番上位都引发职业经理团队动荡,朱桔榕的压力可想而知。即便如此,朱孟依依然按部就班,坚定地推进他的接班计划。

2018年9月,原中国建设银行广东省分行副行长席荣贵正式加盟合生创展,公司空缺长达六年半的行政总裁职位终于有了新的接替人选。

在为女儿选定新的“辅政大臣”并考察了一年多时间以后,朱孟依选择在2020年开年交班。但围绕家族企业和职业经理人分工与职权之间的矛盾,依旧是合生创展未来绕不过的课题。

另一方面,在合生的土地储备当中不乏城市更新、旧村改造等项目,合生2019年新增的番禺、东莞等项目,便均是大型的旧村改造项目。

这样的项目虽然可以保证较高的利润率,但往往推进周期较长,进程缓慢,且手续复杂,变数较多,难以实现快周转。

合生原有的项目当中,不乏推进多年仍未开工的项目。这对于想要加快周转做大规模的合生来说,又是一大挑战。

与此同时,在规模与利润的平衡之间,合生能否打破过往的发展模式,仍需打上一个问号。

据锋面News了解,受近两年来投资物业较高毛利的带动,2017年、2018年合生创展的净利润率都维持在40%以上,远高于同行业水平。而截止2018年底,合生创展资产负债率仅为58.7%,净债务对权益比率为70%,均低于同行业水平。

即便已经重启扩张,宣布重回规模赛道,假若在规模和利润之间做选择,利润将仍是合生创展所考虑的第一位。

合生创展住宅投资事业部副总经理闫家瑞此前在接受采访时曾表示,合生在战略选择上,把财务安全性、利润指标看得比较重,不会因为追求高周转导致资产负债率过高,导致融资渠道受限。集团更注重的是在一定规模允许的范围内,尽可能地去追求更高的利润。

在这样的姿态下,如何在控利润、控负债与规模增长之间达成合生语境下的平衡,同样是朱桔榕上位后的考题。

时至朱桔榕接棒之日,房地产的发展环境早已与父辈当年不可同日而语。在历经长达十年的变化后,合生要在而今强者林立的市场重新上位,其难度或许要比朱桔榕上位大得多。

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