搜索

氪记 2019 | 房产,空间里难念的生意经

陈淑雅 · 2020-01-22
2019 房产领域的10条观察。

2019 年,空间领域的机遇与挑战并存。

中国房地产正从买卖逻辑向存量运营逻辑转变,这是一个很大的时代机遇,空间的激活与运营成为新时期的新主题;同时随着经济增速放缓,效率的重要性凸显,技术和数据带来的智能化成为这个时期的新动能。

基于中国巨大的房产数量和人口数量,空间里的商业模式往往拥有很大的想象空间,不过在现实中,生意并不那么好做。

在居住领域,2019 年青客、蛋壳、自如等头部玩家走向退出阶段,但小公寓却频繁“爆雷”;单体酒店经历了 OYO 与 OTA 的争夺战,不过模式备受质疑;2019 年城市民宿稳定增长,而度假民宿需求萎缩,出现了创新的绝对会员制模式。

在办公领域,写字楼空置率持续上升,预计还会有几年的低潮期;更坏的消息是,共享办公鼻祖 WeWork 成为 2019 年最悲惨的独角兽,上市折戟、估值缩水超过 80%,整个联合办公行业都受到影响。

在商业领域,购物中心竞争加剧,更加重视数字化运营;从 OYO 处得到启发,小店的整合与翻新也成为 2019 年全新的商业模式。更重要的是,空间的数据化产业开启,线下商业空间的价值正在被重构。

今天这篇 2019 年度房产复盘中,36 氪将从居住、办公和商业三个领域来挖掘行业的变量,并从中找到 10 条有趣的观察。

新居住 

1、长租公寓进入洗牌期,马太效应加剧

2019 年长租公寓市场非常冷。行业遭遇洗牌,蛋壳公寓并购爱上租,麦家公寓并购寓见,安歆集团并购如家旗下逗号公寓,然而还有更多的中小公寓无人接手。据业内不完全统计,2019 年全国“爆雷”的长租公寓已经有25家。并购、破产、跑路的背后,反映了长租公寓包租模式的局限性和有限的盈利能力。

另一方面,长租公寓的头部玩家走向退出阶段,青客、蛋壳、自如等头部玩家相继赴美上市。不过从披露的财报来看,公寓寻求上市更多是为了资金以谋求发展,盈利难的问题仍未得到解决。

分散式公寓具有非常高的运营门槛,预计 2020 年行业洗牌仍会继续,分散式公寓市场会越来越集中,市场资源更加聚焦到头部企业。

而集中式公寓可能会越来越分散。参考日本、美国等成熟的公寓市场,头部公司大约占 20% 的市场份额,剩余 80% 左右是本地中小职业房东。未来,中国也会出现更多区域属性更强、定位更细分的小而美的公司。

2、公寓运营管理成为稀缺能力,细分产品越来越成熟

不过公寓的长期发展前景毋庸置疑:大方向上来说,国家鼓励租售并举,出台多项政策推动租房市场发展;从需求来看,新一代人群对居住产品的追求在提高,居住空间的升级趋势不可逆;从供给来看,受开发商进场和“非住转租”等政策的影响,租赁住宅用地的释放会越来越多。

目前行业从“风口”回归冷静期,公寓运营商开始真正关注业务本身。可以明确的是,资产运营管理能力是稀缺能力,未来好的运营管理公司将会得到非常大的发展机会。

在成熟化的过程中,行业从包租模式逐步进入 2.0 的托管模式,比如乐乎就以轻资产模式获得了快速发展,魔方公寓、城家公寓、安歆公寓都设有托管业务并在逐渐扩大比例。

同时多元化的居住需求,也会催生更多元化的租赁产品。满足细分人群和场景的细分产品会越来越丰富比如企业人群、商旅人群、家庭整租、老年公寓等。未来随着更多租赁地块的出现,租赁社区的形态也会越来越多。

3、短租市场稳定发展,城市民宿行业格局调整

同样是对闲置房源的激活运营,短租相比长租具有更高经济价值,因此在消费升级的趋势下,短租作为非标住宿在近年来获得了很快的发展。

Fastdata 报告显示,2019 年前三季度中国在线民宿预订 GMV 已达 178.3 亿元,同比增长 20.5% ;木鸟民宿公布的数据显示,2019 年全年平台订单呈 3 倍增长;2019 年上半年,途家也宣布在境内平台订单量同比增长了 2 倍。

与长租市场相似,因行业鱼龙混杂,房源品质参差不齐,短租市场也出现了专业的运营管理机构来做标准化、品牌化。然而与长租公寓相比,城市短租的管理难度更大、运营成本更高,而且运营商对于市场的教育还需花费更多时间。

这是一个具有规模效应的行业,而 2019 年已经开始进入整合阶段。最值得关注的事件是斯维登集团对有家美宿和城宿的全资收购,完成之后斯维登的房源超 6 万间,同时携程、Airbnb、58 集团成为其最重要的三大股东。至此,城市民宿在头部供给端的品牌格局已经基本形成。

4、度假民宿入住率持续下滑,行业出现会员制新模式

从 2010 年至今,度假民宿经历野蛮发展后陷入困境,一家民宿入住率需达到 30% 以上才能收支平衡,而目前行业平均水平只有 20%,而且 2019 年大环境趋冷,非刚性需求萎缩更加明显。现在市场大约有7万家度假民宿,闲置房源占 80%,闲置房源价值达 1000 亿。

在这样的背景下,行业出现了新的度假会员制预订平台——以如程为代表,平台集中采购高空置率的中端度假民宿,在前端以会员制推出,会员缴纳 880元 的年费后,一年内可以不限次数预订平台上所有民宿,一次最多入住两晚,订单完成之后可进行下一次预订。

这个模式有效“破圈”吸引了大量新人群,并显著提高了民宿的入住率。不过这个模式也面临争议,最大的风险在于会员端的履约。与用户以往的消费行为不同,会员需要先消费、后决策,其次需要提前半个月甚至更久订房和规划行程,平台方可能会面临“割韭菜”的质疑。

目前在文旅行业出现了多家类似的会员制平台,这种模式也适用于对景区的激活。不过想要顺利发展,对团队的运营能力提出了非常高的要求。2020 年会员的续费表现,是平台面临的一次重要大考。

5、单体酒店争夺战打响,中端酒店发展仍是最大主题

单体酒店也在经历标准化和品牌化的过程,不过因为玩家是来自印度的明星选手 OYO,再加上中国酒店巨头和 OTA 的高调入场,使其成为 2019 年空间运营领域最引人注目的赛道。

中国酒店行业呈金字塔形,其中低端酒店占比高达 86.3% ,中端酒店占比仅有 8.1% 。随着住宿领域的消费升级,中端酒店的发展将是未来十年行业最主要的趋势;同时中国酒店连锁化率仅有 19.08%,对比美国 70%、欧洲 40% 的数据,中国还有非常大的空间。

具有想象力的市场让大家看到了诞生新酒店集团的机会,不过要想吃下这块蛋糕并不容易。OYO 近期被爆出几周内撤出全球 200 多座城市,并开始大规模裁员以削减成本。OYO 的轻改造模式并未给加盟商带来实际收益,2019 年虽然推出了 2.0 模式但情况并未好转,此外一系列运营和管理上的问题,令其失去了加盟业主的信任,业主维权事件频频发生。

可以肯定的是,单体酒店的连锁化和品质化是大趋势,但从业务模式的角度,能否成立还是要看整合方是否为酒店创造了实际价值,真正提升其盈利水平。

6、酒店更重视年轻人的生意,行业开启智能化探索

年轻消费群体正在驱动酒店市场增长,从酒店预订量来看,近年来 95 后占比增势明显。抓住年轻人就抓住了未来”,酒店集团纷纷推出了针对新一代年轻用户的酒店品牌。95 后群体对住宿品质要求更高、也更个性化,而未来,迎合年轻一代用户喜好的住宿空间会越来越多。

其中,有设计感、倡导年轻生活方式的青年旅舍正在快速发展。青年旅舍在中国只有二十多年的发展,但目前市场极度分散,行业也存在连锁化、品牌化的存量更新机会。

智能化是酒店业的另一个趋势。酒店集团开始探索智能化,针对酒店场景的智能方案服务商也越来越多。目前常见的智能化体现在:自助 check in、刷脸入住、手机退房,机器人导引、送餐,智能语音交互,还有灯光、空调、电视等各类智能家居产品。

5G 对智慧酒店的推动值得期待。2019 年,首旅如家酒店集团与广东联通达成战略合作,之后深圳华侨城洲际大酒店也与深圳电信、华为签署战略合作协议,将在 5G 方面合作打造智慧酒店。不过技术带来的智能设备只是一个方面,作为服务业,智慧服务也是酒店行业的一个重要课题。

办公

7、WeWork 上市折戟,联合办公行业面临转型

共享办公鼻祖 WeWork 成为 2019 年最悲惨的独角兽,上市折戟、估值缩水超过 80%,并在取消 IPO 后陷入融资困境。随后业务发展遇挫,近期 WeWork 宣布裁员 2400 人,占员工总数的 19%;而根据世邦魏理仕的最新报告,WeWork 2019 年第四季度在美国签署的租赁面积降幅高达 93%。

WeWork 对整个联合办公行业产生了不小的打击,资本市场对“二房东”生意模式产生质疑,行业盈利问题难以解决,而此前寄予厚望的增值服务也并没有帮运营商们赚到钱。2019 年很多联合办公品牌都开始转型,为大中企业提供一站式的办公空间服务。

中国联合办公的头部品牌优客工场也于 2019 年 12 月向美国 SEC 递交了招股书。从招股书来看,优客工场的收入还是以出租办公空间的会员费为主,而占比 46.1% 的营销与品牌服务收入,其实是来自其收购的一家数字营销服务公司,模式本身带来的盈利方式并没有变化。优客工场的上市形势也不容乐观。

另一方面,孵化器等办公空间形态仍在蓬勃发展。孵化器与联合办公空间运营不同,其本质不是通过办公空间赚钱,而是出于扶持创新企业,促进科技成果转化。开发商需要补充产业形态,银行可投贷联动,而大型国企、央企可以此激发内部员工的创新活力。

8、写字楼空置率提升,信息化建设成为重要手段

2019 年办公市场环境趋冷,各城市写字楼空置率上升,租金价格也大幅降低。世邦魏理仕的数据显示,其跟踪的 17 个中国内地主要城市写字楼 2019 年平均空置率为 21.7% ,全国写字楼租金指数同比下跌 1.8% 。其中北京空置率为 13.8%,创 2011 年以来历史新高。

未来几年内行业很难回到 2015 年的行情,办公市场至少还会呈现 2-3 年的疲软状态。对于空间管理方来说,信息化和智能化成为提效降本的重要手段。

过去联合办公空间普遍运用 App 和小程序管理入驻会员以及办公权限,智慧门禁、智慧能耗、智能会议室等场景已经相对成熟;而在智慧楼宇和智慧园区层面,则发展了智慧停车、智慧消防、智慧餐厅、智慧安防等智能化方案。

接下来智慧园区将迎来一波建设浪潮。传统产业园区面临转型挑战,同时在智慧城市概念下,很多智慧园区项目与地方政府的规划紧密结合,对于园区的智慧化建设需求不断扩大。智慧园区或许会成为空间智能化方案服务商发展的一个好机会。

新商业

9、单体小店出现连锁化趋势,存量整合成为新的关键词

“个体单店”仍然是中国线下商业的大多数。中国餐饮连锁化率为 5%,美国则是 30%;汽车后市场不超过 6%,美国则超过 80%;美容机构是 3%,美国则是 48%;全国 600 多万家夫妻老婆店更是贡献了零售渠道 40% 的出货量。

2019 年,“OYO速度”启发市场出现了一种新的模式——翻牌代运营。翻牌代运营是指针对某个分散且具有改造空间的行业,为单体门店输出品牌、供应链、运营、SaaS和互联网能力等,本质是对行业的重塑。

“餐饮OYO”首先得到资本关注,在其他行业,美甲店、美容院、便利店、网吧、健身房、琴行、花店、家居杂货店… 各种业态中都有玩家在摸索。

“OYO”模式开启了一种新的连锁化模式,街边小店的生态也会因此改变。平台整合最优资源对传统领域改造升级,由此带来整个行业在供应链效率、运营效率等方面的提升,同时线上线下数据的打通,将进一步推动智慧门店的升级。

10、优质“内容”受购物中心追捧,商业空间面临价值重构

近十年来全国购物中心平均以每年 25% 的增幅高速增长,过去三年,每年新增商场超过 500 个。虽然线下人群流量正向商业地产集中,不过购物中心的竞争也越来越激烈。

为了寻求差异化竞争,一方面,优质的“内容”供给成为商业空间的香饽饽,室内滑雪场、亲子乐园、室内动物园等体验型业态快速发展;另一方面,购物中心开启数字化转型,搭建会员数据运营中心,提升经营效率,并通过数据分析实现精准的个性化营销。

同时,商业地产开始精细化运营,更加重视闲置空间的利用。根据 2019 年邻汇吧对全国 48 个购物中心所做的调查,近三年购物中心的闲置场地收入翻了一倍:2016 年这 48 家购物中心的闲置场地收入总和为 1.6 个亿,2018 年上升至 3.2 个亿。

闲置空间短租的在线化交易只是第一步,数字化带来的是整个定价逻辑的变化:空间整合的本质其实是优质线下流量的整合,更是线下流量的精准分发。商业空间价值正在发生重构,过去根据面积定价,当掌握数据之后,未来可以根据流量做数据化定价。线下流量的数据化产业才刚刚开始。

(我是36氪作者小岗村村长,微信号:chenshuya66,加好友时请备注公司、职位及来意。)

+1
46

好文章,需要你的鼓励

参与评论
登录后才能参与讨论哦...
后参与讨论
提交评论0/1000

请回复有价值的信息,无意义的评论将很快被删除,账号将被禁止发言。

下一篇

无人驾驶或将为通用贡献20%-30%的利润。

2020-01-22

36氪APP让一部分人先看到未来
36氪
鲸准
氪空间

为你推送和解读最前沿、最有料的科技创投资讯

一级市场金融信息和系统服务提供商

聚集全球最优秀的创业者,项目融资率接近97%,领跑行业