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二线城市2020市场预判

未来城不落 · 2020-01-14
对于大多数二线城市来说,2020小阳春的概率较大。

编者按:本文来自微信公众号:樱桃大房子,(ID:ytdfz8),作者:樱桃,36氪经授权转载

01

2019年1月,当时也是春节前,我在分析二线城市购房时机的时候说过,二线城市的市场反应,会晚于一线城市,一线跌了,二线当然也会跌。

但如果跌到位了的城市,比如厦门,成都,此轮下跌过20%的完全就可以入市了。

后来确实有很多城市出现了小阳春。

虽然4月份之后行情又有所转冷,但是对于刚需来说,再转冷,你在下跌20%的价格下买入也不会吃亏,基本上属于抄到底了。

 像环京那种腰斩的,我依然认为刚需可以闭着眼睛买。

02

易居今天出了一个22城的2019年评估报告,包括四个一线城市,还有天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、 苏州、沈阳、长春、宁波、青岛和长沙,基本上包含了二线热点城市。

从成交、库存、供应、存销比、房价、宅地、地价、地价房价比等八大指标来评估,2019年,这些城市并没有出现明显的下跌和萧条,情况都要好于2017、2018年,反而出现了回暖。

数据来源:易居研究院中国百城系列报告

我们从上图最近十年的存销比可以看出,2019年22城总的存销比为8.8,仅仅高于2016年和2010年,明显低于其他年份,也就是说,现在市场并不存在多大的去化压力,只要稍微放松一点调控,房价就易涨难跌。

03

那2020呢?二线城市会怎样?刚需怎么办?

对于调整到位的城市,刚需可以大胆入市。

原因有几个

一、

我国过去的房地产小周期规律下,一般存在着两年下跌一年上涨的规律,需求在连续两年压制后逐渐进入到复苏阶段。一般一线城市先行一年,二线城市晚一年。

大部分二线城市最近十年的大概走势是,08年惨跌,09年V型反转,10年继续上涨,11年-12年进入调整期,13年小幅反弹,14年又陷入低谷,15年略微回暖,16-17进入大牛市,疯狂上行,18年大多进入调整期,19年小阳春后,再次回归平稳。

但最近几年来,调控越来越密集,各个城市实行一城一策后,周期已经完全被打乱,所以你只要根据你当地的情况来判断即可。

有的城市因为调控早,从17年就开始在调整了,比如厦门,2018年年底岛外房价最高跌到20以上的时候,2019年春天有一波反弹,但因为调控没有放松,下半年又跌回去了,地价最高腰斩,但2018年年底和2019年年底入市我认为都可以。

而有的城市因为人才引进的原因,涨幅持续过久,后面2019调控升级,才被制服,比如西安。有的城市之前限购过松后面也是2019年多次升级才熄火,比如苏州,这种就看调整的程度如何了。

有的城市比如青岛,泡沫一直到2018年6月份上合峰会结束才开始破灭,接着就是摧枯拉朽式的下跌,到现在已经跌了20-30%,肯定已经到位了。

二、

调控两三年后,调控政策边际性效应也会逐渐减弱,一般头两年效果会显著,到后面市场逐渐适应,而且慢慢满足条件的人也会多一些,所以需求又会逐渐释放出来。

我们以成都为例,成都2018年515调控升级后,这一年半内的效果最好,购房者如果是这一年半下手的话,市场的选择余地也会大很多,而从楼盘中签率情况看,2019年四季度开始,市场有明显升温。

成都的二手房市场,跌的最狠的是2018年下半年,底部就是2018年年底,而2019年房价处于一个平稳的态势,虽然成都的二手房房源量在不断增长,目前达到12.4万套,但是2019年的成交量也明显要高于2018年,达到了11.48万套。

所以我认为成都最困难的时候肯定已经过去了,随着调控的放松,我估计到2020年,市场还会继续回暖,小阳春可期,因为一是成都的区域限购调控放松了,二是2018年的调控已经过去一年多,对于限购2年的那些人,很多人马上又有购房名额了。

04

政策面上,二线城市2020仍然难以大幅放松,但小幅放松的可行性较大。

四限中,限贷、限售,依然会维持,不可能轻易放松,但限购可能会变相放松,而限价会有所放松,就是跟二手房的倒挂会逐渐丧失。

因为地价在涨,一直卡着不让房价涨恐怕很难,二也是让投机倒把的投资客没有套利空间。但限价依然会存在,保持房价稳定是不可逾越的红线,比如容忍房价涨幅跟人均可支配收入增长相匹配,像深圳就说二手房涨幅要控制在5%以内。

政府仍然会从需求端着力,一些省会城市,可能会有一些郊区直接放松限购,比如学习广州三个区;

而非省会的发达二线城市,类似佛山这样级别的,会用人才引进的方式,比如本科以上直接不受户口和社保的限购就能买房。

所以对于调控放松的地方,大家要多留意一下。

珠海2019年调控放松后,横琴的新房涨价和去化非常明显,现在基本上没有几个新盘在卖了,没有房源,横琴60%的买家是来自港澳,他们的嗅觉特别灵敏,但珠海其他片区的去化就没这么好,因为横琴的供给量非常少,卖一个少一个,所以区域分化也很明显。

05

最后总结一下:

2020年二线城市你所在城市房价行情如何,是涨是跌,多留意以下几方面:

1、政策,是紧是松?(也有一些城市如果逆周期大涨还是会要调控,比如最近的南通),如果是松了,放松的程度如何?

2、新房供给量的多少,也就是库存。

搜索一下你们当地的房产公众号写的文章,看看2020年的新房供给量,相比2019年是增是减。

只有库存足够多,房价才没有上涨压力,如果库存告急,像深圳一样,房价想要跌,那是真的太难了。

3、地价,涨了还是跌了?

2018、2019的土地供给量多不多,地价跌了没有,如果面粉跌了,面包也就没有涨价的压力,如果地价涨的猛,那房价恐怕也会想办法变相涨上去。2016年地王频出,很多地王至今都没有解套,后面两年地价跌了才算正常。

不过一顿微观分析猛如虎,其实宏观已经决定涨跌了。

对于大多数二线城市来说,2020小阳春的概率较大。

一是元旦降准后,一季度市场资金面较为充裕,流向楼市的资金不可阻挡;

二是调控已有两三年,各个一二线城市的市场上已经积累了大量的需求等待释放。

所以对于跌到位的城市来说,我建议刚需见好就入市,特别是每年春节前后,都是买房的好时机,其实最好的是每年年底,开发商急于回款的时候,打折促销活动特别多,已经调整两三年的城市,我觉得基本上已经问题不大了。

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