2020年二手房市场怎么走?

商业地产头条 · 2019-12-31
明年二手房市场将低位回升,但受限于整体政策环境依旧较为严厉,需求难以大幅释放。

编者按:本文来自微信公众号“商业地产头条”(ID:Dtoutiao),作者苏珊、安琪、嘉欣,36氪经授权发布。

本期内容为《2020年房地产市场展望》系列之二手房篇,更多报告内容将陆续发布,敬请关注。

——贝壳研究院

2019年,二手房市场在调控继续深入下延续低温态势,成交量降至近五年低位,预计全国二手房交易面积下降2%至3.75亿平,交易额增长2.8%至6.5万亿。那明年在部分地方政策调整下,二手房市场将会怎么走,是否会触底反弹?

我们先来回顾一下2019年二手房市场为何仍处于低位?

一是,2019年房地产调控继续深入下,市场预期不断走弱,客户陷入观望情绪,带看成交难度增大。受预期影响较大的二手房市场自3月短暂回升后便持续下降。二是,今年新房放量带来的分流影响使得二手房市场回升困难。比如,北京2019年新房在供应增长明显下销售同比增长36.3%,而全年二手房成交同比下降8.7%。

图:链家重点18[1]城二手房带看成交比走势

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数据来源:贝壳研究院

[1] 链家重点18城包括:北京、上海、深圳、广州、大连、天津、廊坊、西安、济南、青岛、烟台、武汉、南京、合肥、杭州、长沙、重庆、成都。

图:链家重点18城二手房成交量走势

2020年二手房市场怎么走?

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那在政策略有优化下,明年二手房市场能否回升呢?

首先,当前市场已降至低位。2019年全国二手房成交量较2016年高值下降15.8%。根据市场规律,市场存在“政策消化期”,当市场降到一个较低的水平后,成交开始缓慢回升,向平均水平靠拢,也就是“中枢值”。比如,前期市场降至低位的上海、济南和厦门,今年市场有所回升。因此,前期积压的一些需求将在明年逐步释放。

图:近五年全国二手房成交量(万套)

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数据来源:贝壳研究院

图:厦门、济南和上海二手房成交量

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市场回升前成交较近五年均值变化

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其次,明年新房对二手房的分流效应将减弱。今年二手房下降的一个原因是新房的分流效应,而明年新房新增供应下降,外加新房的价格优势减弱下(一二手价格倒挂消失),新房对二手房的分流作用将减弱。

图:杭州(左)、大连(右)主城区新房及二手房成交均价(元/平)走势

2020年二手房市场怎么走?

数据来源:贝壳研究院

最后,如我们之前所说,重点城市放开户口限制将对市场交易带来一定支撑;部分城市政策调整短期内也会对市场带来一定积极预期。

总的来说,明年二手房市场将低位回升,但受限于整体政策环境依旧较为严厉,需求难以大幅释放。预计2020年全国二手房成交量小幅增长3%至438.5万套,交易额达7.24万亿。

图:全国二手房年度成交量及GMV走势

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数据来源:贝壳研究院

在“中枢值”效应下,目前调控久且成交量调整幅度较大的北京、成都、青岛和长沙,其2019年成交量较近五年均值已下降20%以上(成都接近20%),明年市场回升可能性较大。

图:全市二手房成交量走势

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数据来源:贝壳研究院

图:2019年二手房成交较近五年均值变化

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