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扒皮优客工场招股书:“幼稚园”版的Wework,只能用盘外招提升估值

先知堂 · 2019-12-13
重新审视共享经济,我认为优客工场的出路是从“实物中心化”向“数据中心化”平台转型

本文同步首发腾讯科技,作者:先知堂(公号ID:gudaolundao)

Wework前脚IPO失败,“国内共享办公龙头”优客工场后脚就赴美IPO,这里面有什么深意,这家公司改如何解读?

毫无疑问。我认为优客工场是幼稚园版的wework,目前提升估值只能用一些盘外招。有同行失败经历在那摆着,上市的估值可能不会太好。

重新审视共享经济,我认为优客工场的出路是从“实物中心化”向“数据中心化”平台转型,但这需要创始人打破地产行业带来的路径依赖。

01、幼稚园版Wework

判断一家公司质地如何,最简单的方法是拿它与本行业最牛的公司相比较,共享办公界最牛公司毫无疑问是Wework。

它俩放一起画风是这样的。

论收入规模,优客工场大概是Wework的1/30。

  • 2018年前者收入4.49亿人民币,后者收入18.22亿美元;

  • 2019年前9个月前者收入8.75亿人民币(不算收购的非共享办公业务,与wework“同口径”收入为4.71亿人民币),后者2019年上半年收入15.35亿美元。

论亏损幅度,它俩也是大致相当(wework收入15.35亿美元亏损6.9亿美元;优客工场收入8.75亿元亏损5.54亿元),只是亏法各有各的。

优客工场成本结构里最显而易见的是租金,2017年、2018年、2019年前9个月分别占共享办公空间收入131%,101%,85%。Wework租金2016年-2018年分别占58%、56%、53%。

租金占收入比重过高,这对共享办公起来来说无异于噩梦,钱都拿去付租金了用在其它地方的钱自然就比较少:

  • 优客工场的其他成本偏向管理费用多一些,占收入15%,销售和开业前费用比例加起来才8%;

  • 而Wework,管理费用占25%,而开业前费用、销售费、新市场开发费用加起来占62%!

所以你能看到,收入规模比优客工场大30倍的Wework增速要更快,Wework上半年收入增速是101%,优客工场前三季度“同口径”(不算收购的非共享办公业务)收入增速67%。

通过以上信息陈列,不难看出当前的优客工场,还只是幼稚园版Wework,无论是规模还是成本结构代表的议价权。

02、提升估值的“盘外招”

对于共享办公行业来说规模决定一切,它的商业逻辑是持续扩大规模,提升工位的使用率,直到触摸到天花板:那时规模效应能使固定成本(比如租金)摊的比较低,而市场饱和后可变成本大幅削减,盈利手到擒来。

在以上思想指导下,共享办公行业资金饥渴症状显著,Wework更是如此,即使年初拿到孙正义20亿美元新注资仍感觉很糟糕,它本来想要160亿美元~

往往越到后期投资人越感觉上了“贼船”身不由己:

  • 固定成本怎样降下来?

  • 还要投多少钱进去?

  • 盈利何时到来?

  • 没盈利怎么提升估值实现退出?

对于最后一个问题的估值部分,Wework和优客工场各有思考。

Wework设立房地产基金购入办公楼(创始人诺依曼还把个人的部分房地产资产转手到该基金),想以共享办公入驻提升办公楼的价值,然后以此赚钱。

对,你没看错,wework就是去炒楼。

优客工场则没想搞那么大,它的方法是很“常规”的冲收入,如果收入提高了,按共享空间市销率(市值/收入)去估值就赚大发了。那么,具体怎么冲收入呢?

2018年12月,优客工场花了近1.5亿元控股数字营销公司省广众烁,并表带来4.03亿元收入(所以前面跟wework对比是我说了两次“同口径”),撑起了损益表上收入的半壁江山。实际上这个数字营销公司质地也一般,4.03亿收入,3.64亿营业成本,毛利不足10%。

(优客工场损益表)

二级市场的投资者有那么傻会给它高估值?

03、优客工场的市场前景

四年前,毛大庆创业做共享办公时,外界普遍认为:别跟我扯什么共享经济互联网创业,所有创业最后都是搞房地产,万科北京老总毛大庆离职创业去干这个事情,太靠谱了。

四年后,共享办公行业已经从黄金时代变成白银时代,17年-18年已经被毛大庆“洗”了一波,并购洪泰空间、无界空间、Workingdom、大观建筑设计、火箭科技、方糖小镇等公司后成为国内龙头。

从核心运营数据上看,优客工场2018年规模急剧膨胀,空间数从94个增加到191个,管理面积从35.21万平增加到57.19万平。但这个势头从2019年前9个月来看已经停住了。

(优客工场运营数据)

我认为,随着优客工场共享办公扩张放缓(2019年前9个月空间数比去年底增长3%至197个),入住率已经达到80%,此后租金率边际上大幅降低是没戏了。

优客工场当前已展现的,可能并不太值钱,很简单就能算出来。

数字营销部分,就算能达到5%净利润,按15倍市盈率估值4亿元;共享空间部分,对比wework大概7.7倍市销率(按200亿美元上市估值算出),估值42亿元。也即是说优客工场大概值46亿元。

据公开数据(披露融资额部分)优客工场融资48.1亿元,当初优客工场D轮融资时,可是号称估值110亿元。

(优客工场融资信息)

04、重新审视共享经济

这两年共享经济分化的很严重,很多时候商业模式决定了一家公司的成败,我认为它们应该分五个层次,从差到好依次是:

(1)实物(拥有)中心化模式,就是说平台拥有实物,而且拥有实物的产权,然后转租给用户,这种商业模式最糟糕,比如共享单车,尤其是它还要面对较高的损坏率和折旧。

(2)实物(租赁)中心化模式,平台把实物转租给用户,从这个角度讲共享办公就是“二房东”,需要有很大的规模与品牌才能对房东形成议价权。

(3)数据(弱规模效应)中心化模式,平台不拥有实物,只对分享实物的个人或商家赋能,比如滴滴,但它规模效应较弱,用户只注重价格,如果竞争者补贴马上换平台。

(4)数据(强规模效应)中心化模式,比如Airbnb,相比于网约车、酒店的标准化,它的房源是个性化的,而且数量多能满足不同的需求,后发者很难竞争。

(5)数据去中心化模式,这个层次是区块链对共享行业的改造。想象一下分布式的BAirbnb(区块链版Airbnb),当潜在租客希望租一个房间时,BAirbnb软件就会在区块链上搜索所有的房源,并将符合租客要求的房源过滤后显示出来。由于这个网络会在区块链上存储交易的记录,这样一个好评就会提高房源提供者的声誉度并塑造他们的身份。这样,就不需要由一个中介机构去负责这个事情了,极大降低交易费用。

Wework从“二房东”到搞房地产交易,我觉得是越混越差,把自己给固定在一个更坏的位置,所以现在要靠外部资金拯救。

对于优客工场来说,我觉得最佳模式就是价值链上提升一级,从租赁的“二房东”模式积累运营经验之后,向数据化转型。做平台与做自营的区别,就是阿里巴巴和京东的区别。

当前,优客工场有13.87万平、22.8%的管理面积是平台模式运营(赚管理费或收入分成),半只脚在“数据中心化”平台那一半。但这距离完成转型尚有距离,毕竟转型是个说来容易做来难的事,对出身房地产行业的共享办公创业者来说更难,毕竟从前的路径都是瞅准周期买地皮、建房子、赚差价……

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