物业第一股CEO唐学斌“退后” 彩生活上市5年换将

未来城不落 · 2019-12-06
一系列人事变动折射出彩生活发展逻辑转向。

编者按:本文来自经济观察网,作者:陈博,36氪经授权转载

12月3日晚间,彩生活服务集团(01778.HK,以下简称“彩生活”)发布公告,唐学斌辞任首席执行官,由执行董事调任为非执行董事,同时也不再担任彩生活薪酬委员会成员及提名委员会成员。

高管阵营发生重大变动,让“物业第一股”彩生活一时成为舆论焦点。此前一直担当开元国际总经理的黄玮,则被推至舞台前方,接下了“彩生活首席执行官”这颇为重要的一职。

这已经是2019年以来彩生活第3次调整高管阵营,人事变动密集程度实属罕见。与之相应的是,彩生活低估值难题仍在持续,相比依赖开发商母公司的物业企业,彩生活主张依靠市场,这与香港资本市场的主流估值逻辑背离。

一系列人事变动折射出彩生活发展逻辑转向。2018年以来,彩生活开始在收并购方面大幅收敛,转而通过“彩惠人生”平台模式对外扩张;另一方面则在线下回归本源,立足传统物业管理业务。

唐学斌“退居幕后”

这是彩生活成立8年、赴港上市5年以来最重磅的人事变动。卸任彩生活首席执行官、执行董事、薪酬委员会及提名委员会成员后,唐学斌仍担任彩生活副董事长及非执行董事职务。

彩生活原行政总裁黄玮接棒了首席执行官及提名委员会委员职务,执行董事陈新禹获委任为彩生活薪酬委员会成员。

3个多月前这一人事变动就初见端倪,向来高管阵营稳定的彩生活,接连两轮调整了高层人事。

8月23日,彩生活宣布,董东辞任执行董事,花样年首席财务官陈新禹进入非执行董事序列。不到一个月,潘军、陈新禹由非执行董事调任为执行董事;唐学斌辞去行政总裁,被委任为彩生活首席执行官,黄玮接下行政总裁。

经过这一轮调整,彩生活的高管序列是:执行董事潘军、陈新禹、黄玮,其中潘军为董事会主席,黄玮是首席执行官;非执行董事唐学斌、周鸿祎。

执行董事与非执行董事之间的最大区别在于,执行董事拥有强决策权,而非执行董事通常不承担公司日常运营管理决策事务。通过人员之间的来回腾挪和更换,彩生活的高管阵营实现“大换血”,一方面原主要管理与决策层人退居幕后;另一方面负责日常工作的行政总裁岗位被首席执行官取代。

彩生活一名内部人士称,这是综合考虑了唐学斌先生个人意愿及公司业务发展双方面的共同决定,属于正常经营行为,目前彩生活内部对唐学斌的具体工作安排暂时未出炉。

唐学斌告诉经济观察报,其最近身体不太好,需要休息一段时间。至于是否会继续参与彩生活日常运营事务,唐学斌表示,该参与时会参与。

对于物业行业,唐学斌堪称彩生活的标签,他曾就职于中海物业管理有限公司(以下简称“中海物业”),2002年加入花样年之后,就一直负责物业的营运及管理事项。2011年组建彩生活集团,2014年,唐学斌参与推动彩生活赴港IPO,促成这只“物业第一股”的诞生。

一名曾与唐学斌共事过的彩生活离职员工表示,唐学斌是一个全能管理者,“他很有魄力,也非常能吃苦,因此笼络了很多人跟他一起做事情。”“过往,唐(学斌)总在彩生活里面拥有绝对的影响力和地位,无论是对彩生活战略把控,还是在资本市场影响力层面,他都是一个很重要的角色。”上述员工表示。

如今,这位“老将”一下子转换角色,不免让诸多业内人士直呼“看不懂”。一位经常与彩生活高管交流的某上市物业公司高管发现,以往大部分影响力较大的重要场合,都是由潘军亲自出席。“如果仔细研究一下潘军和唐学斌两人的公开讲话,过去关于行业动态、公司改革这类方向性内容,基本由潘军来讲;唐学斌发言一般聚焦实操性业务,比如彩生活做了什么。”

值得关注的是,虽然身份已经有所变化,但唐学斌的另一重头衔,仍然是彩生活的主要股东之一。

早在2014年上市之初,唐学斌就通过合资公司SplendidFortune持有彩生活9.36%股权。截至今年6月底,SplendidFortune持有彩生活约2.17亿股,持股比例为16.37%,其中唐学斌个人在彩生活权益持股比例约7.09%。

伴随着彩生活向360增发新股,唐学斌在彩生活股权被进一步稀释,第一轮高层变动6天后,唐学斌通过耀伟富企业有限公司增持彩生活股份至6.64%。

低估值困扰

彩生活这一轮调整的背后,伴随着近年估值低谷。登陆港股已超过5年,估值始终跟不上部分“后来者”。

Wind最新数据显示,目前,碧桂园服务的PE值高达49倍,雅生活PE值保持在31倍,绿城服务的市盈率达到43倍,而彩生活的市盈率,还徘徊在10倍的低点。

从去年起,潘军就三番两次在公开场合表达了彩生活低估值的不满意。“我们的管理面积最大,服务人口也最多,利润表现排在最前面。”在潘军看来,彩生活的估值不应该被低估。

如果从规模来对比,截至今年上半年,彩生活的平台服务面积由去年底的约11.22亿平方米进一步增加至12.06亿平方米,包括约5.64亿平方米的合约管理总建面、3.92亿平方米的合作面积以及2.5亿平方米的同盟面积。

同期,碧桂园服务的合同管理总面积约5.84亿平方米;雅生活合约建筑面积约3.25亿平方米,哪怕收购中民物业完成,其合约面积(包括参股公司的管理面积)也在6.15亿平方米;绿城服务的在管面积约1.84亿平方米。

如果以盈利能力来判断,截至今年上半年,彩生活的整体毛利率同比下降2.7个百分点至32.6%。而规模略有差距的碧桂园服务毛利率则同比增加0.2%至39.2%;雅生活的毛利率也从去年年中的36.3%进一步增加到37.0%。

去年潘军曾将估值低的问题抛给过相关投资者,投资者多数觉得,原因在于彩生活没有一个好的爹。彩生活此前举债大量收购一些第三方物业公司,而其他物业公司收购的公司都跟背后的爹有关系,在金融市场比较动荡的情况下,投资者更关注现金流相对稳定的标的。

大举收购这一路线,正是唐学斌在彩生活上市头两年所采取的主要策略。“当年彩生活的方式就是不断扩张,管他什么东西,先收下来扩大规模再说。”上述已上市的物业公司高管告诉经济观察报。

2014-2015年间,彩生活在资本市场上动作频频,先后收并购了新加坡Steadlink公司、香港世纪物业管理有限公司、深圳市开元国际物业管理有限公司等标的。“后来他们才发现,市场其实不太认可这个路线,反而造成一些不太好的口碑。”该已上市的物业公司高管说。

彩生活已经在收缩收并购战略。7个月之前,唐学斌接受经济观察报采访时就讲到,兼并这种方式对物业公司来说成本显然还是太高了,真要赚钱也不容易。“收购这条路会越来越难,越来越贵。彩生活现在已经过了以收购兼并作为扩张的阶段了,我们不再会以收并购作为主要扩张方式,收并购对彩生活几乎没有什么意义。

这一番话,实质上相当于彩生活一边反思前一阶段的战略,一边又正对自己的业务路线开启新一轮探索。不过,彩生活依然没变的理念是,相比多数同行依赖母公司提供管理面积及相关业务,彩生活更倾向于依靠市场。

在2018年度业绩会上,潘军就指出,2019年彩生活预期从市场上拿4000万到5000万平方米(的服务面积),花样年预计新开工面积463万平米,大约能提供10%。“但是我们不会像其他同行一样,地产公司输血给物业管理公司,我们是按照市场化的方式来进行定价。”

彼时潘军还举了一个例子来佐证——“他爹有钱,他是富二代,他可以通过他爹卖房子挣钱来补贴物业费,这个逻辑是不对的,我们反对这种观点。”

某港股物业上市公司的高管表示,彩生活一直强调自己不依靠“富爸爸”,虽然迎合了物业行业从业者的自尊心,但却脱离了其他依赖母公司的物业企业阵营,也与香港资本市场的逻辑冲突了。

“现在香港资本市场对于物业公司的判断逻辑,与前几年房地产估值体系相类似,谁有更多的土地储备,谁就拥有更高的后继发展力,估值自然就更高一点。对应到物业行业,香港投资者更看重的是背后母公司后续还能给这家物业企业提供多少业务。”上述物业高管称,哪怕物业公司本身规模只有3-4个亿也不要紧,港股市场照样可以给出40个亿的估值。“这个行业与房地产母公司之间的关系实在是太复杂了,物业公司实际上并没有那强的盈利能力,但开发商只要转移一点利润,对物业公司来说就足够了。”

而从彩生活目前的理念来看,其路线更接近第三方物业企业,投资者低估自然也是正常现象。

彩生活“转身”

彩生活“转身”聚焦在两个重要方向,一是从线上,以彩惠人生”作为基于社区的生活服务平台,准备将很少的资金用于与大量中小型物业公司合作,以平台合作加基石投资方式将平台更多输出出去;比如今年7月,彩生活分别与京东集团及其旗下京东物流集团、京东数字科技集团、三六零安全科技股份有限公司在资本和业务层面达成全面战略合作协议。

二是从线下,彩生活将更加注重项目的管理质量及客户满意度,在此基础上实现管理能力的增强以及服务规模的良性扩张。

在9月19日第二轮高管调整之后,彩生活也确定了“黄玮主要负责线下‘温暖社区’运营,唐学斌继续主管线上平台业务”的职能分配。

上述彩生活内部人士表示,哪怕这次唐学斌辞任,黄玮接任首席执行官,彩生活整体战略也并没有大变。未来,彩生活一方面将回归本源,立足传统物业管理业务;一方面也希望在物业行业中保持互联网平台化服务的领先地位。

不过,相比线上业务,彩生活的线下难题似乎更迫在眉睫。上述已上市的物业公司高管透露,虽然彩生活自己也一直强调,重新走质量条线,但这条路很难走上去。

而彩生活内部人士对经济观察报说,最新接到的投资者反馈是,彩生活的估值低是因为基础较为薄弱,未来将会在物业品质、社区温度的提升这些方面来“对症下药”。

这从一定层面上解释了,此次唐学斌辞任首席执行官,黄玮为何会一下子被推至台前。

同样来自“中海系”的黄玮,是深圳市开元国际物业管理有限公司(以下简称“开元国际”)的创始人。2015年,彩生活以3.3亿元收购开元国际100%的权益,此后黄玮仍作为开元国际总经理,一直负责该公司的管理及运营。

相比线上,黄玮过往的业务优势确实更多集中在线下层面。前述彩生活离职员工提到,黄玮是一个专业度极深的人,管理能力蛮强,从业背景也足够。

今年,黄玮曾公开表示,开元国际注重的就是服务,尤其注重社区文化的打造。虽然如今在彩生活旗下,但与彩生活专注于用互联网的逻辑解构物业管理,打造智慧社区不同,开元国际的着眼点更多放在了如何增强社区温度,提升“软环境”质量上。

开元国际的定位是高端社区物业管理,黄玮说,这一类业主的需求是有分类的,随着客户满意度的提高,也将使开元国际可以跟一些最好的公司在同一个平台上进行竞争。

彩生活过往的重心一直放在增值服务层面,上述物业高管说,其实现在物业行业里面,要建立一个增值服务的商业模型非常困难。“各个公司都在积极推动,但在这条路上做起来一定会非常难。”

上述物业高管最近听到的一个调查数据是,超过60%的社区业主对物业公司不满意。“向一个不满意的服务者购买商品,你觉得这种可能性有多大?”他反问。

对于彩生活而言,业务重心转移早有痕迹。今年中期业绩会上,潘军说,彩生活要扮演好管家的角色,既要提供有温度的、有品质的物业服务,同时还要降低业主的支出和为此所支付的成本,这样综合提升社区的满意度,进而提升彩生活的市场竞争能力。

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