老旧小区改造博弈:上上下下的烦恼

未来城不落 · 2019-11-18
“物业费、停车费、商铺租金维持日常运营应该没问题,收回投资可能比较难,所以我们也希望政府能给我们一些补贴资金。”

编者按:本文来自经济观察网,作者:田国宝,见习记者:曲锐,36氪经授权转载

好不容易取得全体业主同意,但在开工不久后,北京市朝阳区劲松二区加装电梯工程被迫中途停工。“施工遇到点麻烦,有业主突然反悔不同意安装了。” 施工方北京融盛安泰科技有限公司工作人员告诉经济观察网记者。

2019年7月24日,北京市住建委下发朝阳区劲松二区小区219号楼1单元、2单元增设电梯工作项目确认书,经过三个月公示后,10月24日正式启动加装工程。因加装电梯需要煤气管道改道,一楼住户担心改道后对自家形成安全隐患提出反对意见。

北京新一轮老旧小区改造工作启动于2017年。当年12月,在厦门召开的老旧小区改造试点工作座谈会上,住建部确定厦门、广州等15个老旧小区改造试点城市。虽然北京没有被列入试点,但实际工作则要更早。

早在2012年北京就出台的《老旧小区综合整治工作实施意见》,十二五期间进行的第一轮改造主要以抗震、节能改造为主,北京共完成1.37万栋住宅楼的改造,改造面积达5529万平方米,惠及居民81.9万户。

2019年初,住建部会同国家发改委、财政部联合印发《关于做好2019年老旧小区改造工作通知》;6月,国务院常务会议对推进城镇老旧小区改造进行了部署。近期,北京确定了新一轮80个老旧小区改造名单。

北京新一轮老旧小区改造工程实施范围进一步扩大,增设停车位、加装电梯、飞线入地是重点改造的方向。劲松二区北京新一轮老旧小区改造首批启动的小区之一,劲松二区加装电梯因业主反对停工也成为这一轮老旧小区改造过程中一个缩影。

“进来之前,光沟通工作就做了一年左右,做街道的工作,做业主的工作。”愿景集团一位人士告诉经济观察网记者:“安装电梯前必须要燃气管改道,管道需要入户,还要和居民沟通一轮燃气管道入户的问题,所以工期有些拖延。”

改造受阻

11月9日,从小区南门进入位于北京朝阳区的劲松二区,不远处就是219号楼,一单元门前竖立着“电梯加装效果图”以及电梯加装公示。

下午5点下班回家,住在219号楼一层的王颖在楼下遇到了5楼的邻居,她抬头看了一眼没有打招呼就走开了,邻居叫住了王颖,和她解释煤气管道外置并不危险,没有必要为此反对装电梯。

劲松二区219号楼1、2单元电梯计划加装在北侧楼梯间外侧,电梯井施工下方有煤气管道,愿景方面将煤气管从地下改到地上。王颖发现,改道后的煤气管正好从自家厨房外窗户下经过。

王颖告诉五楼的邻居,煤气管道在厨房窗外,万一遇到火星爆炸怎么办?邻居表示,如果担心安全问题,可以把管道包起来。

“包起来能解决问题吗?煤气管道放在这儿,对全楼都有影响,少爬几层楼重要,还是安全重要?”王颖提高了音量,两个人的谈话不欢而散。

王颖表示,电梯运营商民意调查时,并未告知地下管线如何改造。“如果是这样的改造,我说什么都不会同意。”而且她认为她才是户主,原先丈夫签署的“同意”是无效的。

上述愿景人士表示,因为加装电梯需要对煤气管道进行改道,还需要进一步和业主沟通,“给业主多做工作,取得业主的支持,从进来到现在,都是这么一步一步走过来的。”

根据《北京市2016年既有多层住宅增设电梯试点工作实施方案》和《朝阳区既有多层住宅增设电梯试点工作实施意见》,加装电梯必须本单元100%业主签字同意才能实施。

“要100%业主同意太难了。”219号楼三单元业主刘珍告诉经济观察网记者,她在协助居委会民调时发现,最初签字同意的业主不足三分之一。“低楼层中间住户反对意见最大,中间户对着楼道窗户,电梯把窗户给挡上了,说影响采光和通风。”

还有业主称担心隐私,219号楼卫生间朝北,和电梯间距离较近。“电梯间是玻璃的,虽然外墙会贴膜,但是业主还是不买账。”刘珍表示,还有一位心脏病老人住在半地下一层,无法接受电梯噪音,子女不同意加装。

劲松二区加装电梯受阻并不鲜见,北沙滩6号院1号楼的抗震加固工程,因居民意见无法达成一致搁置至今。据业主周荣兴介绍,征求意见时提出两种方案,第一种将预制好带门窗构件与外墙拼接,既抗震,又增加使用面积;第二种是在外墙增设抗震构件。

业主们同意了第一种方案,并在外找好了住处,却被告知施工方案取消了,原因是该楼的土地、规划等相关资料缺失,改造方案无法通过审批。

街道办又提出了一个新方案,外墙增加抗震构件,同时增加钢筋混凝土墙面,但每户使用面积会有所缩减。“房子本来就不大,还减少面积,很多业主不愿意了。”周荣兴告诉经济观察网记者。

实际上,老旧小区改造难题和改造过程中各方的利益博弈在全国范围内普遍存在,据广州一位经历加装电梯的业主介绍,由于一楼的一户业主不同意加装电梯,导致工程停滞近两年时间。

“这个业主就说自己用不着电梯,装了电梯影响他家的采光和隐私,给他钱也不行,死活不同意。”街道、施工方和其他业主对此一筹莫展,“因为这个事已经打了好几架了,但对方就是不同意,你也没办法。”

利益博弈

劲松二区改造工程始于2018年7月,愿景集团作为实施改造工程的主体在获得街道办支持后,开始启动民意调查,“一户一户的去谈,去一点一点说服业主同意。”上述愿景人士表示,用了一年时间获得了219号楼1单元、2单元全体业主的同意。

获得业主同意后,加装电梯工程也顺利获得北京市住建委的批复,进入公示期。在制定加装电梯方案的时候,愿景方面发现,由于电梯井下方有煤气管线需要迁移,所以改造工程第一步是煤气管改道。

但在煤气管改道时,遭到一楼业主的反对,“一楼的业主不让施工,加装电梯征集居民意见时,他们家已经签字同意了,这次借煤气管道的事又开始反对了。”施工方的人员透露,目前正在研究解决方案。

劲松二区二单元的一位业主表示,对于一楼来说,电梯不用上,确实没什么用,而且还要承担噪音、出行不便等后果。“反对也正常,装了电梯,楼上的是方便了,但他家不方便了,当然不乐意。”

因为业主反对燃气管道改道工程,劲松二区219号楼1、2单元加装电梯工程不得不停工,目前施工现场的围栏已经拆除。愿景人士透露,由于电梯加装已经取得业主同意,下一步他们要做的是就燃气管改道取得业主同意,“还是需要去谈。”

刘珍表示,在劲松二区加装电梯在征集业主意见时,还遇到一个案例,一个刚买房搬进来的二楼业主认为,他买房时二楼价格相对较高,加装电梯后,二楼价格会被高层楼超过,因此不同意装电梯。“他家直接和楼上住户要现金补偿。”

同样的难题还发生在慧忠北里114号楼,该栋居民楼为“L”型,电梯将加装在楼栋南侧,因此位于拐角处的一楼住户采光、通风等将受到影响。最终因为一楼业主坚决反对,本来已经挖开的电梯井又被填上。

近期慧忠北里也向街道办申请了加装电梯,据大屯街道办事处介绍,街道负责审批电梯施工企业的资质,审批通过后就将申请提交至朝阳区住建委。“楼长做了很多工作,一单元1到6楼都签字同意,实在难得。”2楼的业主老李告诉经济观察网记者。

慧忠北里一单元外挂电梯位于楼栋北侧,不影响一楼住户采光;电梯井与厨房连接入户,厨房管线、格局改动后,每户会增加6平方米左右使用面积,因而施工方案得到了业主们的广泛认可。

据老李介绍,一单元电梯由业主集资安装,电梯产权归全体业主所有,安装费用扣除政府补贴后,由各业主分摊,“一楼不需要交钱,实际上最难做工作的是二楼住户。”

“2楼就我们一家,对门是父母居住,衡量了一下自己的经济实力和大家的利益,最终还是同意加装了。”老李表示, 最后6楼每户出资30万元,2楼每户出资9万元,他们一家共需交纳18万元,目前仍正在等待项目确认书。

西坝河东里社区被列入了“2018年老旧小区综合整治试点项目”,小区内车位十分紧张,没有固定车位,也没有管理,即将改造的还包括小区公共区域包括增加固定车位,并按月收取停车费。

业主张诚原来是一位导演,在小区里住了20多年。他表示,不少业主不同意收取停车位,“住了几十年的老业主已经占据了‘固定’位置,免费停了这么多年后一下子要收费,难免有业主不愿意。”

商业试水

从2018年7月接手劲松二区改造工作以来,目前愿景集团已经完成了对小区绿化、休闲、部分停车位、商铺等公共实施部分的改造,同时对小区部分商业进行重新招商,为小区配置部分数字化系统。

据上述愿景人士介绍,愿景集团已经为劲松二区改造工程投入4000万元左右,全部为自有资金,参与小区改造规划、设计和施工等单位,也均为愿景集团旗下控股或参股子公司。

在以往北京老旧小区改造中,出资单位要么为政府,要么为家属楼所属的单位。愿景集团也是北京老旧小区改造中首个进行商业化尝试的企业,商业参与一方面可以减轻财政投入压力,另一方面也能保证改造的质量。

对于如何实现投资回报,上述愿景人士表示,目前仅仅是尝试,未来商业回报主要来自小区商铺租金、停车费和物业费等方面,“我们正在和政府协商,打算把旁边那片空地要过来改建停车场,能增加上百个车位。”

在进行改造的同时,远景集团下属的物业公司也进驻劲松二区,目前已经开始接手小区的物业管理和服务,“今年还没开始收物业费,计划从明年开始收,还是按照原来的价格,最低的才四五毛。”

如果按照现有物业费来计算,愿景集团想要收回投资显然不太现实,“所以我们先做小区增值,把小区硬件做好了,品质好了,服务好了,让居民看到效果,再慢慢上涨服务费。”上述愿景人士表示。

愿景集团成立于2018年1月,天津维航商务咨询有限公司为第一大股东,持股57.6%,董事长陶红兵、总经理仓梓剑等高管出资成立的一只私募基金持有愿景20%股份。

左晖持有天津维航商务咨询99%股权,为愿景集团的实际控制人。由此愿景集团也成为左晖继链家、贝壳、自如之后,又一个重要的业务平台。

愿景集团主要业务为核心资产投资、租赁社区建设与运营、城市更新提升和美好社区股权投资。除了改造劲松二区外,愿景明德还在大兴区瀛海镇合作开发一个集体建设用地租赁房项目,以及深圳城中村改造项目。

此外,愿景集团业务还涉及与城市更新相关业务的投资,如劲松二期改造涉及的设计公司、电梯公司、物业公司等主体,均为愿景集团参与投资的业务。同时愿景还收购部分写字楼资产。

据劲松二区居民透露,加装电梯后,未来采取按次数付费坐,不使用不付费,乘坐电梯的业主将每人办理一张乘梯卡,收费标准为0.5元/次,或办理每人每月50元的月卡,此外业主不需要支付其他费用。

一位劲松二区的业主表示,电梯费用应该包含在物业费中,因此不同意单独交电梯费。也有部分业主表示,他们不会同意上涨物业费,“我听说物业费要4-5块钱呢,我可不愿意交。”劲松二区一位业主表示。

上述愿景人士也承认,目前愿景还没有明确的盈利模式,只能走一步看一步,“物业费、停车费、商铺租金维持日常运营应该没问题,收回投资可能比较难,所以我们也希望政府能给我们一些补贴资金。”

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